*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 길음뉴타운2단지푸르지오
- 연식: 2005년
- 세대수 : 1634세대
- 위치(지도) :
길음뉴타운에서 가장 역에서 먼쪽에 위치하고 있다. 길원초, 길음중 배정이고, 길음역이 도보 24분 (1.6km)로 역세권은 아니다.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
성북구 종사자 수 : 126,186명 (서울 25개구 중 19위)
성북구 직장 등급 : B등급
성북구는 서울에서 유의미한 직장을 가지고 있지 않다. 4급지의 위상으로 보았을 때, 딱 위상 수준과 유사하거나 다소 떨어지는 19위의 지표를 가지고 있다. 거의 베드타운으로 보아야 하고 교통이 중요하다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 72분 (4-2 기준, 버-4-2 환승시 62분)
여의도역 : 57분 (4-5)
시청역 : 43분 (우이-1)
교통등급 : B등급
길뉴2단지는 교통이 B등급으로 다소 아쉬운 편이다. 우선 4호선 자체가 상위노선이 아닌데다가, 해당 생활권에서 역까지의 거리가 가장 먼 27분인게 크게 작용한다. 마을 버스를 이용하면 10분이 단축되어 대부분 마을버스를 이용하겠지만 애초에 교통으로는 급지 대비 아쉬운 편이다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 길음중학교, 학업성취도 88%, 특목고진학률 8.8%
학군등급 : B등급
길뉴2단지의 학군은 성북구에서는 상위권 중학교이긴 하지만 90%를 넘는 수준은 아닌 88% 정도의 학업성취도를 가지고 있다. 인근 생활권에서의 선호를 끄는 정도를 되지만 학군을 이유로 여기로 넘어올 수준은 되지 못한다고 생각된다. 또한 인근 학원가도 가까이에는 크게 형성되어 있지 않아서 수치적으로는 뛰어난 학군이라고 보기는 어렵다. 다만 서울에 흔치 않은 뉴타운으로서의 환경 요소와 결합되어 아이키우기 좋은 동네로 나름의 브랜딩이 된 것이 아닐까 생각해본다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 근방 1km 내 편의시설 없음, 뉴타운 택지
환경등급 : C등급
길뉴2단지는 다소 억울할 수도 있겠지만 1km 근방에는 편의시설이 없다. 1.3km 정도에 걸쳐서 백화점 2개와 이마트 1개가 위치한다. 편의시설 외 환경요소로 볼 수 있는 뉴타운 택지라는 점은 큰 강점으로 볼 수 있다.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 성북구 3년입주 합계 : 3059세대 (26년 199세대 + 27년 2860세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 성북구 인구수 : 421,762명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 421,762x0.005 = 2109세대
3) 3년 입주량 합계 : 3059세대 (26년 199세대 + 27년 2860세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1020세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.48배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 → S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
전반적으로 길뉴2단지의 입지를 종합해보면 직장 B, 교통 B, 학군 B, 환경 C 로 지표 상 가치가 급지대비 아쉬운 편이다. 하지만 뉴타운 택지의 생활권 내 나름의 선호 중학교를 가지고 있으면서 수도권 단지 중 특이하게 학군 환경의 비중이 높은 단지로 평가해볼 수 있겠다.
사실 길음뉴타운은 입지평가 대비 가격수준을 보면 다소 높은 편이라는 생각이 들긴하다. 유사하게 언덕이 있는 관악구과 비교했을 때는 교통이 압도적으로 부족하며, 서대문/동대문과 비교해도 교통이 상당이 아쉬운 게 큰 단점이다. 열기에서 배운 입지 기준으로도 수도권 입지는 직장와 교통이 70% 인데 이렇게 생각하면 동일 가격대에서 저평가라도 보기는 어렵다.
하지만 그럼에도 불구하고 ‘선호도’라는 단어로 펼쳐보면 판단이 그리 간단하지가 않다. 생각보다 서울 내에서의 선호도는 상당히 높으며 조금 더 평지이고 중심에 가까운 돈암쪽이나 다른 4급지 단지들과 비교해도 상당이 높은 전세가를장기추세로서 보여준다. (앞서 예시로 나온 관악, 서대문, 동대문 등 유사 가격대 단지 중 전세가율이 가장 높다) 서울에서 뉴타운 택지의 힘이 굉장히 크게 작용하는 것을 보여주는 사례라는 생각도 든다.
입지와 선호도가 맞붙었을 때 어떤 결론을 내릴 수 있을지 질문을 남겨서 해당 궁금증을 해소해보고 싶다.
(적) 입지와 선호도가 맞붙었을 때 어떻게 가치를 판단할 수 있을까 질문을 남겨보자. (직장 모두 B, 교통은 A-B, 학군은 B-C, 환경은 B-C)
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
