*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 서울시 강서구 우장산힐스테이트 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 우장산 힐스테이트
- 연식: 2005년
- 세대수 : 2198세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
강서구 종사자 수 : 306,659명
S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 28분
시청역 : 47분
A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 명덕여자중학교, 학업성취도 91.9%
A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : NC백화점 강서점
백화점과 대형마트는 없지만 마곡 상권 가까움, 대학병원 엎어지면 코 닿을 거리, 식물원 가까움
그리고 무려 마곡업무지구 도보 가능…
A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 강서구 인구수 : 548,515명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 548,515x0.005 = 2,742세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,750 세대 (올해 1193세대 + 내년 0세대 + 내후년 557세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,750÷3년 = 연평균 583 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 583÷1,750 =0.21배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내
S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
우장산 힐스테이트는 교통에서는 5호선 발산역 초역세권 대단지이고 강남, 시청 1시간 이내, 여의도 30분 이내로 3대 업무지구 다 1시간 이내로 도착 가능하다. 특히 5호선을 이용해 한번에 가는 여의도가 매우 가깝다.
강남까지는 50-1시간 정도라 꽤 거리가 있지만, 마곡 업무지구가 매우 가깝다는게 큰 장점이다….!(버스 안타고 도보, 따릉이로도 가능한 거리)
학군은 가곡초 배정이고, 가깝지만 대로변을 건너야하는게 좀 아쉽다. 중학교는 강서구에서 학업성취도율이 가장높은 명덕여중 배정이라 여아가 있는 부모들의 선호도가 높을꺼같다. (남아는 등명중, 화곡중)
환경은 주변에 백화점, 대형마트는 없지만, 마곡과 가까워 마곡 상권과 인프라를 누릴 수 있다.
서울식물원도 가깝다.
강서구는 앞으로 공급도 매우 부족하고, 마곡 업무지구 직장이 계속 늘고 있어서 우장산 힐스테이트의 가치는 계속 높아질 꺼같다.
하지만 마곡 생활권의 엠밸리 단지들과 강서구에서 교통더 좋고, 강남과의 물리적거리가 더 가까운 염창 선호단지들과 비교평가가 필요하다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 우장산 힐스테이트 33평 현재 매매 17억, 전세 8.6억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 10월 매매 14.9억 전세 8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 1월 매매 10.7억 전세 6.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점 매수 시, 고점 매수 했을 때보다 수익이 4억 넘게 차이가 난다…
이렇게나 싸게 사는게 중요하다….! 하지만 직전 상승장에 샀어도 하락장을 겪으면서 힘든 시기는 있었겠지만, 이 단지의 가치를 알고 버텼으면 현재 수익권이다. 감당가능한 투자를 했다면 아무것도 안한 것 보단 낫다는 것!
시간에 투자를 해야한다는 것처럼 보유의 영역도 매우 중요하다!
그리고 하락장에서 과연 이 단지가 싸다는 것을 알고 난 용기 내어 행동할 수 있을까? 하는 생각이 들었다.
기회가 왔을 때 행동 할려면 평소에 꾸준히 시장과 시세 흐름을 파악하고 있어야 하고, 단지 간 비교평가 하면서 실력을 계속 길러야 할 것 같다.(+다음 투자를 위한 종잣돈도 꾸준히 모으고 불리고 있어야함…)
다음 갈아타기 기회가 왔을 때 꼭 기회를 잡을 수 있도록!!!
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) : 전고점 이미 뚫었고, 가치는 있는 단지이지만 지금이 저평가는 아닌거 같다.
2) 환금성 (환금성 여부 확인) : 2000세대 이상의 발산역 초역세권, 마곡업무지구 도보권의 대단지 아파트로 선호도가 높아 거래가 활발해서 환금성이 좋다.
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : 현재 투자금이 8억이상 든다. 전고점은 3달전에 이미 뚫었고 전세가도 꾸준히 오르고 있지만 매매가 오름새가 가파르다.. 가치가 좋은 단지라 장기보유하면 투자금 대비 수익을 낼꺼같긴한데.. 얼마나 장기보유를 해야하나유ㅠㅠ
4급지에서 투자금 8억이라..
4) 원금보존 : 전세가율 51%로 매매가가 넘 빨리 올라서 전세가율이 높진 않다. 워낙 전월세난이라 전세도 계속 오를꺼같고, 공급도 씨가 말라서 원금보존은 가능할꺼 같다.
5) 리스크 대비 : 3년내 공급 없어서, 역전세 날일은 없을꺼 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
우장산 힐스테이트는 우장산생활권의 대장단지로, 발산역 초역세권에 마곡업무지구 도보권, 마곡생활권과도 가까워서 마곡 상권과 인프라도 누릴 수 있고 강서의 학군지이기도한 가치가 매우 높은 단지이다.
하지만 매매가가 가파르게 올랐고 전고점도 뚫어 투자금이 8억 이상 든다..
실거주로 접근한다면 대출이 감당가능하고 내가 이 동네에 꼭 살아야하는 이유가 있으면 매매를 해볼 수 있겠지만, 투자로는 8억이 든다면…비교평가를 통해 좀 더 서울 중심에 있는 단지를 선택할꺼같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
최근 4급지의 단지 매매가가 많이 올랐다는걸 확실히 느꼈다.. 거의 대부분 전고점을 뚫은듯
내가 한 단지가 가치가 높은 단지인건 분명하지만 많이 오른 시점에 저평가라고 판단하기는 어려운 것 같다..
비슷한 가치의 단지들을 많이 몰라서 더 판단하기 어려웠다. 빨리 앞마당 더 넓히러 가야겠다!!!!!!!
강서구는 4급지에서 유일하게 마곡이라는 업무지구를 가지고 있어서 직주근접이 가능하고, 확실한 수요가 있긴한데.. 물리적으로 강남과 멀다보니 강남과 더 가까운 비슷한 급지의 단지들과 더 비교평가를 하게 되는거 같다. 자꾸 강남 더 가까운데 비슷한 가치의 단지인데 더 싼거 있을텐데.. 라는 생각이 든달까ㅎㅎㅎ
감으로 생각만 하지말고!!!! 빨리 앞마당 넓히고 시세트레킹 꾸준히 하면서 시장의 흐름을 잘 파악하고 있자!!!!!
