[아파트 구(9)하기 전 이(2)제 가치 알고 부동산 사(4)조 세빵] 안양시 동안구 호계동 무궁화태영 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 평촌 호계동 무궁화태영

• 연식 : 1992년식
• 세대수 : 654세대
• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

동안구 종사자 수 : 181,783명 (사업체수: 40,016)

동안구 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기 기준

강남역 : 57분 

여의도역 : 62분

시청역 : 70분

판교역 : 35분

교통등급 : B등급

강남은 1시간 이내이나

• 여의도역 62분 (영등포구 종사자수 435,180명),
• 시청역 70분 (중구 종사자수 419,211명),
• 판교역 35분 (분당구 종사자수 345,459명)

으로 종사자수 대비 평균 이동시간은

으로 약 57분으로 계산됩니다. 따라서, 부도심 1시간 이내로 판단할 수 있겠습니다.

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 신기중학교, 학업성취도 87%,  B등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 킴스클럽, 롯데마트, 홈플러스, 이마트 모두 1km 이상, C등급

1. 킴스클럽 평촌2점: 1.35km
2. 롯데마트 의왕점: 1.4km
3. 홈플러스 평촌점: 1.8km
4. 이마트 평촌점: 1.95km

5. 공급

부동산지인 활용

<3년 입주 합계>

동안구 3년입주 합계 : 3,599세대 (26년 458세대 + 27년 2,737세대 + 28년 404세대)

<적정수요 대비 공급평가>

1) 동안구 인구수 : 328,590명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 328,590x0.005 = 1643세대

3) 3년 입주량 합계 : 3,599세대 (올해 458세대 + 내년 2,737세대 + 내후년 404세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  1,200 세대 입주 (다소 편향이 있음)

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.73배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 (S등급)

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

  평촌이면 1) 규제지역 내 이기도 하고 2) 대형 학군 이 있기도 하고 3) 직장 접근성 도 좋다고 생각해서 마냥 모든 아파트가 다 좋은 입지일 것으로 생각했으나 평촌 호계동 무궁화태영 아파트의 입지 분석 결과

직장등급 B등급 / 교통등급 B등급 / 학군등급 B등급 / 환경등급 C등급 / 공급등급 S등급

으로 평균 B등급의 입지를 갖고있음을 알게 되었습니다.

  분석을 진행하며 직장등급과 교통등급, 공급등급은 동안구 내 아파트들이 비슷한 등급을 가지지만 학군등급과 환경등급은 단지 by 단지로 매우 달라질 수 있음을 깨달았습니다. 분석 과정에서 든 생각은 무궁화태영보다 학군등급과 환경등급이 더 좋은 (96%의 학업성취도를 갖는 귀인중학교가 근처에 있어서 S등급의 학군등급과 롯데마트 의왕점이 1km 내에 있어서 B등급의 환경 등급을 갖는) 꿈마을 단지 그룹이 더 좋은 입지를 가짐을 알게 되었습니다.

  하지만, 지하철로 이동하는 강남, 여의도, 시청과는 달리 버스로 이동하는 판교로의 출퇴근 시 만차가 되기 전 탈 수 있는 버스정류장과 가까운지가 더 중요할 것으로 사료됩니다. 또한, ‘역에서 집까지 가는 길에 언덕이 많은지, 근처에 유흥가와 같은 시설이 있어서 실제로 살고싶은 동네인지 파악하는 과정 없이 수치와 데이터만으로 입지 등급을 결정지을 수 있는가?’ 에 대한 의문이 있었습니다. 이는 분위기 임장을 통해 해결할 수 있을 것 같습니다만, 분위기를 정량평가 할 수 있는 방법은 없는지 고민이 생겼습니다. 직접 분석할 수 있는 데이터는 직접 분석하되, 정량평가가 어려운 부분들은 일종의 프롬프트 템플릿을 만든 후 AI에 입력함으로써 분석해볼 수 있을 것으로 생각됩니다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

• 5년 내 저점은 24년 9월이며 저점 매수시 투자는 109%, 내집마련으로는 369% 수익률 기대
• 5년 내 고점은 현재 상태임
   

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 평촌 호계동 무궁화태영 단지 31평 현재 매매 8억 1500, 전세 4억 8000

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년  9월  매매 7억 8750 전세 4억 7500

- 5년 내 저점 매입시 가격: 24년  9월  매매 5억 7000 전세 3억 7000

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : ‘가 저 환 수 원 리’에 따라서 판단

결론 : 동일한 가치를 갖는 다른 단지들과 비교하여 가치와 저평가 유무를 판단하여 저평가 판단이 나타나면 매수해야 한다고 판단됨

• 가치와 저평가 유무는 유사한 가치를 지닌 다른 아파트의 매물과 비교한 후 정확하게 판단할 수 있음

• 500 세대 이상의 아파트 단지이며 평촌 학원가가 근처에 있고 학군이 나쁘지 않으므로 꾸준히 수요가 있을것으로 판단됨

  → 하락장에서도 거래가 발생할 수 있다고 생각되어 환금성은 높다고 판단

• 수익률은 24년 전저점에서 매수했다면 약 109%의 수익을 얻을 수 있었고 현재 전고점을 돌파했으므로 저평가되어있는가는 재고할 필요가 있음
• 원금보존 입장에서 전세가율이 꾸준히 60~65%대임. 이 지역은 강남권과 서울권이 아니므로 70% 전세가율 부근에 있어야 하나 약간 떨어지는 경향이 있음

• 하지만 전세가가 지속적으로 상승하고 있고 공급량이 낮아질 계획이므로 전세가율은 높아질 가능성이 있음

  → 원금보존 가능할 확률이 높음

• 리스크는 27년에 공급이 약간 과잉될 수 있으나 28~29년도에는 공급량이 매우 낮아질 예정이므로 27년 재계약을 피할 수 있는 기간으로 전세계약을 하는 것으로 리스크 회피 가능함

  → 리스크 낮음

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :

[입지가치] 무궁화태영 아파트는 654세대, 1992년식 단지로 아래와 같은 입지 가치를 가짐

직장 B등급 / 교통 B등급 / 학군 B등급 / 환경 C등급 / 공급 S등급 → 평균 입지가치 B등급

• 판교 35분, 강남 57분 수준의 업무지 접근성과 신기중 학업성취도 87% 등 기본적인 주거수요를 뒷받침할 요소는 갖추고 있음.

[비교평가] …

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 양호

• 654세대 규모의 500세대 이상 단지이고 평촌 학원가 수요를 공유
• 학군도 B등급 수준으로 실거주 수요가 지속될 가능성 있어 하락장에도 수요가 있을 확률이 높다고 판단됨
• 과거 하락장 기간에 실제 거래량/매물소진기간을 확인하여 한번 더 점검할 필요 있음

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 주의

• 2024년 9월 전저점 매 5.7/전 3.7에 투자했다면 약 109% 투자수익률 달성 가능했음
• 현재는 전고점 부근에 위치해 있어 무릎이라고 판단하기는 어렵지만 상승장에서는 전고점 대비 20% 이상 상승 가능성이 열려있는 상황임
• 상승 확률에 대한 정밀도를 높이기 위해서는 수지와 같이 동일 입지가치를 갖는 다른 지역의 매물들을 보고 현재 이 아파트보다 가격이 먼저 상승했는지를 확인할 필요가 있음

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 양호

• 전세가율은 최근 약 60~65% 수준으로 (강남 45%, 서울 55%, 그 외 70%) 기준에서 보았을 때 다소 낮음
• 전세 레버리지 투자를 한다면 하락장에서 투자금 방어 확률이 다소 낮음
• 공급량 측면에서는 연평균 입주 예정 물량 약 1,200세대 대비 연 적정수요 1,643세대에서 보이는 수요대공급비가 약 0.73으로 과잉공급으로 인한 역전세 확률은 다소 낮을 것으로 파악됨

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 양호

• 3년 입주 예정 물량의 평균은 낮은 편이나 27년 입주 예정 물량이 2,737세대로 매우 높아 단기적으로 전세 물량이 증가할 가능성 있음
• 27년 전후 전세계약 만기가 도래하지 않도록 계약기간을 조정하거나 해당 시점에서 발생할 수 있는 역전세를 대비하기 위한 현금 확보 계획과 함께 투자하는 것이 바람직

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 현재 가격에서는 매수 보류. 비교평가를 통해 명확한 저평가가 확인 될 경우 다시 매수 검토

(Pros)

• 무궁화태영은 500세대 이상의 단지 규모, 평촌 학원가 학군 수요를 갖고 있음
• 향후 공급량도 제한적이므로 장기적 수요와 원금 보존력은 비교적 양호한 단지로 판단됨

(Cons)

• 현재 가격이 전고점 수준까지 이미 상승했고, 전세가율 역시 60% 수준이므로 투자금을 크게 줄일 수 없음
• 따라서 이 아파트의 투자 수익률에 대한 전망이 불투명하고 현재 이 아파트에 대한 비교평가가 미흡

3.  작성하면서 느낀점 : 아파트 수익률 보고서는 입지 단계별 앞마당을 확보한 상태에서 비교평가를 진행해야 비로소 완성되는 것 같음

단지 규모도 양호하고, 학군도 양호하며 제한된 예정 공급량까지 고려했을 때 입지 자체는 양호하다고 판단할 수 있으나 해당 아파트의 입지가 ‘양호’한지 판단하는 것도 결국 ‘어떤 아파트’ 대비 양호한지 판단해야 의미가 있다고 생각됩니다. 예를 들어, 무궁화태영 아파트는 제가 거주하고 있는 안산시 상록구 대비 학군도 좋고 교통도 좋아 높은 입지독점성을 가지므로 해당 아파트의 입지는 상록구 대비 양호합니다. 하지만, 강남구 대비 미흡하다고 평가할 수 있겠습니다. 결국, 임장 보고서를 통한 앞마당 확보 작업이 선행되어야 비로소 매수 판단을 완료할 수 있다고 생각되며 열반스쿨 실전준비반을 통한 임장 보고서 작성법 습득 후 다시 수익률 보고서를 개정해야 한다고 생각합니다.