월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 전농SK
- 연식: 2000년
- 세대수 : 1830세대
위치(지도) : 서울시 동대문구 전농동 10
2) 입지분석 : 직장(B), 교통(A), 학군(C), 환경(A), 공급(S)
1. 직장 (기준: 종사자수) : B등급
- 동대문구 종사자 수 : 145,777명
- 동대문구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) : A등급
- 강남역 : 54분
- 여의도역 : 53분
- 시청역 : 41분
- 교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) : C등급
- 학군 : 전농중학교, 학업성취도 81%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : A등급
- 백화점 : 롯데백화점 청량리점
- 대형마트 : 롯데마트 청량리점
- 소형마트 이지만, 단지 내, 롯데슈퍼 입점해 있어 편리함
- 종합병원 : 서울성심병원
5. 공급 : S등급
1) 동대문구 인구수 : 35.3만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,765세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,237세대 (2026년 886세대 + 2027년 0세대 + 2028년 351세대)
4) 연 평균 입주량 (3년 입주량÷3년) : 연평균 412세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 (연 평균 입주량÷연 적정수요) = 0.23
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 → S 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
전농SK는 과거 투자에 성공하지 못해 아쉬움이 남았던 단지라 이번 수익률분석 대상단지로 선택하였다.
입지분석 결과로는 직장, 교통, 환경, 공급 측면에서는 전반적으로 양호한 입지를 갖추고 있었고, 특히 청량리역 인근의 생활 인프라와 향후 공급 부담이 크지 않다는 점이 인상적이었다. 반면 학군은 상대적으로 아쉬운 부분이 있었다.
무엇보다 현재 내가 투자한 단지와 비교했을 때 입지 자체는 크게 차이가 나지 않는다고 느꼈다. 다만 세대수와 단지의 균질성 등 상품적인 측면에서는 차이가 있어, 이러한 요소들이 실제 가격과 투자수익률에는 어떤 영향을 미치는지 궁금해졌다.
이번 입지분석을 통해 전농SK의 전반적인 입지를 확인한 만큼, 다음 파트인 수익률 분석에서는 실제 가격 흐름과 수익률을 비교해보면서 내가 당시 투자에 성공하지 못했던 이유와 이 단지를 놓친 것이 어떤 의미였는지 조금 더 구체적으로 확인해보고 싶다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
