월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1-1. 평촌 랜드마크 입지분석
1) 단지명 : 평촌더샵센트럴시티
- 연식: 2016년
- 세대수 : 1459세대
위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 동안구 종사자 수 : 181,783명
안양시 동안구 직장 등급 : B
-동안구 직장은 평촌신도시와 인덕원, 호계동 일대를 중심으로 호계동(LS로) 일대는 LS전선 본사를 비롯해
주요 계열사와 연구소들이 위치하였으며, 평촌역 인근의 첨단산업단지인 '평촌스마트스퀘어'에는
LG유플러스(LGU+)의 대규모 연구·업무 시설을 비롯해 유수의 기업들이 입주하였음.
직장이 아주 없는것은 아니지만 주요직장이 평촌스퀘어와 호계동일대에 몰려있어 서울 3대 업무지구처럼
외부에서 직장으로 들어오는 수요는 한정되어 있음
(500명 이상 대기업수를 기준으로 동안구가 양질의 직장이 가장 많이 모여있음)
-직장호재 : 동안구와 바로 인접한 과천지식정보타운 입주로 인해 동안구의 인접한 지역에 직장호재가 있어
동안구 자체 직장수요도 일부 있지만 상주근로인원 약 3~3.2만명 규모의 대형 업무지구가 입주할 예정이며
IT, 게임, 제약·바이오, 통신 등 유수 기업들의 사옥과 R&D 센터 유치를 확정지었음. 과천에서 출퇴근을 하면
좋지만 과천에 집값이 비싸서 상대적으로 저렴한 동안구가 충분히 대안이될 수 있음
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
서울 3대 업무지구 접근성
-강남역 : 47분
-여의도역 : 63분
-시청역 : 56분
교통등급 : A등급
-평촌더샵센트럴시티는 강남역을 1시간이내 접근이 가능하여, 충분히 가치가 있는 지역임
강남역 뿐만 아니라 도심권(시청)과 여의도를 1시간 전후 접근이 가능하다는곳도 충분히 장점이 있음
-7대 업무지구를 전체로 출퇴근 여부확인결과 기본적으로 환승은 2회 이상을 해야하며, 그래도 3대 업무지구(강남권,도심권,여의도) 뿐만 아니라 가디역&구디역,판교역 등 1시간 이내로 접근이 가능하여, 7대 업무지구 중에 5개 업무지구가 1시간 이내 도달이 가능함, 반면에 마곡지구와 디지털미디어시티,광화문에서는 출퇴근시간이 70분이상이라서 나먼지 다른 업무지구와 다르게 평촌더샵센트럴시티를 단지로 선택하여 출퇴근하는 수요는 다른 업무지구와 다르게 선택하는 수요가 적다고 생각했습니다
-교통호재
1) 월곶~판교 선 (경강선): 월곶에서 판교를 연결하는 복선전철 공사가 진행중이며, 인덕원역과 가까워서 향후
판교접근성이 좋아질것으로 예상됨
(7대 업무지구 중에 판교역과 연결이 되어서 가치가 있다고 판단했음)
2) 인동선 : 덕원역을 기점(또는 주요 경유지)으로 하여 동탄까지 연결되는 노선으로, 현재 인덕원역 일대 등에서 관련 공사가 진행 중이며, 수원 통탄으로 출퇴근이 가능해짐
(수원에는 삼성이 위치하여 경기남부 수요까지 인동선을 통해서 가져올수 있다고 판단했음)
3) GTX-C 노선 (수도권 광역급행철도 C노선) : 인덕원역에 GTX-C가 개통되면 서울 강남(양재·삼성역 등)
까지 10분대 진입이 가능해져, 서울 중심부와의 물리적·시간적 거리가 극적으로 좁혀집
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
- 부안중학교, 학업성취도 78.8%, C등급
* 부안중의 경우 특목고 직학비율이 11.7%로 동안구 중학교 중에서 2번째로 특목고 진학율이 높으며
상위권과 하위권 수준격차가 클것으로 예상됨
- 초등학교 : 부림초 배정(학급당학생수 23명, 총 학생수 )
* 저학년에 비해서 고학년으로 갈수록 학생수가 점점 증가하는 경향이 있음
(외부에서 유입되는 현상을 보이므로 부모들이 외부나가지 않고 안으로 들어옴, 학군수요있음)
*부림초 배정단지 : 평촌더샵센트럴시티,공작럭키,공작성일,공작부영
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
-환경 : 백화점 없음, 대형마트 1개(이마트 평촌점), B등급
반경 1km 이내 평촌 이마트가 있어 생활하기는 편리하지만 평촌역 주변으로
유흥상권이 발달하여 쾌적한 상권을 갖고 있지는 않음
5. 공급
-동안구 공급평가 : A 등급
1) 동안구 인구수 : 32.8만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 328,000x0.005 = 1,640세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해(26년) 458세대 + 내년(27년) 2737 세대 + 내후년(28) 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,200 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.73배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
-가치평가
평촌더샵센트럴시티는 입지평가 부분에서 강남 뿐만 아니라 3대업무지구를 1시간이내 접근이 가능하여 교통으로 가치있는 단지이며, 단지주변으로 평촌스퀘어가 있어 직주근접이 가능할 뿐만 아니라 과천지식정보타운이 입주시에도
충분히 출퇴근이 가능함, 환경적인 부분에서 반경 1km이내 이마트 평촌점이 있어서 생활하기 좋지만 평촌역 주변으로 유흥상권이 발달하여 아이를 가진 부모님들 입장에서 일부 아쉬운부부니 있음. 공급으로는 27년 12월에 입주하는 평촌자이퍼스니티를 제외하고는 별다른 입주가 없어 공급도 안정적인 상황임
-생각정리
평촌내에서 가장 대표하는 랜드마크단지이며, 연식도 좋고 1600세대 대단지이며, 내부 단지상품성도 여전히 좋고
강남을 1시간 이내로 접근이 가능하여 충분히 가치있는 단지라고 판단을 했으며, 실거주 하면 너무나 살고 싶은 단지라고 생각을 했습니다
PART1-2. 역세권 구축(평북) 입지분석(1주차)
1) 단지명 : 관악부영
- 연식: 1993년
- 세대수 : 796세대
위치(지도)
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 동안구 종사자 수 : 181,783명
안양시 동안구 직장 등급 : B
-동안구 직장은 평촌신도시와 인덕원, 호계동 일대를 중심으로 호계동(LS로) 일대는 LS전선 본사를 비롯해
주요 계열사와 연구소들이 위치하였으며, 평촌역 인근의 첨단산업단지인 '평촌스마트스퀘어'에는
LG유플러스(LGU+)의 대규모 연구·업무 시설을 비롯해 유수의 기업들이 입주하였음.
직장이 아주 없는것은 아니지만 주요직장이 평촌스퀘어와 호계동일대에 몰려있어 서울 3대 업무지구처럼
외부에서 직장으로 들어오는 수요는 한정되어 있음
(500명 이상 대기업수를 기준으로 동안구가 양질의 직장이 가장 많이 모여있음)
-직장호재 : 동안구와 바로 인접한 과천지식정보타운 입주로 인해 동안구의 인접한 지역에 직장호재가 있어
동안구 자체 직장수요도 일부 있지만 상주근로인원 약 3~3.2만명 규모의 대형 업무지구가 입주할 예정이며
IT, 게임, 제약·바이오, 통신 등 유수 기업들의 사옥과 R&D 센터 유치를 확정지었음. 과천에서 출퇴근을 하면
좋지만 과천에 집값이 비싸서 상대적으로 저렴한 동안구가 충분히 대안이될 수 있음
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
서울 3대 업무지구 접근성
-강남역 : 50분
-여의도역 : 63분
-시청역 : 56분
교통등급 : A등급
-관악부영 단지가 평촌에서 가장 북쪽에 있는 단지이므로 상대적으로 교통입지가 떨어지지 않을까 생각을 잠시했지만
실제로 7대 업무지구 중에 서울 서부권 업무지구(마곡,DMC)를 제외하고 1시간이내 도달이 가능해서 다시한번
평촌이라는 지역의 입지가치를 깨닫게 되었습니다.
-관악부영은 강남역을 1시간이내 접근이 가능하여, 충분히 가치가 있는 지역임
강남역 뿐만 아니라 도심권(시청)과 여의도를 1시간 전후 접근이 가능하다는곳도 충분히 장점이 있음
-교통호재
1) 월곶~판교 선 (경강선): 월곶에서 판교를 연결하는 복선전철 공사가 진행중이며, 인덕원역과 가까워서 향후
판교접근성이 좋아질것으로 예상됨
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
- 부흥중학교, 학업성취도 86.6%, B등급
* 부흥중의 경우 특목고 직학비율이 4.7%특목고 진학율이 높은편임
- 초등학교 : 희성초 배정(학급당학생수 15명, 총 학생수 181명)
*희성초 배정단지 : 관악부영,샛별한양1단지,샛별한양2단지
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 1개(롯데백화점), 대형마트 1개(홈플러스), A등급
반경 1km 이내 범계역 주변 롯데백화점(평촌점), 홈플러스(평촌점)가 있어 생활하기는 편리하며,
범계역 주변으로 쾌적한 상권이 발달하여 젊은 사람 비중이 높음.
-환경호재 : 평촌신도시 A-1 특별정비구역 재건축 지정으로 기존 관악타운,관악부영,관악성원 등 노후아파트를 중심으로 통합재건축하는 계획으로 4,555세대 대규모 정비사업 예정임
5. 공급
-동안구 공급평가 : A 등급
1) 동안구 인구수 : 32.8만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 328,000x0.005 = 1,640세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해(26년) 458세대 + 내년(27년) 2737 세대 + 내후년(28) 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,200 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.73배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
-가치평가
관악부영은 입지평가 부분에서 강남 뿐만 아니라 3대업무지구를 1시간이내 접근이 가능하여 교통으로 가치있는 단지이며, 단지주변으로 구축단지들이지만 균질성을 가지고 있고, 환경적인 부분에서 반경 1km이내 롯데백화점(평촌점),홈플러스 평촌점이 있어서 생활하기 좋으며, 범계역 주변으로 나름 쾌적한 상권과 먹자골목이 발달하여 외부에서 오는 사람들이 많음. 공급으로는 27년 12월에 입주하는 평촌자이퍼스니티를 제외하고는 별다른 입주가 없어 공급도 안정적인 상황임
-생각정리
평북에서 93년 796세대수를 가진 비역세권 구축단지이며, 단지상품성은 떨어지지만 여전히 강남을 1시간 이내로 접근이 가능하여 충분히 가치있는 단지라고 판단을 했으며, 구축임에도 충분히 입지가치가 있어 매수를 하면 좋은단지라고 생각했습니다.
