[열기92기 3시세끼 투자원칙뿐인 전4들⚔️ 부동자세] 안양동 삼성래미안 아파트 수익률 분석 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 삼성래미안

• 연식: 2002년식
• 세대수 :  1,998세대
• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

안양시 만안구 종사자 수 : 90,282명 

안양시 만안구 직장 등급 : C 

안양시 만안구로만 봤을때는 90,282명으로 직장이 유의미한 지역은 아니다. 따라서 직장으로서 사람들에게 수요를 끌어들이만한 지역은 아니다.(베드타운)

삼성래미안이 위치해 있는 만안구의 경우 직장에서의 평균연봉이 4,530만원정도로 주변 지역대비 낮은편이다. 큰 기업들이나 탄탄한기업들이 거의 없음.

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 58분 (1호선 안양역-2호선 신도림역-2호선 강남역, 환승1회)

여의도역 : 39분 (1호선 안양역-5호선 신길역-5호선 여의도역, 환승1회)

시청역 : 47분 (1호선 안양역-1호선 시청역)

판교역 : 77분  (빨간버스 직행) or (1호선 안양역-수인분당선 수원역-신분당선 정자역-신분당선 판교역, 환승2회)

교통등급 : A등급

1호선 안양역 초역세권 단지(안양역에서 나오면 바로 삼성래미안 정문이다). 현재 판교역까지 가는데는 77분으로 출퇴근 거리가 다른 업무지구에 비해 확연히 멀다. 그러나 현재 “월판선"이 안양역에 들어올 예정이므로, 안양역에서 판교역까지 약 18분, 판교역 환승 후 강남역까지 간다면 약 35분정도로 통근시간이 확연히 줄어들 예정임. 따라서 지금 삼성래미안의 단지가치는 업무지구로 도달할 수 있는 소요시간이 현저히 줄어들기 때문에 지금 가치보다 더 높게 평가받을거로 예상된다.

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 임곡중학교, 학업성취도 80.7%,  C등급. 안일초(21명/545명) 초품아

삼성래미안이 위치해있는 만안구 안양동은 학군지로서의 기능은 크게 없음. 그러나 동안구의 평남쪽 학원가가 크게 형성되어 있어 버스로 10분이면 이동하여 학원을 이용할 수 있음. 또한 안일초 초품아이며 단지내로 걸어갈 수 있는 학교여서 초등학교는 안전하게 보낼 수 있음.

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

삼성래미안 1km이내 이마트, 안양샘병원 있다. 백화점은 동안구에 몰려있음. 만안구만 두고봤을 땐 환경적으로는 그렇게 우수하진 않음. 안양역 1번가 앞 안양중앙시장 및 상권들이 넓게 형성되어 있다. 또한 삼성래미안 아파트쪽은 일렬로 아파트들이 균질하게 형성되어있음. 그러나 맞은편에는, 비균질함. 삼성 래미안 아파트의 경우 안양역과 가까운동이냐 먼 동이냐에 따라 소음이 예상됨. 래미안 1군 브랜드

환경 : 대형마트1개, 종합병원1개 B등급

5. 공급

1) 안양시 만안구 인구수 : 234,085명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 234,085x0.005 = 1,170세대

3) 3년 입주량 합계 : 1,327 세대 (올해 705세대 + 내년 0세대 + 내후년 622세대)

4) 연 평균 입주량 : 1,327÷3년 = 연평균  442 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 442÷1,170 =0.377배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

직장의 경우 C등급으로 외부 수요를 끌어들일만한 지역은 아니다. 따라서 베드타운으로 분류된다.

교통의 경우 1호선 안양역이 지나가는 곳으로 구디/가디 및 여의도역을 1시간 이내에 도달할 수 있다. 현재 판교역의 경우 77분이 소요되나, 월판선이 공사중이며 개통되면 판교역까지 도달하는데 77분→18분, 강남역 58분→35분으로 교통이 크게 개선되어 해당 업무지구에 출근하는 수요도 끌어들일거로 예상된다. 안양역에 기존 1호선과 월판선이 있는 삼성래미안은 초역세권 단지이기때문에 혜택을 많이 볼 수 있는 단지이다.  

학군의 경우 만안구는 학군으로 유명한 지역은 아니다. 그러나 평촌 학원가를 버스로 10분정도 거리에 도달할 수 있으므로,  직장까지 교통을 중요시하는 1인가구, 신혼부부 및 미취학아동을 키우는 가족들은 만안구에 살고 이후 교육에 관심있는 부모들은 이사를 갈거로 예상된다. 안일초 초품아.

환경의 경우 안양역 주변에 상권이 크게있으나, 외부 수요를 끌어들이만한 상권은 아닌 듯 하다. 삼성래미안 주변에는 아파트단지들이 균질하게 형성되어있다. 브랜드단지이긴하나, 안양역 근처이므로 앞동은 소음이슈가 예상된다.

공급의 경우 적정수요 ½이내로 2026년 투자시 2028년까지 전세 맞추는데는 리스크가 크게 없을것으로 예상된다.

결론적으로 교통이 크게 개선되는 단지이므로 구축이지만 단지가치가 크게 향상될 것으로 판단된다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

• 24평

- 현재 시세: 삼성래미안 24평 현재 매매 8.6억, 전세 5.5억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 08월 매매 7.63억 전세 4.45억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 01월 매매 5.0억 전세 3.0억

• 32평

- 현재 시세: 삼성래미안 32평 현재 매매 9.3억, 전세 5.3억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 09월 매매 8.7억 전세 5.6억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 02월 매매 5.85억 전세 3.5억

5) 현장사진

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

• 24평, 32평 각각 전고점, 전저점, 현재가격을 비교해봤다. 24평이든 32평이든 둘 다 선호하는 평수이다. 24평의 경우 고점,저점 매수시 0.97억, 3.6억 수익, 32평의 고점, 저점 매수시 0.6억, 3.45억의 수익률이 나오는걸 보면 평수 상관없이 수익률을 올릴 수 있음을 알 수 있다. 따라서 저평가된 매물을 찾는게 수익률 측면에서는 가장 중요하다고 판단된다.
• 삼성래미안의경우 강남 58분으로 1시간이내 들어오므로 전세가율 55%이상이냐 봤을 때 24평, 32평 모두 전세가율이 55%를 넘는다. 투자할 수 있다. 인상깊었던점은 전저점에서 2억대에 투자를 할 수 있고, 현재는 3억~4억대의 투자금이 든다. 이 결과를 통해서도 가격이 싸고 저평가되었을 때 매수하는게 중요하다고 판단된다. 다만 2023년 1~2월에 2억 초중반의 금액으로 삼성래미안을 사는게 적당한가?를 판단하는 기준은 없기 때문에, 앞마당을 만들어서 비슷한 입지의 다른 단지들은 금액이 얼마하는지를 아는것, 그리고 이를 비교하는게 중요할 것 같다.
• 24평, 32평 모두 전고점을 뚫은 상황이다. 생각으로는 월판선이 안양역에 들어와 가격이 반영되었다고 생각된다. (+초역세권). 앞으로 상승이 어디까지 갈지는 알 수 없으나 전고점을 뚫은 아파트단지이므로 가치있는 단지라고 생각된다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : O(삼성래미안), O(라일락대우,유림)

현재 작성하고 있는 안양시 만안구 안양동에 있는 “삼성래미안”과 부천시 원미구 상동에 있는 “라일락 대우,유림”을 비교해봤다. (입지는 삼성래미안이 더 좋다고 판단되나, 현재 매매가와 전세가가 유사한 단지인 원미구의 라일락 대우 유림과 비교해봤다)                               

 -직장 : 원미구가 B등급으로 만안구C등급보다는 앞서지만, 둘 다 베드타운의 성향을 띈다. 따라서 직장의 가치는 비슷하다.

 -교통 : 강남 접근성은 삼성래미안이 58분으로 1시간이내 접근가능하다. 라일락 대우, 유림은 65분으로 1시간을 벗어난다. 둘 다 초역세권이긴함. 물리적거리는 삼성래미안은 14.04km, 라일락 대우, 유림은 24.52km로 삼성래미안이 강남에 훨씬 가까운 편이다.

-학군 : 삼성래미안은 초품아를 가지고 있긴하나 학군으로서는 아쉬운 편. 평촌학원가는 플러스요인. 라일락 대우,유림은 부천시 원미구에서 가장 선호하는 석천중을 갈 수 있으며 인근의 학원가도 잘되어 있다.

-환경 : 삼성래미안은 이마트가 있긴 하나 환경적으로 메리트는 크게 없는 편. 라일락 대우, 유림은 1km 이내 현대백화점이 있음. 역 근처 상권도 잘되어있는 편. 둘 다 주변 아파트들은 균질한 편.

-공급 : 공급은 둘다 S등급으로 리스크 없음.

두 단지 모두 초역세권이어서 선호하는 단지임. 라일락 대우 유림의 학군, 환경 등급이 삼성래미안보다 높긴 하나 그렇다고해서 크게 끌어들일만한 수요는 아니다. 둘다 베드타운이기 때문에 물리적으로 확연히 가깝고, 강남까지의 접근성이 좋은 삼성래미안이 더 가치가 있다고 판단된다. (라일락마을 대우, 유림은 강남까지 1시간을 벗어나며 실제 7호선을 타보면 밑으로 많이 내려가서 실제 65분보다 더 걸린다.)

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 삼성래미안(O), 라일락,대우 유림(△)

두 단지 모두 초 역세권 단지이고, 삼성래미안은 1,998세대로 대단지, 라일락 대우 유림은 572세대로 300세대 이상이다. 또한 두 단지 모두 주변에 아파트가 균질하기 때문에 환금성이 떨어지지 않는다고 생각한다.

                                                           삼성래미안 (24평 세대수 486세대)

                                                          라일락 대우, 유림(34평 572세대)

삼성래미안은 24평보다 32평이 훨씬 많은 단지이다. 삼성래미안 24평 세대수 486세대, 라일락 대우, 유림 34평 세대수 572세대로 세대수가 라일락 대우, 유림이 좀 더 많다. 전고점에서 전저점으로 갈 때 라일락 대우, 유림은 거래량이 많지 않은 반면 삼성래미안은 전고점에서 전저점으로 갈 때 확연히 거래량이 많은것을 확인할 수 있다. 또한 라일락 대우, 유림은 8.9억 → 7.3억 → 6.0억으로 가격이 확 떨어지는 반면, 삼성래미안은 7.63억에서 가격은 상대적으로 서서히 떨어지는것을 확인할 수 있다. 하락장에서는 라일락 대우, 유림의 거래량을 파악하고 접근하는 것이 필요하다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : △

삼성래미안은 현재 투자금이 3.1억이 들어가며, 100% 수익률을 가정했을 때 11.7억이 된다. 현재 전고점 7.63억 대비 매매가가 8.6억으로 12.7% 상승한상태이다. 전고점 7.63억 대비 100%의 수익률 기준 11.7억까지 5년 보유했을 때

수익률을 얻을 수 있을지에 대해서는 잘 모르겠으나, 장기보유 시 달성은 가능하다고 생각한다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : O

현재 삼성래미안의 전세가율은 64%로 강남 1시간이내의 단지의 전세가율 기준(55%)을 넘는다. 입지독점성이 서울만큼 높진 않지만 월판선 개통시 강남, 판교,여의도,구디가디의 빠른 접근성을 선호하는 사람들에게 있어서 입지독점성이 있다고 판단된다.  공급은 S등급

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : O

2028년까지는 공급이 S등급이나, 2029년 수요량 1,1191세대 입주물량 2,569세대로 주의가 필요하다.

안양시 기준으로만 보면 28년까지는 S등급이며 2029년 수요량 2,773세대, 입주물량 2,992세대이므로 비슷하다. 다만 2029년 4월 안양역센트럴아이파크수자인 853세대, 안양자이헤리티온 1,716세대의 대규모 단지들이 들어오므로, 전세 재 세팅시기를 주의하여 세입자와 계약할 필요가 있다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): X

현재 매매가와 전세가가 비슷한 만안구 삼성래미안(24평), 원미구 라일락 대우유림(34평)을 비교해봤다. 전고점은 각각 7.63억, 8.9억으로 삼성래미안이 약 1.3억정도 낮지만, 삼성래미안이 평형이 작음에도 불구하고 현재 매매가가 비슷하다. 또한 삼성래미안은 전고점을 뚫어 전고점 대비 12.7%상승했으며 라일락 대우유림은 전고점과 거의 비슷하지만 이제 전고점에 거의 다 온 상태이다. 삼성래미안이 평형도 작고, 전고점이 라일락 대우유림에 비해 전고점이 낮았음에도 불구하고 전고점을 뚫어 현재 비슷한 시세를 형성하는 것을 봤을 때 삼성래미안의 입지 및 선호도가 높은것으로 예상된다.

다만 투자금이 3.1억의 큰 금액이 들고, 전고점을 이미 뚫었기 때문에 저평가되었다고는 어렵다고 생각한다. 100% 수익률을 올리기위해서 8.6→11.7억까지 상승하기에 5년이상의 시간이 필요할 것으로 판단된다. 그럼에도 불구하고 충분히 가치가 있는 단지이기때문에 현재 투자금이 있고, 앞마당 만든 단지들 중 비교평가하여 우세하다면 투자할 수 있다고 생각된다. 개인적으로는 수도권에서 아직 전고점을 뚫지 않고 저평가되어 있는 단지를 더 찾아볼 것 같아서 매수는 하지 않을 것 같다. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

• 이번 수익률 보고서를 작성하면서 느낀점은 갈아타기할 때 강의에서 하락장에 내가 가지고 있는 자산을 팔고 더 좋은 단지로 갈아타라고 하셨는데, 아실에서 하락장에 많이 팔리는지 조사하면서 환금성의 중요성을 깨달을 수 있었다.
• 앞마당이 몇개 없어 매매가가 비슷한 “만안구 삼성래미안”, “원미구 라일락 대우,유림”을 비교했는데, 전고점이 라일락 대우, 유림이 높았음에도 불구하고 현재 둘의 가격은 비슷한 상태이다. 전고점은 삼성래미안이 평형수가 적음에도 불구하고 이미 뚫은 상태이다. 따라서 전고점은 참조치로만 활용해야함을 다시 한번 느꼈고, 입지 및 가치를 1순위로 판단해야함을 이번 수익률 보고서를 작성하면서 깨달을 수 있었다.
• 두 단지를 비교하면서, 앞마당의 개수가 왜 많을수록 비교평가가 용이해지는지 조금은 알 수 있는 시간이었다.