과제 게시글 제목 : 남양주시 e편한세상다산 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : e편한세상 다산
- 연식: 2018
- 세대수 : 1615
- 위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
중요한 직장은 없는 전형적인 베드타운
김포, 파주등 베드타운과 유사한 직장을 가지고 있는 남양주
남양주에 주요 직장을 보면 빙그레로 자족 도시보다는 서울로 출퇴근 하는 사람이 많음
종사자 수 : 215,236
종사자수 기준 유사한 지역
사업체수 기준 유사한 지역
주요 기업 정보
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역, 시청 접근성 좋고, 특히 잠실이 가까움
강남역 : 53분/1회
잠실역 : 42분/0회
여의도역 : 69분 /1회
시청역 : 58분/2회
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
중학교가 얼마되지 않은 신도시
초등학교는 과밀학급이며 중학교는 신설로 학군을 평가하기 힘듦
초등학교 학부모들이 많이 사는 신도시
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
근거리에 편의시설이 있는 신축 택지(슬세권X)
이마트가 다산 내 있는 큰 마트이고, 병원은 구리로 가야함
다만 다산프리미엄 아울렛이 있어서 쇼핑 하기는 좋은 곳
5. 공급
3년내 왕숙/구리에 신축 입주(29~30년 전세 영향 있음)
인구수 : 72만
연 적정 수요 : 3600
3년 입주 : 10018
연평균 입주량 : 3339
연 적정수요 대비 연 평균 입주량 : 0.92
연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
강남, 잠실 접근성이 좋은 신축 택지 내 역세권 브랜드 대단지 아파트
투자로 진행 시 29년 구리 신축 입주/28~30년 왕숙 신도시 공급 고려
강남역을 1시간 이내로 접근 가능한 신축 역세권 브랜드 아파트
주변의 학군은 크게 없지만 초등학생이 많은 신도시
마트, 주변에 깔금한 상권들을 지닌 환경
남양주 신도시가 28년에 많이 몰려 있지만 진행 상태를 확인해야 하고 현재는 공급이 높은 수준은 아님
A 직장 (기준: 종사자수)
중요한 직장은 없는 전형적인 베드타운
김포, 파주등 베드타운과 유사한 직장을 가지고 있는 남양주
남양주에 주요 직장을 보면 빙그레로 자족 도시보다는 서울로 출퇴근 하는 사람이 많음
B 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역, 시청 접근성 좋고, 특히 잠실이 가까움
강남역 : 53분/1회
여의도역 : 69분 /1회
시청역 : 58분/2
C 학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
중학교가 얼마되지 않은 신도시
초등학교는 과밀학급이며 중학교는 신설로 학군을 평가하기 힘듦
초등학교 학부모들이 많이 사는 신도시
B 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
근거리에 편의시설이 있는 신축 택지(슬세권X)
이마트가 다산 내 있는 큰 마트이고, 병원은 구리로 가야함
다만 다산프리미엄 아울렛이 있어서 쇼핑 하기는 좋은 곳
A 공급
3년내 왕숙/구리에 신축 입주(29~30년 전세 영향 있음)
인구수 : 72만
연 적정 수요 : 3600
3년 입주 : 10018
연평균 입주량 : 3339
연 적정수요 대비 연 평균 입주량 : 0.92
연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
8호선 개통으로 강해진 입지, 25년 10월 규제 이후 구리와 동반 상승
전고점을 돌파했지만 그 이유는 8호선역 개통도 영향이 있었음,
전저점대비해서는 곧 매매가 기준 2배 상승이 예상됨
현재의 매매 전세 모두 역대급으로 높은 가격
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 34평 현재 매매 11.2억, 전세 6.9억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 12월 매매 9.5억 전세 6.4억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 22년 8월 매매 6.4억 전세 4.5억
5) 현장사진(선택)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
상품성 좋은 역세권 단지로 좋은 입지를 좋은 가격에 산다고 생각 필요
1) 저평가 (저평가 여부 확인) : 주변 아파트에서 비슷한 시세로 조금만 네고를 해서 살 수 있다면 좋은 가격
2) 환금성 (환금성 여부 확인) : 남양주에서 제일 선호하는 생활권 내 선호 단지로 환금성 좋음
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : 많은 수익률을 기대하기보다 규제가 완화 되기 전까지 좋은 아파트를 보유한다는 생각이 필요
4) 원금보존 : 선호도가 높은 단지로 매매/전세의 하락이 급격하지는 않을 것 같음
5) 리스크 대비 : 전세가 하락자금 대비 필요(5천만원)
이전 최대 3개월 동안 전세가격이 9천만원 하락한 시기가 있지만 앞으로 공급이 많지 않아서 이런 상황은 오기가 힘듦
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 더 좋은 곳은 없는가?
부천 대장과 비교 시 조금 더 싼 가격에 좋은 단지를 살 수 있음
그러나 지역 내 입지 독점성에서는 중동센트럴푸르지오가 더 앞섬
E편한 다산은 다산내에서 비슷한 선택지가 꽤 있음
투자금이 4.6억이 있다면 좋은 가치의 단지를 살 수 있는 것
수익률 관점에서 E편한 세상 다산은 8호선 개통으로 호재가 한단계 반영 되지 전 가격으로 상대적으로 좋아 보임
그리고 매매가가 높은 만큼 투자금이 더 들어가는 상황이나 매물에 따라서는 부천단지도 매수 가능한 상황
수익률을 따지기 보다 비규제 선호 지역을 매수 후 다음 수도권 진입을 노린다는 생각 필요
남양주 대장 VS 부천 대장 VS 안양 대장 VS 산본 대장
센팍푸르지오가 전고점은 높고 현재 가격도 약간 높지만 전세가는 비슷하게 받을 수 있으며,
다산, 안양은 대단지 신축의 입지 독점성이 상대적으로 낮지만, 산본과 부천은 해당 단지의 입지 독점성이 높아서
우선적으로 선택할 것 같음, 산본은 안양의 배후 수요로 입지 가치가 낮음
3. 작성하면서 느낀점 :
내가 경기 동부권에 산다면 살고 싶은 좋은 단지,
강남접근성 좋은 비규제 대장 단지의 가격은 비싸지 않다.
8호선 다산역세권에 상권과 학교가 잘 갖추어져 있어서
애를 키우면서 살기에 좋은 단지
다만 현재의 가격이 싼 가격은 아니여서 하락이 있을 수 있음을 인지하고 매수 필요
규제지역 풀릴 시 갈아탈 수 있는 단지 지속 트래킹 필요
4. 앞으로 해야 할 일 :
규제 해제시 어디를 살지 지속적으로 업데이트 필요
투자금을 가지고 있다면 매수 후 규제 지역이 풀린다면 어디를 살 수 있는지 계속 리스트업해서 시장을 보고 있을 필요
