[열기 92기 30조 온앤온] 구리시 수택동 대림한숲아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 대림한숲아파트

• 연식: 1995년
• 세대수 : 956세대 

• 위치(지도) :  

  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

구리시 종사자 수 : 69,136명

구리시 직장 등급 : C등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 39분 

여의도역 : 56분 

시청역 : 61분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 장자중학교, 학업성취도 85.4% 

         구리고등학교, 학업성취도 86.6%,  B등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : C등급(구리롯데백화점: 1.44km/ 롯데마트, 이마트: 2.5km)

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 구리시 3년입주 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대)

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

구리시에 대해서는 아는 것이 없어서, 조원분이 공유해주신 자모님의 영상을 보고 장자호수공원역 부근의 아파트를 먼저 살펴보게 되었습니다. 이번에 8호선이 연장되어 구리시 내에서 운행하고 있다는 사실을 처음 알고 그동안 부동산 환경에서 너무 벗어나 있던 저를 반성했습니다. 

장자호수공원역으로부터 도보로 7분 정도 거리에 있지만 세대수가 많고 학교와 상업지구가 가까워 생활이 편리할 것 같은 아파트를 선택했습니다. 겉으로 보이는 조건은 좋아 보였는데, 막상 A등급인 교통을 제외하고는 직장, 학군, 환경 등은 C등급이라서 다시 한번 강의에서 알려주신 원칙 그대로를 다시 복기하고 따라가야겠다고 생각했습니다!

# 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 순으로 입지를 고르자!!!#

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 대림한숲 26평 현재 매매 7.6억, 전세 4.6억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년  10월  매매 7.15억 전세 3.4억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년  6월  매매 5.8억 전세 3.25억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

처음에 이 아파트를 선택했던 이유는 이 정도 가격이면 투자를 공부하고 접근해볼 수 있겠다라는 생각으로 오로지 ‘가격’과 세대수, 지하철과의 적정한 거리(주관적으로 이 정도는 걸어도 되겠다는 생각)로 골랐다. 그런데, 입지와 수익률을 분석해보고 물론 저점에서 사면 높은 수익을 얻는 것은 사실이나 ‘아, 내가 가진 예산을 기준(가격)으로만 보고 아파트를 선택하는 것은 단편적인 결과를 낼 수 있겠구나’라는 생각이 들었다. 숫자만 보면 굳어지긴 하지만, 계속적으로 투자 원칙에 따라 아파트를 비교해보고 수익률 보고서를 작성해서 실력을 키워야겠다는 생각이 들었다. 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) 

: 현재 비슷한 가격대의 매물들과 비교하면 위치 상으로는 장자호수공원역 바로 옆에 있는 교문동양고속아파트가 초역세권이라 도보로 역까지 7~8분 정도 더 걸리는 대림한숲아파트의 가치가 좀 더 낮은 것 같다. 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  

: 956세대에 26평이라 수요가 많은 조건에 해당한다고 생각한다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) 

: 현재 투자금은 3억3천5백이 들어가고 근처에 부양초등학교 구리중학교, 구리고등학교가 바로 접해있고 토평중학교, 토평고등학교도 가까운 편이다. 분임 시 확인하니 단지 옆 상가지구에 다양한 학원들이 포진되어있는 것을 확인할 수 있어 아이들이 있는 가정들의 수요가 있을 것이라 생각이 들어 장기 보유하면 투자금 대비 수익을 낼 수 있을 거라는 생각이 든다. 
 

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) 

: 2026년 9월 현재 전세가율 58%로 전세가율 높지 않음, 장자호수공원역 바로 옆에 있는 구리한양우성아파트(전세가율: 53%), 한성3차아파트도 전세가율이 57%로 비슷한 상황이라 다른 조건을 더 살펴볼 필요가 있음.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) 

: 27년에는 268세대로 조금 적지만, 28년에 2,352세대가 입주할 예정이라 전세세입자를 맞추기 어려운 상황이 발생할 수 있어 리스크 대응을 위해 입주시기를 피해하는 기간으로 전세를 놓을 수 있는지 알아본다. 플랜B를 만들어 놓기.  

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 강남까지 39분, 여의도역까지 56분, 시청역까지 61분이라 1시간 내로 도달할 수 있어 입지가 좋은 편, 학군도 나름 B등급이라 아이들이 있는 수요자를 매칭하기 좋을 것으로 보이며, 다소 거리가 있긴 하나 근처에 호수공원이 있는 등 가치가 있다고 느껴졌다. 다만 28년에 큰 공급이 있어 역전세를 대비하는 전세기간을 설정하는 등의 리스크 관리가 필요할 것 같다. 
 

3.  작성하면서 느낀점 : 아직은 가저환수원리를 다 적용해서 보는 것이 익숙하지 않아 오랜 시간이 걸렸다. 비슷한 가격이나 비교할만한 조건대의 아파트를 많이 몰라서 더 어려웠으며, 앞으로 앞마당을 늘리면서 다양하고 많은 아파트의 수익률 보고서를 작성하고 정리하면서 실력을 키워야겠다고 생각했다.