[열기 92기 샤샤삭 top3 뽑고 5억 벌조_서늘한그늘] 부천시 원미구 부천아이파크, 소사구 옥길센트리뷰 아파트 수익률 보고서

아파트 수익률 보고서

1) 단지명 : 부천아이파크

• 연식: 2017년식

• 세대수 : 1613세대  

• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

부천시 원미구 종사자수  166,450명

원미구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 72분 

여의도역 : 58분 

시청역 : 64분 

교통등급 : B

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 중원중학교 78%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 백화점, 대형마트 1개도 없음, C등급

5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)

1) 원미구 인구수 : 381,864명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 381,864x0.005=1,909세대

3) 3년 입주량 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)

4) 연 평균 입주량 : 177세대÷3년 = 연평균 59세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 59÷1,909 =0.03배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내  > S 등급 

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

부천 중상동 생활권은 주요 일자리로의 접근성이 중요하기 때문에, 교통이 가장 중요하다.

그런 면에서 부천아이파크는 교통이 그렇게 좋은 단지는 아니다. 다만, 여의도역에 1시간 내 갈 수 있고, 가산디지털단지역에 40분 내 갈 수 있는 특징이 있다.  

직장과 학군 면에서도 큰 의미는 없다. 상권(환경)이랄 것도 딱히 없는 편이다.

하지만 중상동이 대부분 90년대, 00년대 구축이라는 점을 감안해보면, 연식(17년식 준신축)이 좋고 브랜드 대단지라는 브랜드 대단지라는 상품성의 희소가치가 있다.

하지만 시간이 지날수록 연식의 강점이 사라지기 때문에 주의할 필요가 있다.

 PART2. 수익률 분석 

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 부천아이파크 34평 현재 매매 6.8억, 전세 5억

- 5년 내 고점 매입시: 2022년 11월 매매 7.9억 전세 4.93억

- 5년 내 저점 매입시: 2024년 4월 매매  5.9억 전세 4.27억

5)  현장사진

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

저점 매수시, 고점 매수시 수익이 2억 가까이 차이가 난다.  쌀 때 사는 게 정말 중요한 것 같다.

PART3. 투자 결론 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

교통에 특별히 강점은 없지만, 여의도역에 1시간 이내 갈 수 있고

가산디지털단지역에도 40분 이내로 갈 수 있다는 점.

그리고 후순위 생활권이지만, 중동 신도시 땅에 있다는 점.

또한 대부분 구축인 중동 신도시 내에서 희소 가치가 있는 연식(2017년)이기 때문에 

그래도 가치는 있는 편이다.

전고점(7.9억)과 현재가(6.8억)를 봤을 때 전고 대비 -14% 정도 떨어진 가격이라 저평가라 볼 수 있다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :

1600세대 이상 대단지고, 연식이 좋기 때문에 환금성은 충분하다고 생각한다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 

현재 투자금이 1.8억이 들어가고, 부천의 가치있는 단지들이 대부분 전고점은 돌파하는 것은 문제없다고

판단된다. 

그래서 보수적으로 전고점을 회복한다고 봤을 때, 수익률 61%(수익금 1.1억)가 예상된다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 

전세가율 74%로 적정 전세가율이고, 해당 단지에 영향을 미칠 만한 입주물량도 없는 편이다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

공급이 적어 전세가 부족하고, 현금 대비도 충분할 것 같다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

가저환수원리를 따져 봤을 때 투자 자체는 가능한 단지로 보인다.

다만 더 우선순위에 있는 단지들이 있을 것 같아 살펴볼 필요가 있다.

3.  작성하면서 느낀점 : 

비교할 수 있는 앞마당이 없다보니 비교평가 자체가 좀 어려운 것 같다. 선명한 앞마당을 앞으로 잘 늘려가봐야 겠다고 생각했다. 이 단지 가격대에서 더 저평가된 단지는 없는지, 해당 투자금으로는 더 나은 단지는 없는지 더 살펴보고 싶다.

2) 단지명 : 옥길센트리뷰

• 연식: 2017년식

• 세대수 : 1318세대  

• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

부천시 소사구 종사자수  62,369명

원미구 직장 등급 : C

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 62분 

여의도역 : 58분 

시청역 : 64분 

교통등급 : B

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 옥길중학교(학업성취도 수치 없음, 소사구 전체적 70%대), C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 스타필드 1개, 주변 생활상권 좋, A등급

5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)

1) 원미구 인구수 : 223,777명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 381,864x0.005=1,203세대

3) 3년 입주량 합계 : 3,556세대 (26년 1,234세대 + 27년 1,435세대 + 28년 887세대)

4) 연 평균 입주량 : 3,556세대÷3년 = 연평균 1,185세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 1,185÷1,203 =0.99배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내  > A 등급 

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

부천 옥길 생활권은 교통이 좋은 편은 아니다.

살기 좋은 환경, 택지, 연식이 강점인 곳이며, 비교적 합리적인 가격으로 그것을 누리기 위해 사람들이 모여 산다.

옥길센트리뷰도 부천아이파크와 마찬가지로 교통이 그렇게 좋은 단지는 아니다. 다만, 부천아이파크와 동일하게 

여의도역에 1시간 내 갈 수 있고, 가산디지털단지역에 40분 내 갈 수 있는 특징이 있다.  

직장과 학군 면에서도 부천아피크와 마찬가지로 큰 의미는 없다. 

환경은 부천아이파크와 비교했을 때 훨씬 좋은 편이다. 

스타필드도 있고, 생활상권이 굉장히 잘되어 있다. 택지, 균질성 등 모든 면에서 부천아이파크보다 좋다. 

하지만 부천 내 더 선호하는 생활권은 범박옥길 보다는 중상동 생활권이다.

 PART2. 수익률 분석 

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 옥길센트리뷰 33평 현재 매매 6.95억, 전세 5억

- 5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 8.8억 전세 5.1억

- 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매  5.9억 전세 3.1억

5)  현장사진

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

저점 매수시, 고점 매수시 수익이 3억 가까이 차이가 난다. 부천아이파크보다는 등락 폭이 큰 것 같다.

옥길센트리뷰가 부천아이파크보다 전고점은 1억 정도 높긴 하지만 전체적인 흐름은 비슷한 편이다.

전세가를 놓고 보면 부천아이파크가 조금 더 높게 형성되고 있다.

(이유를 생각해보면 옥길센트리뷰는 그 생활권이 연식이 전부 좋기 때문에 경쟁 상대가 많다.

그러나 부천아이파크는 해당 생활권에서 연식의 희소가치가 있기 때문에 전세가가 더 잘 받쳐주는 것 같다.)

PART3. 투자 결론 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

두 단지 모두 교통(주요 일자리로의 접근성)이 좋은 편은 아니지만, 여의도역에 1시간 이내 갈 수 있고

가산디지털단지역에도 40분 이내로 갈 수 있다는 점.

부천아이파크는 후순위 생활권이지만, 선호하는 중동 신도시 땅에 있다는 점.

또한 대부분 구축인 중동 신도시 내에서 희소 가치가 있는 연식(2017년)이기 때문에 

그래도 가치는 있는 편이다.

반면 옥길센트리뷰는 부천 내 중상동 만큼의  입지는 아니지만 , 환경적인 측면에서(택지, 균질, 상권, 연식) 사람들이 좋아하는 곳이다. 그리고 물리적인 거리도 서울과 가까운 편이기 때문에 가치는 있다.

(절대적 저평가)

부천아이파크 전고(7.9억)과 현재(6.8억)를 봤을 때 전고 대비 -14% 정도 떨어진 가격이라 저평가라 볼 수 있다.

옥길센트리뷰 전고(8.8)와 현재(6.95)를 봤을 때 전고 대비 -21%라 저평가라 볼 수 있다.

(상대적 저평가)

두 단지 모두 직장, 교통, 학군 모두 큰 메리트는 없고, 가치도 비슷하다. 상품적 가치도 똑같다.

환경은 옥길센트리뷰가 훨씬 더 좋다. (상권, 택지, 균질성 등) 하지만 위치적인 면에서 부천아이파크가 있는 중동을

사람들이 더 좋아한다. 

두 단지의 가치는 비슷하다고 생각한다. 

그러나 두 단지 중 하나를 선택한다면 선호하는 위치에 있고, 해당 생활권에서 연식의 희소가치가 있는

부천아이파크를 우선적으로 고려해 보겠다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :

둘 다 각각 1300세대 이상 대단지고, 연식이 좋기 때문에 환금성은 충분하다고 생각한다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 

현재 투자금이 1.8(부천아이파크), 1.95(옥길센트리뷰) 들어가고, 

부천의 가치있는 단지들이 대부분 전고점은 돌파하는 것은 문제없다고 판단된다. 

그래서 보수적으로 전고점을 회복한다고 봤을 때

아이파크 : 수익률 61%(수익금 1.1억)가 예상된다.

센트리뷰 :  수익률 92%(수익금 1.8억)가 예상된다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 

둘 다 전세가율 70% 이상이, 해당 단지에 영향을 미칠 만한 공급저 적정한 편이다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

둘 다 공급이 적어 전세가 부족하고, 현금 대비도 충분할 것 같다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

두 단지 중 어느 하나가 압도적인 가치가 있지는 않다.

이성적으로는 조금 더 선호하는 땅에 있는 부천아이파크가 좋은 것 같고,

감성적으로는 환경도 좋고, 실제로 더 살고 싶은 옥길센트리뷰가 좋은 것 같다.

하지만 종합적으로 따졌을 때 앞서 생각한 대로 부천아이파크를 우선적으로 매수 고려하겠다.

단, 두 단지 중 개별 매물의 가격이나 조건이 압도적으로 좋은게 나온다면

단지 관계없이 그 매물을 선택하겠다. (차이가 크지 않기 때문에)

3.  작성하면서 느낀점 : 

비교할 수 있는 앞마당이 없다보니 비교평가 자체가 좀 어려운 것 같다. 선명한 앞마당을 앞으로 잘 늘려가봐야 겠다고 생각했다. 

앞마당이 더 늘어난다면 

이 가격대에서 더 저평가된 단지는 없는지, 해당 투자금으로는 더 나은 단지는 없는지 더 살펴보고 싶다.