월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 신안아파트
- 연식: 1999. 6. 15.
- 세대수 : 250세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 130,553
노원구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 53분
여의도역 : 1시간 1분
시청역 : 50분
교통등급 : 강남, 시청 A등급 / 여의도 B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
노원구 중학교 학업성취도 순위
- 학구도 안내 서비스 사이트
- 학군 : 을지중학교, 학업성취도 92%, A등급
상명중학교, 학업성취도 90%, A등급
상계중학교, 학업성취도 86%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트 중계점, B등급
2001 아울렛 중계점, B등
5. 공급
- 노원구 3년입주 합계 : 20,455세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2000세대)
[적정수요 대비 공급평가]
1) 노원구 인구수 : 481,053
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 481,053x0.005 = 2,405,265세대
3) 3년 입주량 합계 : 20,455 세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 6,818세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00283배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : ?? (재수강이 아니어서 판단 정확히 어려움)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
이 아파트의 기본 성격
- 1999년 준공, 250세대, 2개동의 비교적 작은 단지
- 전용 84제곱미터와 59제곱미터가 혼재되어있음
직장 입지
- 직주근접만 놓고 보면 서울 안에서도 강한 입지는 아님
- 이 아파트의 수요가 “직장이 가까워서 이곳에 사는 사람”보다는 “아이 교육과 주거환경을 위해 노원구, 특히 중계동에 사람”일 확률이 높음
- 직장보다는 학군과 생활환경에 더 가중치를 봐야함
교통
- 여의도 접근성이 떨어지고, 강남도 ‘엄청 가까운’ 수준도 아님
- ‘동북선’이 중요함. 신안아파트 인근에 동북선역이 예정되어있고, 불암산 역은 약 450m, 다른 역은 약 650m 거리로 제시되어있음
- 현재 교통가치 < 미래 교통가치
- 교통 인프라가 개선되면서 입지 가치가 추가될 여지가 있는 지역임. 하지만, 실제 개통 후 어느 정도 시간 절감과 생활권 변화가 발생하는지는 봐야함
학군
- 중계동에서 가장 인기많은 초등학교인, 을지초등학교 학군에 속함.
- 중계동 학원가, 은행사거리 생활권에 있는 위치(도보로 5분내외)
- 신안아파트 자체가 좋은 아파느냐? 라기 보단 중계동 교육환경을 누릴 수 있는 주거지냐? 라고 보는것이 타당함.
중계동 교육환경을 누리기엔 충분한 지리적 위치임.
환경
- 상권이 새롭게 만들어지기 보다는 지역의 생활인프라가 형성되어있음.
- 주변 어린이 도서관 및 작은 도서관도 도보권으로 이용할 수 있음
공급측면
- 신안아파트는 250세대의 소규모 구축이기에, “노원구에 몇세대가 들어오느냐” 보다는 “신안아파트와 같은 생활권에서 신안과 경쟁할 수 있는 아파트가 얼마나 공급되느냐” 라고 생각이 듬
가치 측면
- 노원구 중계동은 경기 북부 혹은 서울 북부에서 학군을 보고 오늘 수요자가 많음.
- 학군이동이 초저, 초고, 중입이라고 보았을때 을지초 학군에서 가격대비(59제곱미터 기준) 신안아파트와 견주어볼 아파트는 양지대림1차, 성원아파트, 주공10단지 정도로 추려짐.
- 신안아파트
양지 대림1차
- 세대수가 508세대임.
- 을지초등학교 등교시 골목길을 지나쳐야함.
성원아파트
- 구축이지만 계단식 아파트라는 장점이 분명함.
- 을지초 정문까지 초저걸음으론 좀 걸어야함.
주공10단지
- 불암중이나 을지중 배정
