26.09.07. / 열반스쿨 기초반 / 아파트 수익률 보고서
“ 나 둥둥동동은 해내는 사람이다” 난 한다! 해낸다! 된다!!! |
이번 달 열기를 듣는 저의 목표는 초심으로 되돌아가 단지의 가치를 제대로 파악하는 것입니다.
4급지 앞마당들이 생기면서 서대문구의 홍제센트럴아이파크와 관악구의 e편한세상서울대입구의 단지 가치가 비슷하다고 생각했고, e편한세상서울대입구의 가격이 더 치고 올라가는 것을 보며 홍제센트럴아이파크가 아직 덜 올랐다는 생각을 했습니다. 하지만 강사님께 질문을 통해 얻은 답을 듣고 나서 저의 생각이 잘못됬음을 깨달았고, 단지의 가치분석이 잘못됬다는 생각이 들어 두 개의 단지를 제대로 가치판단해보고자 합니다.
✔️서울시 서대문구 홍제센트럴아이파크
☑️입지분석 후 나의 생각과 느낀점
서대문구는 직장 B등급으로 업무지구가 아닌 베드타운지역이고, 학군도 90%넘는 중학교가 1개밖에 없어 C등급입니다. 환경적인 부분에서 서대문구 내에 백화점이 1개 있지만, 홍제센트럴아이파크의 반경 1km이내에는 백화점과 대형마트가 없어 C등급입니다. 결론적으로 서대문구는 교통이 중요한 지역입니다.
홍제센트럴아이파크는 3호선 홍제역과 무악재역 사이에 있어 두 역을 모두 도보로 10분이내 갈 수 있고, 강남까지의 거리는 43분이나 시청과 여의도, DMC 업무지구까지의 거리는 30분정도입니다. 전체 업무지구를 봤을 때 모두 1시간이내에 갈 수 있는 교통으로서 입지독점성을 지닌 지역이라고 판단됩니다.
주변에 언덕과 빌라촌으로 환경이 아쉬운 측면이 있으며, 맞은편에 재개발이 진행중이라(후기 단계-관리처분인가) 새 아파트가 들어오면 환경 개선의 기대를 해 볼 수있을 것 같습니다. 주변 빌라들이 재개발 초기 단계에 있는 곳이 많으나 초기단계이기 때문에 확정이라고 볼 수는 없을 것 같습니다.
공급은 올해 315세대를 끝으로 내년, 내후년 아예 입주가 없어 적정수요에 한참 못미치기 때문에 서대문구 자체로의 공급은 한참 부족한 실정입니다.
직장, 학군, 환경적인 측면에서 아쉽지만 교통에 있어서 가치가 있는 단지라고 판단되어,
업무지구까지 교통접근성이 필요한 초등학교 저학년까지의 가족수요와 신축을 선호하는 신호부부의 수요가 충분히 있을 수 있는 단지라고 생각됩니다.
✔️서울시 관악구 e편한세상서울대입구
☑️입지분석 후 나의 생각과 느낀점
관악구는 직장 B등급으로 업무지구가 아닌 베드타운지역이고, 85%넘는 중학교가 하나도 없어 C등급입니다. 환경적인 부분에서 관악구 내에 백화점이 1개 있지만, e편한서울대입구의 반경 1km이내에는 백화점과 대형마트가 없어 C등급입니다. 결론적으로 관악구는 교통이 중요한 지역입니다.
e편한서울대입구는 2호선 봉천역을 도보로 10분이내 갈 수 있고, 강남까지의 거리는 32분으로 압도적입니다. 전체 업무지구를 모두 1시간이내에 갈 수 있는 교통으로서 입지독점성을 지닌 지역이라고 판단됩니다.
봉천역과 관악초까지 가는 길이 빌라들과 노후 상권들이 있어 환경이 아쉬운 측면이 있으며, 주변에 다른 아파트가 없어 나홀로 느낌과 균질성이 떨어집니다.
공급은 올해 250세대를 끝으로 내년, 내후년 아예 입주가 없어 적정수요에 한참 못미치기 때문에 관악구 자체로의 공급은 한참 부족한 실정입니다.
직장, 학군, 환경적인 측면에서 아쉽지만 교통에 있어서 가치가 있는 단지라고 판단되어
(특히 강남업무지구 접근성이 압도적임)
업무지구까지 교통접근성이 필요한 초등학교 저학년까지의 가족수요와 고등학생이상의 자녀를 둔 가족수요, 신혼부부의 수요가 충분히 있을 수 있는 단지라고 생각됩니다.
✔️홍제센트럴아이파크 Vs e편한세상서울대입구 비교
☑️수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점
23년 저점 매수시와 21년 고점 매수시의 수익이 4.6~5억 정도 차이나는 것을 보고 싸게 사는 것이 중요함을 다시 한번 느낄 수 있었습니다.
전고점, 전저점 모두 e편한세상서울대입구가 높았지만 이보다 전세가의 차이를 보고 놀랐습니다. 전세가를 비교했을 때 e편한서울대입구가 21년에는 1억, 23년에는 1.7억정도 높았고, 현재 호가도 1.2억의 차이가 났는데 이게 바로 2호선과 3호선의 차이라고 생각했습니다. 강남/서초/송파로의 업무지구로 가는 수요가 시청/종로 쪽의 업무지구의 수보다 훨씬 많기 때문에 전세가도 더 받쳐주는것이라고 판단했고, 2호선의 힘을 제대로 느낄 수 있었습니다.
또한 21년도에 고점에 매수했다면 매매가가 떨어짐을 보고 마음이 어려웠을 수 있겠으나, 5년이 지난 지금의 시장에서 과거 21년을 되돌아봤을 때 가치있는 단지는 결국 우상향한다는 점도 볼 수 있었습니다.
☑️작성하며 느낀점
두 단지의 가치를 비교해보며 왜 e편한세상서울대입구가 더 치고 올라갈 수 밖에 없는지를 깨닫게 되었습니다.
수익률측면에서 현재 호가로 투자해도 되는 단지인지는 의문이지만, 충분히 알파투자로 가지고 가도되는 가치있는 단지라는 판단이 들었습니다.
현재호가와 투자금 측면에서 최선은 아니라고 생각되기 때문에 가치가 비슷한, 가격이 비슷한 다른 단지들과의 비교가 필요하다고 느꼈습니다.
