*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 서울시 노원구 중계그린아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 중계그린
- 연식: 1990
- 세대수 : 3481
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 133,398명
노원구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 47분
여의도역 : 67분
시청역 : 48분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 불암중학교, 학업성취도 88.8%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점, 롯데마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년입주 합계 : 770세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 1856세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 노원구 인구수 : 약 490,000만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 490,000x0.005 = 2450세대
3) 3년 입주량 합계 : 2311 세대 (올해 0세대 + 내년 455 세대 + 내후년 1856세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 770 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.31배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
노원구 종사자수 약 13만명, 강남역까지 48분, 85%이상 중학교 8개, 백화점 1개, 대형마트 2개, 향후 3년평균 공급물량 770세대로 적정수요 0.5배 이하이다. 베드타운인점을 감안해 이 지역 가격을 움직이는 핵심가치가 교통인 것은 맞는 것 같다. 환경이 가장 돋보이는 곳은 중계생활권으로 역세권 유흥상권에서 적당히 멀고, 7호선이 관통하고 대형마트와 대형병원등 편의시설, 문화시설을 품고 있고, 동북권 학군수요를 빨아들이는 은행사거리 학원가를 품고 있어 위상이 다소 약해졌으나 강북지역에서 대체할 수 있는 학원가가 없다. 착공되어 이미 진행중인 동북선 호재는 상계역~왕십리역까지 25분으로 주파가 가능해져 기존에 가지고 있는 선호도에 환경개선 및 주요일자리 접근성을 개선시키는 요소로서 주목할 만 하다.+
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 단지 17평 현재 매매 6억, 전세 3.6억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 12 월 매매 5.9억 전세 2.3억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 3월 매매 3.95억 전세 2억
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (내집마련) | |||
중계그린 (1990/3481/16) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 12월 | 2024년 03월 | 2026년 9월 |
매매가 | 59,800 | 39,500 | 60,000 |
KB시세 | 57,000 | 38,000 | 57,000 |
대출금액 | 39,900 | 26,600 | 39,900 |
종잣돈(매매가-대출) | 19,900 | 12,900 | 20,100 |
고점에 매수 시 수익률 | 1% | ||
고점 매수 시 순수익 | 200 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 159% | ||
저점 매수시 순수익 | 20,500 | ||
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
21년 전고점 5.95억에 매수시 4년 반정도 지나서 현재 전고점을 회복하는 수준으로 매매가가 반등했고 23년부터 약 2년간 매매가 변동이 거의 없었다. 이 시기가 시장에서 기회를 주고 있었던 것으로 생각되었고, 23년 저점에 매수할 때 현재 호가 대비 2억정도 저렴한 수준인데 이 당시에 투자로 고려했다면 매전차가 1.95억인데 전세가가 받쳐주지 않아 매수 검토에서 좀 아쉬웠을 것이라는 생각이 들었다. 그 시기엔 내집마련하기에 좋은 시기였구나 라는 생각이 들었다. 21년에 어떤 일이 있었길래 매매가가 급등했을까? 그리고 지금 시장에서 매매가가 급등한 이유와는 어떤 차이가 있는 것일까? 아는 것에 그치지 않고 내 상황에 적용할 필요가 있겠다고 생각 되었다. 23년도 저점에 2억 정도 대출을 받아서 실거주로 매수하여 현재 시장에 매도가 가능했다면 현재 종잣돈과 차익을 실현하여 3.2억정도 종잣돈이 불어났을텐데, 3.2억으로 현재 어떤 단지를 선택할 수 있지라는 생각에서 막혔다. 저점이 저점인지 그 시기에 과연 나는 알 수 있었을까? 내 돈으로 할 수 있는 단지를 계속 알아 가는 노력이 없다면, 그 시기에 잘 매수했다고 하더라도 이 시기 또한 지나가도록 놔두면서 현재 사는 곳에 만족하며 지내지 않았을까? 자산을 가지고 키우고 불리고 갈아타기 위해서 일단 시장에 참여하는 플레이어로서 있는것이 중요하구나 생각이 들었다.
| 중계그린 (1990/3481/16) 16.3km | 인창주공1단지 (1996/1344/16) 15.7km | |
입지 | 교통 | 강남역 49분 (A등급) | 강남역 44분 (A등급) |
직장 | 노원구 13.3만명 (B등급) | 구리시 6.9만명 (C등급) | |
환경 | 롯데백화점, 롯데마트 (A등급) | 롯데백화점, 롯데마트 (A등급) | |
학군 | 중평중 87.1% (B등급) | 동구중 82.1% (C등급) | |
공급 | 노원구 3년 770세대 (S등급) | 구리시 3년 1266세대 (B등급) | |
가격 | 전고점 | 5.98억 (21년 12월) | 4.55억 (22년 1월) |
전저점 | 3.95억 (23년 3월) | 3.65억 (24년 5월) | |
매매 | 5.9억 (전고점 대비 -2%) | 5.8억 (전고점 대비 +27%) | |
전세 | 3.2억 (54%) | 2.9억 (50%) | |
투자금 | 2.7억 | 2.9억 | |
수익률 | 목표수익률 100%: 8.6억 | 목표수익률 100%: 8.7억 | |
알게된것 | 두단지는 그래프를 붙여보니 2012년도부터 비슷한 가격을 형성하고 있었는데 21년에 격차를 벌렸고 23년에 가격이 비슷하게 붙었다가 현재 수도권 외곽까지 가격이 급등세를 타고 있는 모습을 보인다. 24년 8월 구리에 8호선이 개통되었는데 상승흐름이 2년이 지난 현재시점에 왔고, 좋은것들부터 가격이 먼저 오르고 나중에 온다는 것을 알았다. 대출이 막히고 규제가 있는 상황에서도 이런 소형평수까지 가격 상승 흐름이 온다는 것을 확인했다. | ||
느낀점 | 처음에 내맘대로 입지가격 분석했다가 비교가 안되었는데 강의 장표로 비교해보니 교통은 비슷하고 직장과 학군, 공급이 안정적인 중계그린을 우선적으로 선택하는 것이 낫겠다는 판단이 들었다. | ||
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 중계그린은 강남역 업무지구까지 1시간 이내 접근 가능한 역세권 단지로 백화점, 대형마트 이용이 가능하고 배정중학교 학업성취도가 85프로 이상, 공급도 향후 3년간 안정적이다. 비슷한 가치를 지녔다고 판단한 B단지와 비교해봤을 때 교통과 위치가 약간 떨어지지만 환경과 향후 공급을 고려해 볼 때 안정적이라는 판단이 들었다. 입지가 크게 차이가 나진 않지만 전고점을 거의 회복한 수준이고 가격이 비슷하여 아직 저평가된 구간이라고 생각이 들었다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 수요가 아무래도 한정적인 10평대 아파트이다보니 팔고 싶을 때 팔 수 있다기 보다 충분히 매매수요가 생길 때 앞단에 있는 선호아파트와 평수가 거래가 되고 활발한 상황이 오게 되면 같이 흐름을 탈 수 있을 것이라 생각이 들었다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 10년 보유시 현재 가격이 무릎정도의 가격이라고 생각이 들고 200프로까지는 충분히 가능할 것으로 생각이 들었다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 현재 54%로 적정 전세가율보다 살짝 미치지 못하지만, 전세 상승 여력을 미루어 연내까지 전세가가 계속 상승하지 않을까 생각이 들었다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 향후 3년간 공급이 거의 없어 전세가 상승에 따른 매매가 상승이 예상된다. 다만 시간이 오래 걸릴 수 있다는 것을 알고 매수하면 좋겠다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 매수가 가능한 종잣돈 범위내로 들어온다면 적극적으로 매수 검토하겠다. 대출이 모자라다..
3. 작성하면서 느낀점 :
비교평가의 중요성을 느끼게 되었고 원칙과 기준에 따라 판단하는 것과 앞마당을 뾰족하게 알아야 투자던 내집마련이던 실행할 수 있다는 것을 깨달았습니다.
1) 나의 투자(혹은 내집마련) 목표: 2026년 11월 30일까지 앞마당내에서 내집마련 가능한 매물 40개까지 보고 매수 하겠습니다.
2) 다음달 나의 수강 계획: 내집마련 기초반
3) 투자를 하기 위한 6개월 실행 계획(독서, 강의, 임장, 투자)
독서: 매달 2권의 독서를 하고 매달 15일 30일에 독서후기를 남기겠습니다.
강의: 강의는 업로드후 3일 이내 완강 및 후기 작성하기.
9월 내집마련기초반 10월 내집마련중급반 11월 실전반 도전 12월 종잣돈모으기기초반
임장: 하루 3개 10분 전화임장, 주말 5개씩 매물임장 실행
투자: 2026년 11월 30일까지 내집마련 실행하기
