*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 부천시 원미구 금강마을 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 부천 중동 금강마을 아파트
- 연식: 1994. 5.10(33년차)
- 세대수 : 1,962세대
위치(지도) : 강남과 물리적 거리 23.5Km
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
부천시는 비규제지역이면서 서울과 인접한 경기도 도시로 물리적거리가 23.5km로 가까운 편이고 무엇보다도 부천시 중상동은 7호선이 있어 서울 특히 강남을 1시간 이내로 갈 수 있음.
뿐만 아니라 부천은 수도권 1기 신도시로 개발되어 서울 접근 및 환경이 우수함.
단 노후도가 높음
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천 원미구 종사자 수 : 166,450명
부천 원미구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
수도권 1기 신도시로 개발되어 대규모 직장이 있기보다 베드타운 역활을 함.
판교 마곡처럼 대기업 고소득 일자리가 압도적으로 있지 않지만 부천테크노파크 1~4단지가 있음.
그리고 백화점, 이마트 등 대형 유통시설과 의료기관, 특히 상동 영상문화단지를 문화 콘텐츠 산업 기반이 있음.
인근 부천대장에 제1, 제2 도시첨단산업단지가 개발될 예정이며 대한항공, SK이노베이션, SK하이닉스, DN솔루션즈 등이 입주할 예정.
현재 B등급에서 더 좋아질 것으로 예상.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 40분
시청역 : 47분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
부천 원미구 교통은 7호선, 1호선 지하철이 있어 강남은 물론 여의도, 시청 등 주요업무지로 1시간 이내 이동이 가능함.
특히 금강마을은 부천시청역 역세권 아파트로 지하철 접근이 빠르고 용이.
비규제 지역중 서울 강남 물리적 거리와 교통 접근성이 좋다고 생각함.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 석천중학교, 학업성취도 91%, A등급
중원중학교, 학업성취도 78%, C등급
상동과 중동의 학군 차이가 있는듯 함.
상동 석천중은 학업성취도 91%로 높은데 중동 중원중학교는 80%이하로 낮은편.
금강마을은 중원중학교 배정되지만 상동쪽 학원가를 이용은 할 수 있어서 아이들 공부시키기에는 좋을 것 같음.
그리고 부광초등학교가 바로 있어 초품아라는 장점이 있음.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점 1개소 , 대형마트 : 킴스클럽, 이마트 2개소, A등급
계획도시답게 도로와 인도가 반듯반듯하고 인도도 넓고 쾌적함.
아파트에서 슬리퍼 신고 갈 수 있는 현대백화점(유플렉스), 이마트, 부천시청, CGV 등이 도보권에 위치하고 있음.
그리고 부천의 대표적 대형 녹지공간인 부천중앙공원과 소규모 공원이 있어 주거 쾌적성이 높음.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 원구 인구수 : 381,864명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 381,864x0.005 = 1,909세대
3) 3년 입주량 합계 : 177세대 (올해 27세대 + 내년 0 세대 + 내후년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 177/3 = 연평균 59세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 = 59/1,901 = 0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 S등급
원미구 자체만 보면 공급물량이 적지만 부천대장에 3기 신도시가 들어설 예정으로 대장신도시에 20,318세대가 공급될 예정.
2027년 11월 첫입주가 예상되고 29년에 준공될 것으로 보임(더 늦어질수도)
그러나 원미구 상동 중동에서 편리하고 쾌적한 기존 인프라를 누리며 거주하고 있는 사람들이 대장신도시로 이동할 것 같지는 않음.
다만 전세시장에서는 영향을 미칠것으로 예상되어 입즌시기를 고려하여 전세 기간을 설정하는게 좋을것 같음.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
부천 특히 중상동은 비규제지역으로 서울에서 가깝고 7호선이 있어서 강남 접근이 한번에 가능하다.
특히 서울에서 밀려나온 세입자 및 2030세대가 내집마련으로 매매수요가 급증하고 있다.
가격이 전고점에 도달하거나 넘은 곳도 있지만 서울 및 수도권 규제 지역에 비교하면 아직 가격이 저평가라는 생각이 든다. 무엇보다도 전세레버리지를 활용할 수 있으며 실거주 입주시 LTV 대출도 70%이상 가능하다.
부천시청역 인근으로 현대백화점, 이마트가 있고 부천중앙공원 등 환경이 쾌적하고 옆단지 은하마을이 정비구역으로 지정되어 앞으로 환경이 더욱 좋아질 것으로 기대되며 금강마을 또한 정비구역지정을 기대할 수 있다.
앞으로 3년간 입주 물량은 절대적으로 부족하고 서울에서 밀려나오는 수요가 많이 있어 가격이 상승할 것으로 예상된다.
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 석수e-편한세상
- 연식: 2002. 5. 30.
- 세대수 : 1,908세대
위치(지도) : 강남과 물리적 거리 13.7Km
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
안양시 만안구는 비규제지역이면서 서울과 인접한 경기도 도시로 물리적거리가 3.7km로 가까운 편.
선호도는 떨어지지만 지하철 1호선이 있어 1호선 2호선 환승 후 강남을 1시간 이내로 갈 수 있음.
자동차, 버스로도 강남순환로를 타고 1시간이내 접근가능하지만 교통체증시 정시확보 불가할 것으로 보이지만 위치상은 서울과 근접하다는 장점이 있음
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 전체 직장 등급 : A등급
안양시 만안구 종사자 수 : 90,282명
안양시 만안구 직장 등급 : C등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
안양시 자체로 보면 종사자수가 27만으로 A등급이지만 만안구 자체만 보면 9만명으로 종사자가 적고 C등급임
대표기업은 노루페인트 등으로 제조업체가 많음.
하지만 동안구에 일자리가 많아 출퇴근하는 사람들이 있지 않을까? 또 1호선으로 구로 가산디지털단지와 수원 접근이 가능해서 베드타운역활을 할 수 있을 듯.
앞으로 박달지식·첨단산업단지 조성사업을 계획중이라 향후 일자리면에서도 더 좋아질 것으로 예상.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 48분
여의도역 : 30분
시청역 : 38분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
안양시 만안구는 지상철인 1호선이 지나고 있어 환승을 통해 강남 1시간 접근은 물론 여의도, 시청 등 주요업무지에도 빠르게 접근이 가능함.
향후 월판선 개통시 판교 접근도 용이해짐
비규제 지역중에서 부천과 마찬가지로 안양시 만안구도 서울 강남 물리적 거리와 교통 접근성이 좋다고 생각함.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 연현중학교, 학업성취도 82.1%, C등급
안양시 만안구는 동안구와 다르게 학군 지역은 없는 것으로 보임. 학군은 기대하면 안됨.
석수동에는 중학교 수가 2개소로 적고 그나마 연형중이 가깝고 학업성취도가 82.1% 됨.
아이들 공부시키려고 하는 가족단위는 아무래도 아이들이 학령기가 되면 동안구로 이사갈 것으로 예상됨.
유아 및 초등저학년까지 키우지 않을까 싶고 석수 2편한세상아파트 배정초등학교는 삼성초등학교. 경수대로 건너야해서 걱정되지만 안전한 통학로(지하도)길이 있음.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점, 대형마트 없음. C등급
아파트 인근에 대형마트 및 백화점은 없음.
안양역쪽이나 광명쪽으로 나가면 코스트코, 롯데몰, 엔터식스 등 있지만 석수동에는 없음.
편의시설 및 환경은 좋지 못함.
다만 아파트 인근으로 생활상권 발달되어 있고 두산위브더아티움아파트 앞쪽에 식자재마트인 U마트 있음.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 안양시 만안 3년입주 합계 : 1,327세대 (26년 705세대 + 27년 0세대 + 28년 622세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 만안구 인구수 : 234,089명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 234,089x0.005 = 1,170세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,327세대 (올해 705세대 + 내년 0 세대 + 내후년 622세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 1,327/3 = 연평균 442세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 = 442/1,170 = 0.38배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 S등급
안양시 만안구 3년 입주물량은 총 1,327세대로, 연평균 약 442세대가 공급될 예정. 만안구 인구 234,089명을 기준으로 계산한 연 적정수요 약 1,170세대와 비교하면 연평균 공급량은 적정수요의 약 0.38배 수준
적정수요의 1/2 이내로 공급되는 지역으로 S등급에 해당되지만 자세히 보면 25년에 2,329세대 공급되었으며 29년에 2,569세대가 공급될 예정임.
전세를 맞추더라도 29년 시기와 맞지 않게 계약기간 조정할 필요가 있음.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
안양시 만안구도 비규제지역중에서 서울에 가장 가까이 있는 지역이고 강남역과 물리적 거리가 가까움
안양역 인근 대단지 아파트는 이미 가격이 많이 상승하여 접근이 조심스럽지만 아직 관악역 인근은 아직 전고점을 도달하지 않았음.
비규제지역이라 전세레버리지를 활용하여 투자를 해놓을 수 있고 실거주시 LTV 대출 70% 가능함.
현재는 서울 출퇴근 가능하고 향후 월판선 개통시 판교 출퇴근도 가능해 내가 가진 금액중에서 투자하기에 괜찮은 단지라고 생각함.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
부천 원미구 금강마을
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 금강마을 21평 현재 매매 5.8억, 전세 2.9억(전세 매물 없음)
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 5.5억 전세 2.7억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 12월 매매 3.5억 전세 2.7억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
금강마을은 현재 21년 전고점을 훌쩍 넘어서 거래가 되고 있으며 무엇보다도 전세 물건이 하나도 없는 상황임.
향후 더 상승할 것으로 예상되지만 투자로 접근시 전세가율이 낮아서 투자금이 2.9억원 이상으로 많이 소요됨.
전세가율이 현재 50%로 저환수원리 중 원금보전 70%이 되지 않아서 투자하기에는 어려울 것으로 보임.(강남 접근 1시간 잡고 55%도 안됨)
2023년 전저점에 미리 공부해서 금강마을을 투자했다면 투자금 회수는 물론 수익도 많이 얻었을것이라 정말 좋은 투자기회였을 것 같음.
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
안양시 만안구 석수 e-편한세상
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 석수 e-편한아파트 24평 현재 매매 6.4억, 전세 3.9억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 12월 매매 6.7억 전세 3.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 9월 매매 4.4억 전세 3.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
안양시 만안구 석수 e- 편한세상아파트는 최근 실거래가 6.8억으로 거래가 되며 21년 전고점을 넘음.
강남 및 서울 업무지역을 1시간내로 들어갈 수 있는 아파트이지만 지상철이라는 1호선과 학군 환경 등이 좋지 않아서 가격은 아직까지 저평가되어 있는 느낌.
서울 및 수도권이 규제지역으로 묶이면서 25년 11월 5억대에서 현재 6억대로 매매가가 1억이상 상승하였음. 대단지임에도 불구하고 전세물건 0.
7호선 부천과 1호선 안양시 어디가 더 입지가치가 있고 사람들이 좋아할 아파트인지 더 고민해볼 필요 있음.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 가치있는 입지이며 아직 전고점 아래 가격이 있어 저평가라 생각됨
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 역세권 대단지 아파트이며 저층 물건 아님
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 기준 100% 수익률 달성하려면 매매가가 8.7억이 되어야 하는데 21평 방2,화1 아파트가 8.7억까지 상승하기에는 소형평수의 단점을 극복할지 ㅠㅠ 어렵
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율 70%이하이지만 입주물량 부족, 입지가치 있어 원금보존 가능할 것 같음.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 공급부족 및 현재 전세가 부족하여 리스크 걱정 없다고 생각함.
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 가치있는 입지이며 아직 전고점 아래 가격이 있어 저평가라 생각됨
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 대단지 아파트이며 저층 물건 아님
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 기준 100% 수익률 달성하려면 매매가가 8.85억이 되어야 하는데 석수 e-편한아파트 24평이 8억 후반대까지 올라올지 확신은 없음. 하지만 월판선이 개통되면 가능할 것 같음.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율 70%이하이지만
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 공급부족 및 현재 전세가 부족하여 리스크 걱정 없다고 생각함.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
둘중에 비교평가하여 매수를 한다면 더 구축이고 평수가 작지만 교통, 직장, 환경, 학군이 더 좋은 금강마을을 매매할 것 같음. (역세권 아파트라서 신혼부부 또는 1인 거주 수요가 높을 것 같음, 그리고 재건축도 기대할 수 있음)
하지만 투자금이 2.9억으로 많이 들어가서 전세가가 올라오는지 지켜보면서 전세가 곧 만기되어 새롭게 전세를 맞출 수 있는 물건을 매수하여 투자금을 줄이는게 좋을 것 같다고 생각함.
또한 투자금 2.9억으로 가능한 다른 앞마당 물건과 비교평가를 다시 해보겠음.
3. 작성하면서 느낀점 :
가저환수원리 원칙을 완전하게 내 것으로 만들어서 부동산 투자 원칙과 기준을 세운 후
직접 그 지역을 임장하여 앞마당을 만든 후 여러 단지를 비교평가하여 투자를 하게 된다면
매수 후 가격이 흔들리는 순간이 오더라도 보유함에 있어 불안함이나 흔들림없이 보유할 수 있을 것 같다.
