[열기 92기 32조 부릿지(Bu-Ridge)(부동산으로 부와 삶을 이어주는 다리) 백억마음부자] 남양주 다산 롯데캐슬 아파트 수익률 분석 보고
9시간 전 (수정됨)
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 :
- 연식: 2017년 12월
- 세대수 : 1186세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
남양주시 종사자 수 : 215,236
남양주시 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 55분
여의도역 : 1시간 8분
시청역 : 1시간 11분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
신도시라서 학업성취도 평가 점수 존재하지 않음. C 등급
특목고 진학률: 남양주 다산 중학교 과학고 진학 0명, 외고 진학 5명
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대프리미엄 아울렛, 롯데마트, B등급
5. 공급
남양주시 3년 입주 합계: 635(2026년)+1147(2027년)+8236(2028년)=10018세대
적정 공급량: 727,440명(인구수)*0.005=3637(2배초과) C등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
다산신도시는 강남역까지 1시간 이내로 접근이 가능하고, 직장 등급도 A등급으로 직주근접 측면에서 입지 가치가 있는 지역이라고 판단된다.
신도시 특성상 학업성취도나 특목고 진학률이 높은 학군지는 아니지만, 전반적인 주거환경과 교육 여건이 안정적이어서 아이를 키우기에는 무난한 학군을 갖추고 있다.
환경 측면에서는 신도시답게 주거지의 균질성이 높고 쾌적하다. 1km 이내에 백화점이나 대형마트가 부족한 점은 아쉽지만, 인근 이마트·롯데마트와 구리역 롯데백화점 등을 이용할 수 있어 생활 편의성도 좋은 편이다.
다만 2028년 후반부터 인근 왕숙신도시의 대규모 입주가 예상되는 만큼, 향후 공급량과 입주 시기를 반드시 확인하고 투자 시점을 신중하게 판단할 필요가 있다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 롯데캐슬단지 34평 현재 매매 12.45억, 전세 7억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 12월 매매 10.3억 전세 5.6억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 1월 매매 8.5억 전세 4.8억
- 현재 시세: 롯데캐슬단지 30평 현재 매매 10.5억, 전세 6.3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 9.1억 전세 5.2억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2022년 12월 매매 6.35억 전세 3.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
다산역 롯데캐슬의 경우 2024년 8월 8호선 별내선이 개통되면서 강남역까지 약 42분이면 이동할 수 있게 되어 강남 접근성이 크게 개선되었다. 8호선 개통 전에는 버스로 도농역까지 이동해 경의중앙선을 이용하거나, 버스로 잠실까지 이동한 후 2호선으로 환승해야 했기 때문에 강남역까지 약 1시간 이상~80분 정도가 소요되었다. 전고점을 기록했던 2021년에는 지금보다 강남 접근성이 떨어졌고, 이후 하락장에서 34평과 30평 모두 전저점까지 약 30% 하락하였다. 하지만 2026년 9월 현재는 8호선 개통에 따른 교통 개선과 비규제지역이라는 장점이 더해지면서 34평은 전저점 대비 73.64%, 30평은 58.95% 상승하였다. 특히 선호도가 높은 34평이 30평보다 상승장에서 더 높은 상승률을 보인 것을 통해, 같은 단지에서도 선호도가 높은 평형이 상승장에서 더 높은 수익률을 가져올 수 있다는 점을 확인할 수 있었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
다산역 롯데캐슬과 비슷한 시세(13억)을 형성하는 동대문구 전농SK와 비교했을 때, 다산역과 청량리역은 교통으로는 대략 45분 정도로 강남역 소요시간은 비슷하지만, 물리적 거리가 동대문구 전농 SK는 9.2Km, 다산역 롯데캐슬은 17.8Km 이므로 입지 대비 다산역 롯데캐슬이 가치대비 동대문구 전농SK에 비해 상대적으로 비싸다는 것을 알 수 있다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
1186세대이므로 300세대 이상이로, 3층 이하, 탑층을 매수 하지 않는다면 환금성 있다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
12.45억(매매가)+취득세(4300만원)+ 복비(700만원)-7억(전세가)=6억(투자금)
전저점 대비 100% 수익률을 거둔다고 보았을 때 +6.85억 벌 경우 현재 대비 추가 1.85억을 벌어서 14.3억까지 상승여력이 있다고 본다. 1.85억/6억=30%수익률 예상된다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율을 경우 34평 56%, 30평 60%이므로 경기도 적정전세가율 60% 이하이므로 원금보존 측면에서 보수적으로 접근해야 한다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
공급의 경우 인접지역인 구리 입주와 남양주 왕숙신도시 때문에 2028년부터 공급량이 많아 질 것이라 예상된다.
구리 3년 입주 합계: 268(2027년)+2352(2028년)+4118(2029년)=6738세대
적정 공급량: 188,134명(인구수)*0.005=940.67(2배초과) C등급
남양주시 3년 입주 합계: 635(2026년)+1147(2027년)+8236(2028년)=10018세대
적정 공급량: 727,440명(인구수)*0.005=3637(2배초과) C등급
2028년 9월에 갈매역 근처에 2400세대, 구리역 하이니티 리버파크 3,022세대가 2029년 12월 입주 예정으로 잡혀 있다. 확정된 초기 입주 물량을 보면, 2028년 5~6월 왕숙 푸르지오 더 퍼스트(B1·B2) 약 1,147세대, 2028년 8월 A-1·A-2 총 1,030호 등이 예정되어 있다. 왕숙 1신도시 2028년부터 6.4만호 왕숙 2신도시 2029년부터 1.6만호 총 8만호 입주 예정으로 역전세에 대한 대비를 충분히 할 필요가 있다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
다산역 롯데캐슬은 8호선 개통으로 강남역까지 약 42분이면 이동할 수 있어 강남 접근성이 1시간 이내로 개선되었고, 깨끗하고 균질성이 높은 신축 택지지구에 위치해 주거 만족도와 선호도가 높은 단지라고 판단되어 충분히 투자 가치가 있는 단지라고 생각한다. 하지만 현재 34평 기준 전저점 대비 이미 약 73% 상승한 상태이며, 입지가 더 우수하다고 판단되는 서울 동대문구 SK아파트와 가격이 비슷한 수준이라는 점에서 상대적으로 가격이 비싸다고 볼 수 있다. 또한 2028년부터 왕숙신도시의 입주가 시작되어 향후 대규모 공급이 순차적으로 이어질 예정이므로 전세가 하락과 역전세 가능성에 대한 대비도 필요하다. 특히 현재 구리 지역에 이미 1주택을 보유하고 있어 인접 지역의 공급 리스크에 함께 노출될 수 있다는 점까지 고려하면, 현시점에서는 다산역 롯데캐슬에 추가 투자하기보다는 상대적으로 저평가된 다른 지역과 단지를 찾아보고 다산역 롯데캐슬 투자는 보류하는 것이 적절하다고 판단한다.
3. 작성하면서 느낀점 :
이번 수익률 보고서를 작성하면서 단순히 가격이 많이 올랐는지, 앞으로 더 오를 가능성이 있는지만 보는 것이 아니라 저환수원리의 기준에 따라 가치와 가격을 비교하고 저평가 여부를 판단하는 과정이 중요하다는 것을 다시 한번 느꼈다. 다산역 롯데캐슬은 8호선 개통으로 강남 접근성이 좋아지고 주거환경과 선호도도 높은 단지이지만, 전저점 대비 이미 가격이 많이 상승했고 더 가치가 높은 서울의 단지와 가격이 비슷하다는 점에서 현재 가격이 저평가되어 있다고 보기는 어려웠다. 또한 왕숙신도시의 대규모 공급과 역전세 가능성, 현재 보유 자산과의 리스크까지 함께 살펴보니 좋은 단지라고 해서 반드시 좋은 투자 대상이 되는 것은 아니라는 점도 알게 되었다. 가치와 가격을 비교하고, 예상 수익률과 원금 보존 가능성, 공급 등의 리스크까지 실제로 조사해 보니 투자할 때 무엇을 조심해야 하고 어떤 기준으로 투자 여부를 결정해야 하는지가 조금 더 명확해졌다. 앞으로도 ‘좋은 아파트’가 아니라 ‘가치 대비 싼 아파트’를 찾는 연습을 꾸준히 해야겠다.
