1. 지역마다 다른 수요와 선호도
서울 안에서도 구마다 사람들의 선호도가 조금씩 다를 수 있다. 성북구에서는 길음역 초역세권 구축보다 길음뉴타운처럼 단지가 모여 있고 초품아에 생활환경이 갖춰진 곳을 더 선호할 수도 있다. 역세권이라고 무조건 좋은 것도 아니고 신축이라고 무조건 좋은 것도 아니다. 그 지역에서 실제 사람들이 어떤 곳을 더 선호하는지 임장을 통해 확인해야 한다.
성북구처럼 베드타운 성격이 강한 지역은 직장과 교통이 중요하고, 강남 뿐만 아니라 시청이나 여의도 같은 업무지구와의 접근성도 함께 봐야 한다. 강남까지 걸리는 시간이 비슷하더라도 실제 물리적인 위치가 어디에 더 가까운지, 다른 업무지구와의 접근성은 어떤 지에 따라 가치가 달라질 수 있다는 점도 생각하면서 지역을 봐야 한다. 앞으로 수익률보고서를 작성할 때도 단순히 "이 단지가 좋다"가 아니라 어떤 수요가 왜 이곳을 선택할 것인지까지 설명할 수 있도록 해야 한다.
2. 저평가는 덜 오른 것이 아니다
전고점 대비 덜 오른 단지를 보면 나도 모르게 싸다고 생각하게 되는데, 앞으로는 이것만 가지고 저평가라고 판단하지 않아야 한다. 저평가는 단순히 가격이 덜 오른 것이 아니라 가치에 비해 가격이 싼 것이라고 생각하고, 결국 다른 단지와 비교해야 판단할 수 있다. 군포 다산주공3단지를 볼 때도 비역세권이라서 사야 할지 말아야 할 지를 고민하는 것이 아니라 같은 투자금으로 부천에 더 좋은 선택지가 있는 지를 비교해야 한다. 다산주공3단지 자체의 가치도 보되, 이 가격과 이 투자금이라면 다른 곳에서 더 높은 수익률을 낼 수 있는지를 계속 찾아봐야 한다. "이 단지를 사도 될까?"에서 끝나는 것이 아니라 "이 돈으로 이것보다 더 좋은 것을 살 수 있는가?"라는 질문을 항상 하고 비교평가를 할 것이다.
3. 호재보다 기본적인 가치
호재로 인해 실제 업무지구 접근성을 얼마나 개선해주는지가 중요하다는 점을 다시 한번 되새길 수 있었다.
금정역에 GTX-C가 들어온다는 사실만 보고 투자하는 것이 아니라 실제 수요자의 이동시간을 줄여주는지, 직장 접근성을 개선해주는지까지 확인해야 한다. 직장, 교통, 학군, 환경 같은 기본적인 가치가 먼저이고 호재는 플러스 알파로 봐야 한다. 호재가 있는 지역을 볼 때도 "호재가 있으니까 오르겠지"가 아니라 "이 호재가 실제 사람들의 주거 선택에 어떤 변화를 만드는가?"를 생각해야 한다.
4. 리스크에 대응하기
2년 뒤 역전세가 올지 안 올지를 맞히려고 하기보다, 내가 역전세와 같은 리스크가 발생했을 때 대응할 수 있는 투자를 하고 있는지를 항상 생각해야 한다. 공급물량이 많아지면 전세가가 떨어질 수 있고, 급격한 금리인상처럼 예상하지 못한 시장 상황으로 전세 수요가 줄어들 수도 있기 때문에 단순히 입주물량만 보고 리스크를 판단해서도 안 된다.
예를 들어 세입자의 전세계약 만기와 바로 옆 신축 아파트의 입주 시기가 겹친다면 전세를 다시 맞추는 데 어려움이 생길 수 있다. 이런 매물은 매수 전에 세입자가 조금 더 늦게 나갈 수 있는지, 전세금을 낮춰야 하는 상황이 왔을 때 내가 감당할 수 있는지, 다른 플랜B가 있는지까지 반드시 확인해야 한다.
또 전세가가 계속 올라간다고 해서 전세금을 최대한 올려 투자금을 회수하려 하기보다, 이후 전세가가 떨어질 가능성까지 생각하면서 안정적으로 운용해야 한다. 목표한 수익률에 도달했다면 전세금을 더 올리는 것보다 매도 타이밍을 고민하는 것도 필요하다. 리스크가 없기를 기다리는 것이 아니라 내가 감당하고 대응할 수 있는 리스크인지 판단하는 것이 중요하다. 감당하기 어려운 리스크는 피하고, 내가 대응할 수 있는 리스크만 가져가는 투자자가 되어야 한다.
5. 담배꽁초투자와 가치성장투자
담배꽁초투자는 저평가된 단지를 싸게 사서 정해진 수익률을 달성하면 매도하는 투자이고, 가치성장투자는 미래가치가 있는 지역의 좋은 자산을 장기적으로 보유하면서 성장하는 가치를 가져가는 투자이다.
담배꽁초투자의 예시로 비규제지역의 구축이나 지방광역시처럼 사이클이 짧은 지역은 쌀 때 들어가고 목표 수익률을 달성하면 매도하는 기준을 명확하게 가져가야 한다. 반대로 강남 1시간 이내의 서울과 경기 지역처럼 장기적으로 보유할 가치가 있는 곳은 단기적인 가격 움직임에 흔들리지 않고, 보유해야 한다. 그러다 갈아타기 기회가 오면 더 좋은 상급지로 갈아타야 한다. 내가 투자한 지역의 투자종류에 따라 정확한 매도타이밍을 항상 생각해야하고, 보유해야하면 그 가치의 확신을 갖고 보유할 수 있어야 한다.
6. 규제지역과 비규제지역
1.5억 이상의 종잣돈이 있다고 해서 무조건 규제지역을 봐야 하는 것도 아니고, 비규제지역부터 봐야 하는 것도 아니다. 먼저 내가 가진 돈으로 어떤 단지를 살 수 있는 지를 보고 그 단지의 가치를 비교한 다음 투자 방법을 정해야 한다.
서울의 좋은 단지를 살 수 있다면 가치성장투자로 가져갈 수 있고, 비규제지역에서 저평가된 단지를 찾는다면 목표 수익률을 달성한 뒤 매도하면 된다. 앞으로 "나는 비규제지역만 봐야지", "나는 서울만 봐야지"처럼 범위를 먼저 정하지 않고 내가 가진 투자금으로 살 수 있는 단지들을 넓게 보고 비교평가해야 한다.
7. 입지가치와 상품성
수지, 군포, 덕양구를 비교하면서 입지가 좋다고 해서 무조건 그 단지가 가장 좋은 것은 아니다. 군포가 입지 측면에서 좋은 부분이 있더라도 삼송아이파크처럼 신축이 몰려 있고 환경이 좋은 곳은 상품성이 높기 때문에 실제 수요자의 선택을 받을 수 있다. 결국 지역의 급지만 보고 판단하지 않고 같은 투자금으로 실제 어떤 단지를 살 수 있는지를 봐야 한다. 모든 것은 지역보다 그 해당 단지의 가치평가가 중요하다고 생각해야 한다.
8. 가장 좋은 한 채로 갈아타기
내가 투자를 하는 최종적인 목표는 순자산 10억 그리고 내가 가질 수 있는 가장 좋은 집 한 채로 갈아타는 것이다. 종잣돈, 연저축액, 투자실력, 시장상황에 따라 갈아타는 횟수가 달라질 뿐 목표 자체는 변하지 않는다. 1주택을 매수했다고 투자가 끝나는 것이 아니다. 1호기 투자 후 종잣돈을 계속 모아가는 기간 동안 계속 저축하면서 앞마당을 늘리고 더 좋은 단지를 비교하면서 갈아탈 기회를 찾아야 한다. 수익률이 충분히 달성된 비규제지역의 단지는 매도하고 더 좋은 단지가 있다면 갈아타고, 갈아탈 곳이 없다면 보유하면서 종잣돈을 모으고 앞마당을 늘리는 식으로 다음 기회를 준비해야 한다. 보유하고 있는 것도 투자라는 것을 계속 기억하고, 매수 이후에도 시장과 공부를 놓지 않아야 한다.
9. 걱정보다 행동
5년 뒤, 10년 뒤 시장이 어떻게 될지는 정확히 알 수 없다. 미래를 걱정하는 이유도 결국 내가 아직 충분히 준비되어 있지 않다고 느끼기 때문이다. 그렇다면 미래를 걱정하기보다 지금부터 자산을 가질 준비를 하면 된다. 계속해서 좋은 단지를 보는 눈을 만들고, 앞마당을 늘리고, 임장을 하고, 저축을 하고, 투자실력을 쌓아가야 한다.
자모님의 "걱정한다고 아무것도 해결되지 않는다. 어차피 하루하루 시간은 간다. 걱정하면서 하루를 보낼 것인지, 뭐라도 하나 하면서 하루를 보낼 것인지 선택해야 한다"는 말을 다이어리에 제일 앞장에 적어두었다.
앞으로 6개월은 내가 계획한 대로 독서, 강의, 임장, 투자, 인맥을 꾸준히 이어가려고 한다.
과거의 내가 지금의 나를 만들었다면 앞으로의 나는 지금 내가 무엇을 하느냐에 따라 달라질 것이다. 5년 뒤, 10년 뒤의 시장을 예측하려고 하기 보다 오늘 내가 해야 할 일을 하나씩 해나가려고 한다.
오늘 못했으면 오늘은 끝났지만 내일이 있으니 내일 다시 시작하면 되기 때문이다!
지금부터 만들어갈 미래는 나의 지금의 행동으로 만들어진다
바꿔서 행동한다면 다른 결과가 나올 것이다
<적용할 점>
- 6개월 계획에서 시작해서, 매달 매주 계획을 세우고 실행한다. 계획만 세우지 않고 삶에 지치더라도 단 1개라도 꾸준히 이루어나가며 내 미래를 바꿀 노력을 한다.
- 여태 항상 짊어지고 있던 불안과 걱정을 내려놓는다. 부정적인 생각은 내려놓고, 지금 내가 할 수 있는 일에 집중한다.
not A but B
시간이 정말 없거나 체력적으로 힘든 날에도 시간을 허투루 보내지 않는다. 월부 칼럼을 읽거나, 관심 있는 단지의 매물과 시세를 살펴보거나, 책을 읽거나, 커뮤니티에 올라온 다른 분들의 수익률보고서와 임장보고서를 읽는 등 작은 것이라도 꾸준히 투자에 대한 관심을 이어간다.
< 6개월 계획 > 목표 : 2027년 3월 전까지 1호기 투자하기
- 독서 : 매달 1~2권씩 읽기(10월 이후 돈독모 책, 저소비생활, 부동산트렌드2027 포함)
- 강의 :
10월(실전준비반)
11월(서울투자 기초반)
12월(종잣돈모으기 기초반)
1월(지방투자 기초반 or 종잣돈불리기 중급반)
2월(내집마련 중급반)
3월(내집마련 실전반)
- 임장 : 매주 최소 3회(매주 휴일 이틀, 퇴근 후 하루 / 1개의 앞마당 당 최소 12회), 매물 10개
10월(노원구) 11월(구리시) 12월(남양주시)
1월(구로구) 2월(강서구) 3월(부천시)
- 투자 :
10월~3월(앞마당 늘리기, 이 기간 안에 1호기 투자하기)
- 인맥 :
10월~3월(강의 들으면서 조모임에 충실하기, 조원분들 글읽고 댓글 꾸준히 달기, 월부 칼럼 읽고 댓글달기)
