월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 중동센트럴파크푸르지오
- 연식: 2020년식
- 세대수 : 999세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자 수 : 166,450명
원미구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 10분
여의도역 : 1시간 6분
시청역 : 1시간 8분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 계남중학교, 학업성취도 84.3%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 이마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
중동센푸가 부천 대장아파트인데 생각보다 입지가 좋지 않고 학군도 별로라 일반적으로 알고 있는것과 실제 분석결과는 매우 다르다는 것을 깨달았고
투자가치가 떨어진다고 판단되었다
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 중동센트럴파크푸르지오단지 34평 현재 매매 12.9억, 전세 7.2억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 13.5억 전세 7.3억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 5월 매매 9.7억 전세 5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점 매수시 3.2억이나 수익을 얻을 수 있었지만 강남까지 1시간 넘게 걸리는데 반해
전세가율이 56% 정도로 70%에 한참 못미치는 데이터로 투자가치가 있는
저평가 아파트라고 보기 힘들지 않을까 싶다.
전고점 대비 현재 시세도 크게 차이가 나지 않고 부천내에서는 입지가 좋은 편이지만
강남까지의 거리 대비 가격이 싼 편이 아니라서 좀더 지켜봐야하지 않을까 싶다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 같은 가격대 아파트 매물과 비교해볼때
입지나 연식이 압도적이어서 가치가 있다고 판단됨
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
999세대로 300세대 이상의 대단지이며 실거래도 활발하여 환금성이 충분
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
전세가율이 낮은 편이라 투자금이 많이 들지만
저점에 매수한 경우 수익을 내기 충분하다고 판단됨
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율이 50%대로 주변 아파트에 비해 전세가율이 높지 않아
수도권 70% 전세가율에 비하면 너무 낮아서 고민됨
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년대 공급이 적고 주변 대단지 입주는 32년(상동역 롯데캐슬)으로
리스크 대응이 가능하다고 판단됨
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
강남까지 1시간이 넘게 걸리지만 부천내에서 입지가 좋은 대장아파트이며
환금성이 좋고 부천에서 살고 싶은 아파트 중 하나이지만
투자비용이 비교적 많이 들어 매수는 보류
3. 작성하면서 느낀점 :
부천의 대장 아파트는 당연히 모든 점에서 점수가 좋을 것이라 생각했지만
교통, 학군은 생각보다 높은 등급이 아니어서 막연하게 생각할 것 아니라
하나하나 기준에 맞게 따져봐야 알 수 있다는 것을 깨달았다
앞마당이 없는 상태에서 비교평가하기는 어려웠고
더 많은 아파트를 확인해봐야겠다고 생각했다
