*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 서현 한양시범아파트
- 연식: 1991년식
- 세대수 : 2419세대
위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
분당구 종사자 수 : 534,792
분당구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 35분
여의도역 : 56분
시청역 : 59분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 서현중학교, 학업성취도 95.4%, S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : AK백화점, 롯데마트(반경 1.83KM), 이마트(2.62KM) A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 분당구 3년입주 합계 : 0.2만세대 (26년 0세대 + 27년 0.2만세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 분당구 인구수 : 466,625
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :466,625x0.005=2,333세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,000세대 (26년 0세대 + 27년 0.2만세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 :2000세대÷3년 = 연평균 666세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 666÷2,333 =0.285배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
아하! 책에서 저자들이 늘상 주장했던 것들(입지가치판단의 요소: 직장, 교통, 학군, 환경 등), 그리고 저자들이 참고하라고 했던 사이트들을 이렇게 실제적으로 활용해볼 수 있다니! 부동산투자 관련한 책을 읽다보면 늘 반복되는 개념들에 늘 나는 연필로 밑줄을 그었고, 그리고 추천해주신 사이트들을 노트북 즐겨찾기에 저장만 해두었지, 어떻게 사용해야 할지 몰랐다. 보기만 해도 낯선 전문용어에, 너무 많은 버튼들은 오히려 나를 산만하게 만들며 더 이상의 그 사이트 방문을 꺼리게 만들었었다. 월부 첫 수강생으로 어떻게 첫 수업 1강 하나 듣고, <수익률 보고서>를 쓰라고 하다니~~심장마비 거릴 것 같았는데 이렇게 구체적인 안내가 되었다니! 그간의 강의를 준비하시고 도와주시는 분들이 얼마나 학생들의 사소한 피드백이나 불편함까지 간과하지 않고 접수해 과제 수행을 원활히 할 수 있도록 노고를 기울이셨는지 감동이었다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 서현한양시범단지 24평 현재 매매 18억, 전세 5억 9000천
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 9월 매매 18억 전세 5억9000원
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 7월 매매 10억 1500만원 전세 5억 9000만원
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
부동산 초보 입문자로서 다수의 경험을 통해 부동산 매입 및 매도 경험이 필요한 데, <한양아파트>는 부동산 초보 입문자가 매입 및 매도 훈련의 기회로 삼기에는 매매가가 너무 높고, 매매가와 전세가 갭도 너무 커서 전세 헷지를 사용하기에는 무리가 있어 보인다. 알고 있는 앞마당을 넓혀야 겠다.
부동산 시장의 가격 변동성과 타이밍의 중요성
- 가격의 등락 폭: 2022년 7월 고점이었던 매매가(12억 5,000만 원)가 2023년 3월 저점(10억 1,500만 원)까지 약 8개월 만에 크게 하락했습니다. 하지만 2026년 9월 현재는 18억 원으로 급등했습니다.
깨달은 점: 부동산 시장은 고정과 안정이 아니라 주기적으로 흔들립니다. 하락장(저점)을 기회로 활용하는 안목이 수익률을 극대화하는 열쇠인 것 같다
매수 타이밍에 따른 수익의 극명한 차이
- 고점 매수 시: 2022년 고점에 매수했더라도 현재 시점(18억 원)까지 보유했다면 순수익 5억 5,000만 원(수익률 78%)을 기록했습니다.
- 저점 매수 시: 2023년 저점에 매수했다면 순수익 7억 8,500만 원(수익률 132%)으로, 고점 매수 대비 약 2억 3,500만 원의 추가 수익을 얻었습니다.
- 깨달은 점: '언제 사느냐'에 따라 최종 자산 증식 규모에서 엄청난 차이가 발생합니다. 장기 보유도 중요하지만, 저가 매수의 중요성을 체감할 수 다.
투자금(갭투자 규모)과 전세가율의 관계
- 전세가율 하락: 고점 당시 44%였던 전세가율이 현재는 33%까지 낮아졌습니다.
- 필요 투자금 증가: 매매가가 가파르게 상승하면서 전세가와의 격차가 벌어져, 필요한 투자금(갭)이 과거 7억 원대에서 현재 12억 원 이상으로 대폭 증가했습니다.
- 깨달은 점: 시장이 상승할수록 전세가율이 낮아져 오히려 다음 투자를 진입할 때 더 많은 현금(투자금)이 필요하다
부동산은 장기적으로 우상향하는 힘이 있지만, 어느 시점에 진입하느냐(타이밍)와 얼마의 현금이 필요하느냐에 따라 투자 성과가 완전히 달라지는 것 같다
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
초보 투자자에게 투자하기에는 매매와 전세가 갭이 너무 커서 수익률, 원금보존 측면에서 부정적
질문 1. 수익률 분석 시, 고점 / 저점 파악을 위해 시세 혹은 실거래가를 봐야 하는지요?
