8억5천에 놓친 40억, 무주택자가 지금 할 일

지난 6일 방송된 예능에서 가수 육중완 씨가 옛 이야기를 꺼냈습니다.

결혼할 무렵, 자신이 세 살던 망원동 옥탑방 건물의 주인이 "이 건물 네가 사라"며 매매를 권했다고 합니다. 

제시 금액은 8억5천만원이었습니다.

그 건물은 지금 40억원대라고 합니다.

당시 그 자리는 망리단길이라는 이름조차 없었고, 망원시장이 막 떠오르던 시점이었습니다. 

살 수 있었는데, 사지 않았습니다.

이유는 한 문장이었습니다.

“당시에 대출이 무서워서 구입하지 못했다” 

저는 이 문장에서 멈췄습니다.

30억이라는 숫자보다 저 문장이 훨씬 무겁습니다.

왜냐하면 저 문장은 지금도 매일 반복되고 있기 때문입니다.

기회는 기회처럼 생기지 않았습니다

우리는 착각합니다. 기회가 오면 알아볼 거라고.

그런데 실제로 기회는 이렇게 옵니다.

☑️ 살고 있는 동네에서

☑️ 아는 사람의 권유로

☑️ 지금 감당하기 애매한 금액으로

☑️ 아무도 확신을 주지 않는 상태로

그때 머릿속에 떠오르는 건 딱 두 가지입니다.

"이게 그 값을 하는 건가?" "이 돈을 어떻게 빌리지?"

앞의 질문이 자산의 가치이고, 뒤의 질문이 레버리지입니다.

이 둘을 판단할 기준이 없으면 기회는 기회로 보이지 않습니다. 

그냥 부담으로만 보입니다.

기회를 놓친 게 아닙니다.

기회인지 아닌지 판단할 수 있는 상태가 아니었던 겁니다.

가치를 모르면 가격만 보입니다

가격은 지금 붙어 있는 숫자입니다. 

가치는 그 숫자를 지탱하는 이유입니다.

망원동 그 자리에 사람이 몰릴 이유가 있었는지, 상권이 자라는 방향이었는지, 대체할 자리가 얼마나 있었는지.

그걸 볼 수 있는 사람에게 8억5천은 '비싼 값'이 아니라 '설명되는 값'이었을 겁니다.

내집마련도 똑같습니다.

☑️ 이 지역에 사람이 계속 들어올 이유가 있는가 (수요)

☑️ 앞으로 몇 년간 새 물건이 얼마나 쏟아지는가 (공급)

☑️ 비슷한 조건의 다른 단지와 비교했을 때 지금 가격이 설명되는가 (비교)

이 세 개만 스스로 대답할 수 있으면, 부동산은 '무서운 것'에서 '판단 가능한 것'으로 바뀝니다.

무서움의 정체는 대출이 아닙니다.

모르는 상태로 큰 결정을 해야 한다는 사실입니다.

레버리지는 좋은 것도, 나쁜 것도 아닙니다

대출을 빚으로만 보면 이렇게 됩니다.

빚은 줄여야 하는 것 → 대출은 나쁜 것 → 안 하는 게 안전한 것.

하지만 레버리지의 정확한 정의는 이렇습니다.

지금의 내 돈으로는 살 수 없는 자산을, 미래의 내 소득을 담보로 지금 갖는 것.

그래서 레버리지는 크기가 아니라 두 가지 조건으로 판단합니다.

첫째, 감당 가능성. 

매달 나가는 원리금이 내 소득 안에서 흔들리지 않고 굴러가는가. 

소득이 한 번 끊겨도 몇 달을 버틸 수 있는가.

둘째, 자산의 질. 

빌린 돈으로 사는 그 물건이 시간이 갈수록 가치가 설명되는 물건인가.

이 두 개가 맞으면 레버리지는 시간을 사는 도구입니다. 

이 두 개가 안 맞으면 레버리지는 그냥 빚입니다.

같은 대출인데 결과가 완전히 갈립니다.

그래서 배워야 하는 겁니다. 

무서워하거나 용감해할 문제가 아닙니다.

그런데 여기서 꼭 아셔야 할 게 있습니다

많은 분들이 이렇게 말씀하십니다.

"대출 무섭고, 지금 집값도 비싸니까, 일단 전세로 버티면서 기다릴게요."

그 선택이 정말 안전한지, 숫자로 보겠습니다.

전세로 버티는 비용은 이미 이만큼입니다

① 서울 아파트 평균 전셋값이 7억을 넘었습니다

KB부동산 집계로 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억1178만원입니다. 

7월에 처음 7억원을 넘어선 뒤 한 달 만에 또 최고치를 경신했습니다.

② 1년 만에 6000만원 올랐습니다

작년 8월 6억5179만원과 비교하면 5999만원, 9.2% 상승입니다.

③ 37개월 연속 오르고 있습니다

2023년 7월 5억6981만원이 저점이었습니다. 

그 뒤로 한 번도 떨어지지 않고 37개월 연속 올랐습니다. 

이 기간 상승액은 1억4197만원(24.9%)입니다.

④ 전세대출 이자도 같이 올랐습니다

8월 말 기준 주요 은행의 2년 고정형 전세대출 금리는 연 4.01~6.61%입니다. 

올해 1월 말(3.38~5.88%)보다 상단이 올라왔습니다.

전세대출 2억원에 연 6%를 적용하면 월 이자 100만원, 연 1200만원입니다.

⑤ 가을 물량은 5년 5개월 만에 최저입니다

9월 전국 아파트 입주 예정 물량은 1만4174가구로, 전월보다 30% 줄었고 2021년 4월 이후 가장 적습니다. 

물량이 줄면 임대차 시장 가격은 위로 밀립니다.

여기서 냉정하게 계산해 보셔야 합니다.

전세로 버티는 데 드는 돈은 0원이 아닙니다.

2년마다 올려줘야 하는 보증금이 있고, 그 보증금을 마련하려고 받는 전세대출 이자가 있습니다. 

월 100만원의 이자를 내고 있다면, 그건 사실상 원리금을 갚고 있는 것과 비슷한 크기의 지출입니다.

차이는 딱 하나입니다.

그 돈이 내 자산으로 남는지, 남지 않는지.

전세도 이미 레버리지입니다. 

다만 남의 자산에 쓰고 있는 레버리지입니다.

"대출이 무서워서 전세로 있겠다"는 선택은, 실제로는 "이자는 내면서 자산은 안 갖겠다"는 선택일 수 있습니다.

이 점을 모르면, 기다리는 게 안전하다고 착각하게 됩니다.

그리고 내집마련에는 하나가 더 있습니다

투자와 내집마련의 결정적 차이가 있습니다.

내집마련은 거주가 먼저 해결된다는 점입니다.

전세로 살면 2년마다 협상 테이블에 앉습니다. 

올려달라는 통보를 받고, 아이 학교를 생각하고, 이사비를 계산하고, 다시 대출을 알아봅니다. 

그 사이 자산은 늘지 않습니다.

실제로 서울 외곽 자치구들의 평균 전셋값은 이미 과거 고점을 넘어섰습니다. 

같은 동네 안에서 이사하는 것조차 어려워졌다는 이야기가 나오는 이유입니다.

내집마련은 그 반복을 끊습니다.

살 곳이 정해지고, 그 자리에서 자산이 쌓입니다.

거주와 자산 취득이 동시에 해결되는 선택은 사실 이것 하나뿐입니다.

지금 매매 시장은 어떤 상태인가

☑️ 8월 서울 아파트 거래량 2322건. 7월 5800건 대비 약 60% 급감

☑️ 올해 최고였던 5월은 8962건. 4분의 1 수준으로 내려앉았습니다

☑️ 강남3구 거래 비중은 5월 16.1% → 8월 9.1% (연중 최저)

☑️ 9억원 이하 아파트 거래 비중은 1월 47.1% → 8월 54.3%

읽는 법은 이렇습니다.

대출 규제와 세제 불확실성 때문에 사람들이 멈춰 있습니다. 

그리고 자금 여력이 줄어든 수요는 9억원 이하 중저가로 이동하고 있습니다.

여기서 두 가지가 나옵니다.

하나. 멈춘 시장에서는 물건을 볼 시간이 생깁니다. 

협상 여지도 생깁니다. 모두가 달릴 때는 볼 시간조차 없습니다.

둘. 무주택 실수요가 갈 수 있는 구간에 실제 거래가 몰려 있습니다. 

절반이 넘습니다. 남들이 안 사는 게 아니라, 아는 사람들이 그 구간을 사고 있습니다.

동시에 임대차 시장은 반대로 움직이고 있습니다. 

매매는 얼었고, 전월세는 오르고 있습니다.

이 둘이 동시에 벌어지는 시기가 무주택자에게 어떤 의미인지, 한 번 생각해 보셔야 합니다.

조건이 까다로워진 건 사실입니다

☑️ 서울 25개구 전역이 규제지역으로 지정된 상태입니다

☑️ 규제지역 무주택자 주담대 LTV는 40%로 강화됐습니다

☑️ 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 최대한도는 6억원입니다

☑️ 스트레스 DSR 3단계 시행으로 같은 소득에서 받을 수 있는 금액이 줄었습니다

중요한 건 이 조건들이 '못 한다'는 뜻이 아니라 '순서가 바뀐다'는 뜻이라는 겁니다.

예전에는 마음에 드는 집을 먼저 찾고 대출을 알아봤습니다.

지금은 내 대출 한도를 먼저 확정하고, 그 예산 안에서 집을 찾습니다.

순서만 바꾸면 됩니다. 

이 순서를 모르면 집을 보고 다니다가 마지막에 좌절합니다. 

그리고 "역시 나는 안 되는구나"로 끝납니다.

그래서 지금 해야 할 일, 4주 액션 플랜

읽고 끝나면 아무것도 바뀌지 않습니다. 4주만 순서대로 해보시면 됩니다.

① 오늘, 30분 안에 할 수 있는 것 3가지

먼저 오늘 이것만 하십시오. 30분이면 됩니다.

1. 내 전세 만기일과 그때 예상 인상액을 종이에 적기 (지금 보증금 × 최근 2년 상승률로 대략 계산)

2. 모아둔 돈 전부를 한 줄로 합산하기 (예금·적금·주식·청약통장·퇴직금 가용액 포함)

3. 은행 앱에서 주담대 한도 조회 한 번 눌러보기 (조회만으로는 신용에 영향 없습니다. 정확한 금액은 창구 상담에서)

이 세 줄이 나오면 이미 절반은 시작한 겁니다.

② 1주차, 숫자를 확정합니다

꼭 만들어 보셔야 할 비교표입니다.

이 표를 채우는 순간, 대출에 대한 감정이 바뀝니다. 계산이 되면 두려움이 줄어듭니다.

③ 2주차, 지역을 좁힙니다

조건을 지우는 순간 후보가 보입니다. 다 가지려고 하면 아무 데도 못 갑니다.

④ 3주차, 현장으로 나갑니다

3개를 비교하면 기준이 생깁니다. 

기준이 생기면 결정할 수 있습니다. 

1개만 보면 평생 결정하지 못합니다.

⑤ 4주차, 결정 기준을 문장으로 만듭니다

기준을 미리 문장으로 써두는 게 핵심입니다.

기준 없이 매물을 보면 매번 흔들립니다. 

기준이 있으면 조건에 맞는 물건이 나타났을 때 흔들리지 않고 결정할 수 있습니다.

육중완 씨에게 없었던 게 바로 이 문장입니다.

마지막으로

그가 잃은 건 30억이 아닙니다.

판단할 수 있는 상태를 갖지 못했던 것뿐입니다.

그때 자산의 가치를 볼 기준이 있었다면, 레버리지를 계산할 도구가 있었다면 결과는 달랐을 수도 있습니다. 

사지 않기로 결정했더라도, 그건 몰라서 못 한 게 아니라 알고 안 한 게 됩니다.

이 둘은 완전히 다릅니다.

5년 뒤에 "그때 무서워서 못 했다"고 말하지 않으려면, 지금 필요한 건 용기가 아닙니다.

기준입니다.

지금 내집마련의 방법을 모르셔도 괜찮습니다. 

대출이 빚으로만 보여서 자꾸 미루고 계셔도 괜찮습니다. 

다만 그 상태로 계속 계시지는 마세요.

하나하나 배워가면 됩니다. 

나에게 맞는 지역, 감당되는 예산, 찾는 방법. 순서대로 익히면 누구나 할 수 있습니다.

기회를 잡는 사람은 운이 좋은 사람이 아닙니다.

기회가 왔을 때 그게 기회인 줄 알아볼 준비가 되어 있던 사람입니다.

오늘, 30분만 쓰세요. 세 줄만 적어보세요.

거기서 내집마련이 시작됩니다.