열반스쿨 기초반 아파트 수익률 보고서/ 대구시 수성구 시지효성백년가약2단지

과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 시지 효성백년가약2단지

• 연식: 2008. 6
• 세대수 : 293세대
• 1단지(299세대) 는 주상복합 /총592세대

• 위치(지도) : 대구지하철 2호선 사월역 291m

  
  주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

• 

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

수성구 종사자 수 :  140,216

수성구 직장 등급 :  B등급 

*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.

*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

범어네거리 : 9.7km (자차20분대)

교통등급 : B등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

매호중학교(2.7km),학업성취도90.7% A등급

덕원중학교(3.7km),학업성취도95.3% S등급

시지중학교(3.3km),학업성취도92.3% A등급

※실거주 인터뷰: 시지중학교 진학되기도함

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 스타필트마켓(경산점 887km/ 3분)                 B등급

1km를 벗어나지만 대구는 자차로 움직임을 충분히 하는 생활권

°신세계백화점 (17km 자차17분)

°코스트코코리아 대구혁신점 (5.3km) 

°W 스퀘어 (732km/ 자차2분) 복합문화산업공간 2030년 예정

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

수성구 3년입주 합계 : 1,532세대 (26년 1,201세대 + 27년 0세대 + 28년 331세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]  << 첫 수강이지만 해보았습니다 >>

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 수성구 인구수 : 408,000명 (40.8 만명)

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

408,000x0.005 = 2,040세대

3) 3년 입주량 합계 : 1,532세대 (26년 1,201세대 + 27년 0세대 + 28년 331세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 =1,532/3= 연평균 511세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =511/2,040=0.25배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : S등급

적정수요 1/2이내 

<입지분석 후 나의 생각과 느낀점 >

직장

 대구·경산 생활권에서도 직장 접근성을 살펴보았다. 직장 접근성만 놓고 보면 범어네거리 인근의 핵심 입지와는 차이가 있지만,  대구와 경산(종사자:119023명/B등급)을 함께 이용할 수 있는 생활권이라는 점은 장점으로 보인다.^^

교통

 범어네거리 지하철역과의 거리가 가까운 핵심 역세권은 아니어서 교통 측면에서는 B등급으로 판단했다. 다만 대구 생활권에서는 자차 이용 비중이 높고, 실제 주민 인터뷰에서도 대구 인접 지역인 시지·고산 및 사월역 인근으로 자차를 이용해 이동하는 경우가 많다는 이야기를 들었다.

 따라서 지하철 접근성만으로 입지를 판단하기보다는 자차를 이용한 대구 생활권 접근성까지 함께 봐야 하는 입지는 어떨까 고민해보았다.

학군

 대구에서 아파트를 볼 때 학군의 중요성이 크다고 생각하기 때문에 가장 관심 있게 살펴보았다.

인근 중학교의 학업성취도를 확인한 결과, A등급이상으로 전반적으로 학군 자체는 나쁘지 않았다.

특히 실거주자 인터뷰(초중고성장)를 통해 시지중학교로 진학하는 경우 등 변수가 있다는 점을 확인했다. 펜타힐즈 인근 아파트는 아이를 키우기 좋은 환경이라는 평가가 있었지만, 실제로는 중학교 진학을 앞두고 고학년부터 대구 인접 지역인 시지·고산 또는 사월역 인근으로 이동하는 경우가 많다는 이야기를 들었다.

이를 통해 단순히 초등학교와 주거환경만 보는 것이 아니라 중학교 진학까지 고려한 학군 수요가 실제 주택 수요에 어떤 영향을 미치는지 확인해야겠다.

환경

 생활 편의시설은 일정 수준 갖추어져 있다.?

스타필드마켓 경산점이 인근에 있어 생활 편의성이 좋고, 코스트코 대구혁신점과 신세계백화점 등도 자차를 이용하면 접근할 수 있다.

 또한 2030년 인근에 펜타힐즈W와 W스퀘어상가 등이 예정되어 있어 향후 주변 생활환경이 현재보다 개선될 가능성이 있다고 생각했다.

 다만 주요 생활시설이 도보권에 밀집된 입지는 아니기 때문에 환경 측면에서는 B등급으로 판단했다.

공급

 부동산지를 통해 본 공급예정 숫자가 나에겐 크게 와닿았다. 이때까지 관심이 없던 부분이라 이렇게 하나씩 짚어감의 중요성… 느껴짐 

 2030년 11월 인근에 펜타힐즈W 3,443세대가 입주 예정!  대규모 입주가 예정되어 있는 만큼 향후 인근 대구지역아파트의 시세와 전세가격, 수요 이동에 영향을 줄 수 있을까? 따라서 이 지역은 단순히 현재 가격만 보고 판단하기보다 2030년 입주 시점 전후의 공급과 주변 시세 변화를 계속 지켜봐야 할 지역이라고 생각했다.

종합적인 생각

 이번 입지분석을 하면서 지역 랜드마크도 아니고 역시 범어네거리와 같은 대구 핵심지와 비교하면 직장·교통·학군·환경에서 모두 아쉬운 부분이 있어 B등급으로 평가하게 되었다. 다만 이것이 곧 투자 가치가 없다는 의미일까?공부 끝까지 해봐야할듯.

 범어역 인근의 높은 가격을 감당하기 어려운 수요자에게는 대구 생활권을 누리면서 상대적으로 가격 부담을 낮출 수 있는 중간 단계의 주거 선택지가 될 수 있다고 생각했다. 특히 인근 주민 2명의 인터뷰를 통해 실제 거주 만족도와 학군 이동에 대한 이야기를 들으면서, 단순히 지도나 데이터만 보는 것보다 현장에서 실제 수요자의 선택을 확인하는 것이 중요하다는 것을 느꼈다.

 이 아파트를 정하고 보고서를 작성하다 이 아파트는 가치가 아닌것 같다는 생각이 들었지만…변경하기가.. 그대로 가보겠다.

 앞으로 2030년 11월 예정된 펜타힐즈W 입주가 주변 아파트의 가격과 전세가에 어떤 영향을 미치는지 계속 지켜보고 싶다. 현재로서는 세대수가 작은 단지라는 점 때문에 환금성이 걱정되지만, 범어역2호선 같은 라인의 연결되는 단지라, 향후 가격과 전세가, 거래량을 확인하면서 투자 또는 향후 내 집 마련을 위한 갈아타기 대상으로 검토할 수 있을지 판단해보고 싶다. 무엇보다 이번 분석을 통해 내 감정이나 막연한 선호로 좋아 보이는 아파트가 아닌 직장, 교통, 학군 등 명확한 이유를 확인하는 것이 중요하다는 것을 배웠다.

 또한 강의를 다시 들을 때는 이번에 분석하며 의문이 들었던 것을 내용을 떠올리며 입지 요소등 하나씩 다시 짚어보고, 놓친 부분은 없는지 꼼꼼하게 확인하면서 분석하는 연습과 지역의 선호도와 아파트의 가치를 더 깊이 있게 이해하는 과정을 잘 따라가야겠다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 2단지 37평 (전용84) 

   현재 매매  6억 6,750  전세 3억 4,150

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 

2021년 3월  매매  8억 3,800 전세 4억 7,000

- 5년 내 저점 매입시 가격: 

2024년 5월  매매  6억 1,000 전세 3억2,500

최근 5년간 실거래를 살펴본 결과, 2021년 8억 3,800만원의 고점 이후 2024년 6억 1,000만원까지 하락하였으며, 이후 반등하여 현재 6억 6,750만원 수준을 보이고 있다. 최근 거래는 6억 초중반~6억 후반에서 형성되고 있으며, 2026년에는 3층과 4층이 각각 6억 4,500만원, 5층이 6억 9,000만원에 거래되었다. 저층 거래를 살펴보면 2층에서도 6억 1,000만원~6억 4,500만원에 거래가 이루어졌으며, 저층이라고 해서 일률적으로 큰 폭의 가격 차이가 나타나는 것은 아니었다. 따라서 현재 가격을 판단할 때 단순히 층수만으로 가격을 비교하기보다는 동일 시기의 동·향·층을 함께 고려하여 비교평가할 필요가 있다고 판단하였다.

현재 6억 6,750만원은 2026년 저층 거래인 3~4층 6억 4,500만원보다 약 2,250만원 높은 수준으로, 현재 가격이 저층 실거래와 비교했을 때 크게 동떨어진 가격은 아닌 것으로 보인다. 다만 현재 거래가가 어느 층을 기준으로 형성된 것인지 확인하고, 같은 동·향의 중층 이상 거래와 비교하여 적정가격을 판단할 필요가 있다.

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 

이번 분석을 통해 단순히 현재 매매가가 전고점보다 낮다는 이유만으로 저평가라고 판단해서는 안 된다는 것을 알게 되었다. 고점 매수 시에는 -46%의 큰 손실이 발생할 수 있었지만, 저점 매수 시에는 현재 약 20%의 수익을 얻을 수 있었다. 결국 좋은 아파트를 찾는 것뿐만 아니라 가치 대비 저평가된 가격에 매수하는 것이 중요하다는 것을 배웠다. 앞으로는 과거 가격만 확인하는 데 그치지 않고, 주변 단지와 비교평가를 통해 현재 가격이 가치 대비 어느 위치에 있는지 판단하는 연습을 해보고자 한다.

역세권이긴하나, 범어네거리까지는 25분이내로, 학군이 중요한 대구로서 꽤 거리가 있는것이 아쉽다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

저평가×

해당 단지는 범어네거리에서 25분대 거리이나, 입지적으로 굉장히 가치가 있는 단지가 아닌것같다.

 2021년 고점 8억 3,800만원 이후 가격이 하락하여 2024년 5월 6억 1,000만원까지 내려왔으며, 현재 매매가는 6억 6,750만원이다. 아직 전고점 대비 약 1억 7,050만원 낮은 가격으로, 과거 가격 흐름만 놓고 보았을 때 전고점 아래에 위치해 있다. 다만 전고점과 전저점만으로 저평가 여부를 판단하기보다는 주변 단지와의 비교평가를 통해 현재 가격이 가치 대비 적정한지 봐야할듯

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  :×

2단지 293세대

1단지(299세대) 는 주상복합 총592세대

주상복합아닌 2단지에서 층을 잘 고려해야겠다

대단지는 아니고 주변에 아파트는 몰려있는 아파트로서 실수요가 뒷받침된다면 매도 시 수요를 확보할 수 있는지 추가적으로 확인해볼 필요가 있다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

2021년 고점에 매수했다면 투자금은 3억 6,800만원이 필요했으며, 현재 가격까지 하락하면서 약 1억 7,050만원의 손실이 발생하여 투자금 대비 약 -46%의 수익률을 보인다. 반면 2024년 저점인 6억 1,000만원에 매수했다면 투자금은 2억 8,500만원이 필요하고, 현재까지 매매가가 5,750만원 상승하여 투자금 대비 약 20%의 수익률을 얻을 수 있었다. 이를 통해 같은 단지라도 매수 가격에 따라 투자 결과가 크게 달라진다는 것을 확인했다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :×

현재 전세가율은 약 51%로, 지방의 적정 전세가율을 70% 수준으로 보았을 때 전세가율만 놓고 보면 원금보존 측면에서 다소 아쉬운 부분이 있다. 또한 현재 투자금이 3억 2,600만원으로 적지 않기 때문에 가격 하락 시 투자금 손실에 대한 부담도 고려해야 한다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 0

대구 공급부족예정이나, 인근 경산 펜타힐즈 w 2030년 들어오기에 이동하기 가까운 거리라, 리스크가 있을듯

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

매수 안함으로 고려하기

이 아파트 살면서 대륜고 배정이 되기도한다고는 하는데..

현재 전세가율은 약 51%ㅜ

과거 저점인 6억 1,000만원과 비교하면 현재 가격은 이미 5,750만원 상승한 상태이며, 고점 대비 하락폭만으로 저평가라고 판단하기에는 전세가율과 현재 가격을 함께 고려할 필요가 있다. 현재 투자 방향을 고려했을 때, 지금 가격에서는 매수하기보다 주변 단지와 비교평가를 통해 더 좋은 가격의 물건을 찾는 것이 적절하다고 생각한다.

3.  작성하면서 느낀점 : 

이번 강의를 통해 ‘가저환수원리’가 단순히 외워야 할 투자 원칙이 아니라, 앞으로 내가 아파트를 바라볼 때 판단의 기준이 되어야 할 중요한 요소라는 것을 다시한번 깨달았습니다.

앞으로 

앞마당을 하나씩 넓혀가며 여러 단지를 직접 살펴보고 비교해보면서, ‘왜 이 단지가 더 가치 있는가’를 스스로 설명할 수 있는 힘을 키우고 싶습니다. 그렇게 하나씩 경험을 쌓고 안목을 키워간다면, 시장이 어떻게 움직이더라도 단순히 가격에 흔들려 따라가는 것이 아니라 내가 세운 기준으로 생각하고 판단할 수 있는 투자자가 되어 있지 않을까 싶습니다.

※ 첫 수강이지만 비교평가 해보는 중

아파트 수익률 보고서2

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 중산하늘채더퍼스트

연식: 2021. 3

세대수 : 1184세대

위치(지도) : 대구지하철 2호선 정평역 516m(도보6분)

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

경북 경산시 종사자 수 :  119,923 / 사업체 수 30,358

경산시 직장 등급 :  B등급 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

범어네거리 : 10.1 km (자차20분대)

교통등급 : B등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

경산여자중학교(1.9km),학업성취도90.8% A등급

문명중학교(3.7km),학업성취도91.5% A등급

※그외는 학업성취도 낮고 멀다

초등학교는 서부초945km, 정평초1km, 성암초1.4km

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 스타필트마켓(경산점 1.6km/ 도보12분)           B등급

5. 공급

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

경북 3년입주 합계 : 12,602세대 (26년 4,696세대 + 27년 5,608세대 + 28년 2,298세대)

경산시 3년입주 합계 : 1,338세대 (26년 0세대 + 27년 745세대 + 28년 593세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

<입지분석 후 나의 생각과 느낀점 >

대구는 아니지만 대구와 경산의 경계에서 가까운 경산 아파트로 선별해 비교해보았다. 6년차된 아파트로 부동산 소장님 말씀으로는 2호선 정평역과 가까워서 사는 사람들이 잘 안 빠진다하는데 실제적으로 분석하고 싶어 살펴보았다.

109동이 로얄동으로 커뮤니티센타 바로 밑에있고 지하철역도 바로 나가면 연결됨

최근 비가많이 왔을때 지하주차장이 된 이슈가있었는데 경산시청에서와서 보완중으로 잠시 혼란. 기차쪽단지는 기차소리가 좀 크게 느껴질수있을듯!

(지역끼리 비교할때는 인구.직장)

교통은 서로 비슷하지만 그래도 조금이라도 가깝고 대구인 시지백년가약2단지가 승!

학군, 그리 좋지않았다. 학업성취도 평가가.

펜타힐즈와 이 아파트는 경산에 위치하지만 대구 사월.시지권과 인접해 있어, 일부 학부모들이 자녀의 교육을 위해 시지권 학교·학원가를 함께 이용하는 생활권이 형성되어 있다. 따라서 입지 분석 시 행정구역인 ‘경산’만 볼 것이 아니라 대구 시지·사월권까지 연결하여 교육환경과 학원 접근성을 살펴볼 필요가 있다.”

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 37평 (전용84) 

          매매 5억 4,000 전세 3억 

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 

   2022년 7월  매매  6억 600 전세 4억 

-5년 내 저점 매입시 가격: 

2023년 4월 매매  4억 5,000 전세 2억8,550

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 

PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : ×

지하철이 바로 코앞이라 교통편리성은 있으나 수성구처럼 땅의 가치는 없어 가치 ×

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 0

1,184세대로 12개동° 

19층 (가장 낮은 동) 31층 (가장 높은 동)

교통의 편리함과 34평, 주변에 생활하기 좋음

분양입주권 167건, 실거래 161건으로 거래가 활발하게 이루어졌으며, 회전율도 60%로 나타난다. 과연 이것이 좋은것같긴 한데 사실 잘 모르겠지만.

다만 회전율이 높다고 해서 환금성이 좋다고 단정하기보다는, (회전율이 높아도 가치가 별로인 아파트도있으니) 거래량을 참고하는 지표로 활용하고 주변 단지와 거래량을 비교하고 실제 매수·매도 수요가 충분한지 함께 확인할 필요가 있을듯

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

투자금 2억4천이면 다른 구의 좋은곳있지않을까하는 의문. 부린이라 비교할 앞마당이없어 모르겠다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :×

현재 전세가율은 56%로, 지방의 적정 전세가율을 70% 수준으로 보았을 때 전세가율만 놓고 보면 원금보존 측면에서 다소 아쉬운 부분이 있다. 또한 현재 투자금이 2억 4,000만원으로 적지 않기 때문에 가격 하락 시 투자금 손실에 대한 부담도 고려해야 한다.

그치만 전세가율만보고 무조건 아니다는 아닌것같음

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 공급없음 0

 대구도 경산도 공급부족예정이나, 인근 경산 펜타힐즈 w 2030년 들어오기에 이동하기 가까운 거리라, 리스크가 있을듯

만약 전세놓는다면 2030년을 지나 하던지 아니면..이때 입주물량으로 이 아파트가격도 떨어질듯

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 매수 긍정적

현재 전세가율은 약 56%ㅜ

아직 공부가 덜 되어 확신이 없지만 투자하기에도 내집마련해서 갈아타기좋은 아파트라 확신이 들면 매수향해 가고싶어요.

3. 작성하면서 느낀 점

이 아파트 매수하기에 “땅의 가치” 가 있는지 확신을 가짐이 포인트

1개를 작성할 때는 모든 것이 낯설어서 따라가기에도 바빴고, 아파트를 바라보며 의문을 가질 여유도 없었습니다.
그런데 욕심을 내어 두 번째 아파트를 작성하면서부터 “왜 이럴까?”라는 호기심과 질문이 하나씩 생기기 시작했습니다.

수성구의 학군지는 아니지만, 지하철노선의 수성구 아파트(백년가약)와 경산이지만 대구 인근의 브랜드 아파트가 정말 가치가 있는 것인지, 내가 처음 느꼈던 것처럼 가치가 낮은 아파트인지 강의가 끝날 때쯤에는 꼭 스스로 판단해보고 싶습니다.

아직 완성 중이고 시간도 많이 걸렸지만, 강의 노트를 다시 펼쳐보고 다른 분들의 수익률보고서도 살펴보며 끝까지 직접 해보았습니다.

처음보다 조금은 아파트를 바라보는 눈이 달라지고 있다는 것, 그것이 이번 과정에서 느낀 가장 큰 변화입니다.

최종)

효성백년가약1단지는 그래두 대구 수성구라는점, 중산 하늘채더퍼스트는 경산이지만 연식이 좋다는점

사실두개다 애매한 아파트다..

결국 확실한 답을 못 내리며 마무리한다.

내 상황에 맞는 임장보고서의 결론 내리자~~설렘아~♡