PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 힐스테이트범어
- 연식: 2020년
- 세대수 : 414세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
수성구 종사자 수 : 140,216명
수성구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
범어네거리 : 5분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 경신중학교, 학업성취도 94.4%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 해당사항 없음, C등급
5. 공급
1) 수성구 인구수 : 408,147명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 408,147x0.005 = 2,041세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,532세대 (26년 1,201세대 + 27년 0세대 + 28년 331세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 510세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 510÷2,041 =0.25배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.25배 이내(S등급)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수성구의 종사자 수로 봤을 때는 B등급으로 낮은 편이지만 법무법인, 금융회사 등의 기업들이 모여 있어 직장의 질은 높은 편이다. 수성구는 대구의 강남이라고 불릴 정도로 학구열이 높은 구로 유명하고 힐스테이트 범어 인근에 경신중, 동도중 등 학업성취도율이 높은 중학교가 많이 분포되어 있다. 수성구 내에 백화점이나 대형마트가 위치해 있지는 않지만 신세계백화점(차량 8분 거리), 더현대 대구(차량 11분), 이마트 만촌점(차량 8분) 등이 가까운 거리에 위치해 있다. 특히 수성구는 3년내 공급이 적정수요 대비 0.25배로 거의 없다고 볼 수 있다. 자모님이 강의에서 지금처럼 지방에 사람들이 관심이 없을 때 미리 들어가고 사람들이 지방으로 몰려올 때 팔아야 한다고 하셨는데, 몇 년 뒤에 대구 가격을 보면서 그때 대구가 참 쌌었지라는 말을 하지 않을까? 하는 생각이 든다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
- 엑셀 문제로 추후 보완 예정
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 힐스테이트범어 33평 현재 매매 17.5억(저층 제외), 전세 6.1억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 24년 12월 매매 16.2억 전세 6.6억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 4월 매매 12억 전세 5.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
실제로 단지 임장을 했을 때 단지에 대한 매력은 느끼지 못했는데, 대구 학군지 중심에 있는 단지라서 그런지 가격이 잘 치고 나간다. 실제로 최근 실거래가 및 호가가 계속 오르고 있다. 아직까지는 사람들이 살고 싶은 곳 보다 내가 살고 싶은 곳인가를 기준으로 보게 되는 점이 없지 않아 있는 것 같다. 사람들이 좋아하는 곳이 어딜까?를 생각하고 보려는 연습을 더 해야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 대구 수성구 내에서도 범어동은 학군지로 사람들이 매우 선호하는 곳이다. 법원, 세무서, 금융기관 등 직장의 양이 많지는 않지만 질적으로는 꽤 높은 편이다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 300세대 이상이고 수성구 학원가 중심에 위치한 선호 단지로 거래가 활발하여 수요는 많을 것으로 생각된다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 투자금이 11.4억으로 너무 많이 든다. 이 돈이면 수도권이 낮지 않을까 싶다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 현재 전세가율은 34.8%로 전세가율 기준(70%) 대비 매우 낮다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 대구 미분양 물량도 많이 정리되었고, 수성구는 향후 3년내 공급물량이 거의 없는 상황이라서 역전세 리스크는 크지 않을 것으로 생각된다. 다만 강의에서 나왔듯이 금리 상승으로 인해 전세 수요가 월세 수요도 바뀔 가능성이 있으므로 조심하긴 해야 할듯.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
가치는 높지만 현재 전세가가 낮고 투자금이 너무 많이 들어서 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지가 없을지(ex. 수도권) 더 찾아볼 것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
아직 가치 대비 가격이 싼지 비싼지에 대한 감이 잘 오지 않는다…최대한 많은 단지를 임장하고 비교평가를 해봐야 좀 더 수월해지지 않을까 하는 생각이 든다.
