*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 헬리오시티
- 연식: 2018년
- 세대수 : 9,510
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 412,211
송파구 직장 등급 : S
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 22분
여의도역 : 30분
시청역 : 39분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 잠실중학교, 학업성취도 94.7%, S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 00백화점, 00대형마트, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 송파구 3년입주 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대) s등급
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 송파구 인구수 : 649,212명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 649212x0.005 = 3,246세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,643 세대 (올해 2088세대 + 내년 0 세대 + 내후년 555세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 881 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 = 0.271배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이하
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 생각했던 것 보다 입주량이 적어서 놀랐어요. 조모임을 통해 알게되었는데 주공5단지가 이주를 시작한다고 하더라구요. 벌써 어디로 갈지 걱정을 하는 내용을 들었는데….. 주공5단지도 4천세대에 가까운데 그 많은 사람들이 어디로 가야할지 제가 생각해도 막막하네요. 앞으로 전월세 시장은 정말 생각보다 심각할거 같습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 헬리오시티단지 33평 현재 매매 31억, 전세 13.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 2월 매매 31억 전세 12억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 2월 매매 18억 전세 9억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 전고점 이후 1년만에 하락하는 모습이 신기했다. 1년만에 시세변화가 커서 놀랐다. 또한 현시점은 전고점대비 가격 상승폭이 커서 부동산시장은 항상 지켜보고 타이밍을 잘 잡는것도 잃지않는 투자를 하는 방법이라는 생각이 든다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 송파구에서 선호하는 생활권에 위치해있고 8호선 역세권 아파트로 가치가 충분히 있는 곳이라고 생각합니다. 5년내 고점 가격 수준을 형성하고 있어서 전고점을 많이 뛰어 넘지 않은 것으로 판단되어 현재는 저평가라고 생각됩니다. 하지만 저평가임에도 매매가가 높은 수준이라 부담이 됩니다
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 9,510세대에 선호하는 단지라 거래가 활발하게 진행되지만 너무많은 물량이 쏟아지면 시간이 필요할 것 같다는 생각이 듭니다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재는 실거주만 가능한 상황이고 대출한도도 적어서 투자금이 많이 들지만 실거주 2년 후 전세로 장기 보유한다면 원하는 투자수익율을 얻을 수 있을거라 생각합니다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율 45%로 수준으로 전세가율이 높지 않으나 주변 단지들도 비슷한 수준으로 보입니다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 3년내 공급이 없는 상태이고 내년부터는 주공5단지 이주가 시작되기 때문에 한동안은 리스크가 발생하지는 않을 것으로 보입니다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 서울1급지 대단지 아파트로 선호하는 생활권에 위치해 있으며 8호선 역세권이라 직장으로 이동하는데도 시간이 많이 걸리지 않아서 좋은 입지를 가지고 있다고 생각됩니다. 투자금이 많이 들어가긴 하지만 내집마련으로 갈아타기를 하면서 입지를 올려서 갈 수 있는 곳으로 생각됩니다. 현재 부동산 시장 공급이 많이 부족한 상황이라서 좋은 입지에 있는 단지들의 매수가가 보합하는 상황으로 보이기 때문에 현재의 기회를 잡는 것도 나쁘지 않은 투자로 생각됩니다.
3. 작성하면서 느낀점 : 헬리오시티와 비슷한 입지에 있는 아파트를 비교분석해보고 주변의 시세와 변동에 대한 내용들도 더 파악해봐야 할 것 같다. 하지만 사람들이 선호하는 곳이라는 생각이 들긴 하다.
