월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 중계동 청구3차아파트
연식 : 1996년식
세대수 : 780세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) B등급
노원구 종사자 수 : 130,553명
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) 강남은 A등급/ 그외 부도심은 B등급
강남역 : 57분
여의도역 : 1시간 5분
시청역 : 1시간 3분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 불암중학교, 학업성취도 88.8% / 을지중학교, 학업성취도 91.5%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 대형마트 1개 - 롯데마트 1
5. 공급
- 노원구 3년입주 합계 : 2,709세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
[직장]
- 주요 직장수요와는 약 1시간 정도 거리가 있는 전형적인 베드타운으로 직주근접에서 단점이 확실하여 상승장에서 상방 힘이 약한 이유 중 가장 큰 부분인 것 같다.
[교통]
- 버스로 약 10분 정도 거리에 7호선 중계역, 약 20분 정도 거리에 4호선 노원역이 있지만 도보가 사실상 어려워 출퇴근에 불편함이 있으며 버스노선도 1~2개로 다양하지 않다는 점에서 집값 상승에 단점이 될 것 같다.
- 다만, 현재 공사 중인 동북선(2027. 11. 예정)이 개통된다면 좀 더 교통의 단점을 보완할 수 있지 않을까 판단됨.
[학군]
- 청구3차아파트가 위치한 중계동 은행사거리 주변은 성취도가 높은 학교(을지초중, 불암중, 상명중, 서라벌고, 상명고, 대진여고 등)중심지로 잘 알려져 있으며, 학교 및 학원가와 아주 인접하여 학부모의 수요를 충분히 만족시키는 지리적 이점이 있어, 실수요 측면에서 지속적인 수요가 발생할 만한 확실한 이유가 분명한 것으로 판단됨.
[환경]
- 분위가가 학군지이다 보니 유해시설이 없고 전형적인 택지 분위기[정돈된 가로환경 및 도로, 하천(당현천) 산책로 정비 등]가 비교적 잘 형성되어 있음.
- 다만, 지상주차장만 있어 주차가 불편할 것으로 생각되고 단일평수(전용 84평방미터)로만 되어 있어 실수요자 중에서는 같은 평형을 추구하고자 한다면 인접한 아파트로 수요가 분산될 가능성이 있어 보임.
[느낀점]
- 노원구는 ‘노도강’으로 불리며 집값 상승도 늦고 하락은 빠르다고 막연하게만 알고 있었지만, 입지분석을 통해 어느 정도 그 이유를 알 수 있었던 것 같다.
- 다만, 투자에서 있어서 가장 큰 장점인 학군이라는 부분이 현재 집값(약 13억~14억)에 얼만큼 반영되어 있는 것인지, 현재 규제와 전세난 등으로 인한 상승이 이 아파트의 진정한 가치를 반영한 것인지는 아직 판단하기 어려웠다. 그래서 이번 강의를 열심히 듣고 배워서 부동산에 대한 판단 능력을 높이고 싶다.
