*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : e편한세상인창어반포레
- 연식: 2021.09
- 세대수 : 632세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
00구 종사자 수 : 69,136명
00구 직장 등급 : C등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 45분 (1번 환승)
여의도역 : 59분 (1번 환승)
시청역 : 50분 (1번 환승)
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 인창중학교, 학업성취도 77.9%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : A등급
∙롯데백화점 구리점(500m)
∙롯데아울렛 구리점, 롯데마트 구리점(1km)
∙한양대학교 구리병원(600m)
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 구리 3년입주 합계 : 3800세대 (26년 1180세대 + 27년 268세대 + 28년 2352세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 : 187,782명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 187,782x0.005 = 939세대
3) 3년 입주량 합계 : 3800 세대 (올해(26년) 1,180세대 + 내년(27년) 268 세대 + 내후년(28년) 2352 세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1267 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 = 1.349
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 B등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
구리에 거주하고 있어 오고가며 많이 본 신축단지라 입지 분석을 하게 되었다. 단지가 꽤 커보였는데 생각보다 세대수가 적었다. 가장 안쪽에 있는 동에서도 구리역(8호선, 경의중앙선)까지 도보 7분거리, 횡단보도 1개 건너면 갈 수 있어 교통 부분에 있어서 A등급으로 접근하기 좋은 편이라는 생각이 들었다. 또한, 인근에 백화점, 대형마트, 대학병원이 있어 생활환경에 꽤 큰 편리함을 있을 거 같다. 그러나, 가장 가까운 인창중의 학업성취도가 매우 낮은 편이며, 그 다음 인근 중학교도 C등급이다. 해당 단지와 인창중 사이에 인창동1위 학원가가 있어 학원가 접근성이 좋은 편이라는 생각이 든다.
객관적인 수치로 분석해보고나니 내가 눈대중으로 보고 느낀 것과는 달라 가치 판단의 중요성을 다시 한번 느꼈다.
+ 2강을 듣고 적정수요 대비 공급평가를 이해하여 공급평가를 해보았다. 28년 공급이 있지만 인구수에 따라 계산한 수요량에 약 1.3배 정도로 B등급이다. 만약 내가 현재 구리에 위치한 아파트를 매수 후 전세를 낸다 가정했을 때(실제 구리는 현재 규제지역이라 실거주해야하지만) 지금부터 2년 후인 28년도 공급량이 전년도에 비해 많아 역전세 위험성이 있을 수 있어 적정한 전세가율을 맞추고 전세계약을 2년보다 길게 잡을 플랜B도 생각해볼 필요가 있다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 34평형 현재 매매 15억, 전세 매물 없음
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 6월 매매 13.5억, 전세 7.3억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 5월 매매 9억, 전세 5.5억
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
21년식으로 신축단지이며 23년에 약 11.6억에서 9억으로 떨어졌으나 그 이후 계속 우상향하는 양상이며, 현재 마지막 실거래가 기준 호가가 1.5억 이상 올라있는 매물만 확인된다. 구리역에 도보 5~7분거리인 아파트이며, 신축단지로서의 영향인건지 전저점 대비 6억 상승한 단지이다. 현재 실거래가 기준 구리 내에 있는 34평형 중 거의 최고가인 단지이며, 몇 없는 신축단지이다. 현재 전세 매물도 없는 상태로 선호도가 높을 것으로 판단된다.
구리는 현재 규제지역으로 실거주 2년 후 전세를 놓을 수 있어 투자, 내집마련 두 버전 모두 수익률을 계산해보았다. 21년식 신축이라 21년 상승장에서 제 가격을 받기 어려웠던 상황이었음을 퓨스님께서 알려주셨다.(퓨스님 감사합니다!) 생애최초 주담대 최대 6억 대출을 일으킨다고 가정 하에 고점에 매수했을 때도 연수익률 10% 이상 났으며 저점매수시 현재까지 200% 수익률을 달성하였다. 앞으로의 투자가치가 있을지, 현재 호가 15억대의 서울내 비슷한 교통조건을 갖고 있는 구축단지 또는 24평형과 비교해볼 필요가 있을 것 같다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 구리역까지 도보 4~8분, 환승 1번으로 강남역에 45분으로 도착가능하며, 여의도역, 시청역도 동일하게 1번 환승으로 1시간 내로 도착할 수 있다는 교통의 장점이 큰 단지이나, 구리 내 직장 수는 적은 전형적인 베드타운이다.
횡단보도 건너면 인창동 1위 학원가를 이용할 수 있지만, 학군은 약하다. 구리내에 몇 없는 신축단지이지만, 뒤쪽으로 빌라가 모여있고 작은 골목가 옆에 위치하고 있다는 단점이 있다. 21연식 아파트라 23년 저점에 약 2.5억 하락하였지만, 그 뒤로 계속해서 가격이 올라 현재 같은 평수 비교시 구리대장급 아파트라고 볼 수 있을 것 같다. 장자호수공원에 위치한 아파트보다 구리 최대 상권가(구리 돌다리, 구리역 인근)에 가까워 젊은 수요자들에게 더 선호도가 높을 것으로 생각한다.
비슷한 교통입지의 단지와 비교하려 하였으나 앞마당이 하나도 없어 비슷한 입지조건의 단지와 비교하기가 너무 어렵다.. 그나마 알고 있는 단지라면 다산 자이아이비플레이스와 8호선 1정거장 차이로 입지조건 비슷하고 주변 상권가 형성, 연식도 같은 상황으로 비슷한 호가, 실거래가를 보이고 있는 상태이다.
구리가 규제지역이 되면서 거래량이 줄었지만, 아직 가격을 낮춰서 거래된 것은 없으나, 가격 상승속도는 이전보다 훨씬 더뎌질 것 같다. 실거주자들에게는 충분한 가치가 있을 것으로 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 632세대로 300세대 이상이고, 구리에 몇 없는 신축단지로 환금성은 좋다고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 실거주 2년이 필요하고 투자금 7.7억 정도로 투자가 가능하다. 현재 목표수익률 연 10%라면 27년도에 16.7억이어야 한다. 입지 매력이 충분히 좋은 단지이나 현재 매물이 얼마 없고, 호가가 많이 올라있는 상태로 현재 가격메리트가 좋다고 생각되지는 않는다. 투자보다는 구리내 가장 큰 상권에 도보로 이동가능하며 교통좋은 신축단지이므로 실거주 만족도가 높을 것으로 생각되어 내집마련을 목적으로 매수하고 보유하는 것이 더 좋을 것으로 생각한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 현재 나와있는 전세매물이 하나도 없는 상태이나, 마지막 실거래, 전세가로 계산 시 전세가율 48%이다. 강남역 1시간 출퇴근 가능한 거리이므로 적절한 전세가율이라고 볼 수 있다.
28년에 구리 입주물량이 2352세대 들어온다. 28년도 입주예정 물량은 갈매동에 입주물량으로 구리역 인근이 아니며 교통이나 환경입지도 해당 단지보다 떨어지는 곳이므로 크게 타격받지는 않을 것으로 판단된다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 신축단지이고, 적절한 전세가율, 현재 전세매물 0개로 역전세 리스크는 적을 것으로 생각한다. 28년 공급물량이 있지만, 갈매동이므로 전세입자를 구하는데는 큰 영향이 없을 것으로 판단된다. 29년 수택동 구리역 하이니티리버파크에 3000세대의 물량이 들어온다. 그러나 단지가 크고 구리역과는 거리가 있어 제일 역과 가까운 앞 단지가 구리역에 도보 12분 이상 걸릴 것으로 보여 아주 좋은 편은 아니지만, 마을버스도 자주 운행하고 있고 초신축의 메리트가 있으니 플랜B를 세워둘 필요가 있다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
현재 호가 15억을 기준으로 생각했을 때는 신축단지에 꼭 실거주를 해야하는 것이 아니라면, 서울 내 비슷한 교통입지를 둔 단지의 소형평수, 구축 단지가 투자가치가 있을 것으로 생각하므로 매수는 보류할 것이다. 만약 비슷한 매매가라면 서울내 단지를 더 우선순위로 둘 것이다.
3. 작성하면서 느낀점 : 구리에 약 20년을 거주했다. 현재 8호선 역세권 단지에 살고있어 8호선 개통되기 전까진 교통이 불편했다. 8호선이 개통되면서 잠실, 강남 가는 것이 편해지고, 빨라져 직주근접을 굉장히 중요하게 생각하는 나로선 고려할 수 있는 직장의 범위가 굉장히 넓어졌다.
막연하게 교통이 좋은 편이니까, 강남가기 좋으니까 이 정도면 살기 좋다 라고 생각했었다. 그러나 수익률 보고서로 작성하면서 가치를 따지는 것은 정말 많이 달랐다. 다른 단지와 비교분석을 제대로 해보면 또 지금의 생각이 바뀔 수도 있을 것 같다. 아직 앞마당이 없고 서울 내 어느 지역이 어떤 입지를 갖고 있는지 전혀 모르니 일주일에 5번도 넘게 보는 단지의 가치를 따지는 것도 한참이 걸렸다. 얼른 많이 배우고 임장을 다니고 내 앞마당을 늘리면서 제대로 비교분석 해보고 싶다.
