자음과 모음님의 1강 수업에서는 내가 자본주의 사회에서 왜 투자자로 살아야만 하는가에 대한 답을 현실을 통해 명확하게 인식하고, 종자돈을 모아 부동산의 가치를 알고 실행하여 월급쟁이로 노후를 준비하는 것을 배웠다면!
주우이님의 2강에서는 가(치),저(평가),환(금성),수(익률),원(금보존),리(스크 관리)의 변하지 않는 5가지 부동산 투자의 원칙에 대해 자세히 알 수 있게 되었습니다.
- 가치와 저평가
- 입지분석을 할 때 기준이 되는 교통, 직장, 학군, 환경 등을 기준으로 비교평가 하기
- 가치 = 토지가치 + 건물가치
- 저평가는 같은 가격에 더 가치 있는 물건이나, 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건을 뜻함
- 비슷한 가격의 아파트를 비교하거나, 비슷한 가치의 아파트를 비교해야 효과적인 비교평가임
=> 비교평가를 하기 위해서는 아파트를 많이 알아야하며, 앞마당을 최소 5개 이상 만들어야함!
2. 환금성
- 하락장에서도 팔리는 물건이어야함 => 초보일수록 환금성에 신경써야함!!
- 환금성의 순서=오르는 순서=버티는 순서
- 아파트>주택,빌라>오피스텔>지산,상가,토지
3. 수익률
- 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?
- 소득 X 저축 X 수익률 X 기간 => 우리가 컨트롤 할 수 있는 건 ‘수익률’
- 자신의 기대수익을 정해야 한다!
- 목표: 무릎에서 사고 어깨에서 팔자
- 72의 법칙: 72/수익률= 원금이 2배가 되는 기간 => 2%의 연수익률로 원금을 2배 만드려면 36년이 걸리고, 20%의 수익률로 원금을 2배 만드는데 3.6년이 걸린다.
- 수익/투자금 : 가치와 저평가된 물건을 찾아 수익을 얻고, 투자금은 줄이는 것이 중요(매매값을 깎는 게 중요)
* 투자 1년차: 잃지 않는 것이 중요!!! 절대적으로 저평가 된 것을 사야하며 전고점을 넘지 못한 것이나 전고점을 넘었어도 가치가 있는 것을 사야함
* 투자 2년차: 10%, 투자 10년차: 20%
* 부자: 5~10% 수익을 내고, 리스크를 관리하며 안정적인 것과 잃지 않는 것이 중요함(베타투자)
# 자본주의에서 투자 실력을 키우는 것 = 향후 10년동안 평균 수익률을 높이는 것
4. 원금 보존: 돈을 지키는 방식: “절대 잃지 마라” 기준이 없으면 원금 보전이 힘들 것임
- 원금 보존을 결정하는 것=> 가치를 믿고 기다리는 것이 중요함
(무릎에서 사더라도 내려갈 수 있음을 알아야 함)
- 매수 시, 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인지 정해야함.
- 매수 시, 적정 전세가율 이사의 부동산을 매수한다.
(기준) 강남 45%, 서울 55%(강남에서 1시간), 그 외 70%
* 입지가 좋은 곳은 1) 매매가가 전세가 밑으로 내려가면 안되고,
2) 10년 후 전세가율이 1.8~2배 정도 오르면 좋은 물건이다.
5. 리스크 관리: 통제 가능=> 역전세가 리스크다!
- 최소 10년 투자 하자, 상승: 5 하락: 2 보합 3 => 역전세 1~2번 겪게 된다.
- 전세가는 계절과 같다. 올랐다가 내렸다가 한다.
- 전세가를 움직이는 힘
1) 장기: 물가, 화폐가치 하락=> ‘가치있는 곳의 전세가는 결국 우상향한다’
2)단기: 입주물량(부동산지인 참고), 금리, 전세대출 규제
* 물건을 갖고 있다면, 2년마다 한번씩 공급을 챙겨봐야함.
# 나에게 적용할 점 찾기~!
우선, 수업 내용을 아이에게 쉽게 설명해서 이해시킬 수 있을 정도로 씹어먹어야겠다고 생각했습니다. 부동산 투자에 변하지 않는 원칙 5가지가 있다는 것이 놀라웠고 강의를 통해 알 수 있게 되어 감사했습니다. 가치를 알고 저평가된 물건을 알아보기 위해 ‘비교평가를 습관화’해야겠습니다. 10년동안 평균 수익률을 높이며 실력을 키우고, 리스크 관리를 통해 ‘절대 잃지 않는 투자’로 원금을 보존하기 위해 부족하지만 오늘도 한발자국씩 앞으로 나아가겠습니다.
- 틈 나는 시간마다 강의 복기
- 조모임, 조톡방, 열기 놀이터 적극 참여하기
- 월부 커뮤니티 글 읽기
- 목실감 시작!
