[9별로 앞마당 넓히고, 자산 2배씩 키워, 39억 달성하조_월부유튜브구독] 서울시 은평구 녹번역e편한세상캐슬 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

단지 선정이유 : 거주지(은평구) 내 가장 좋은 생활권의 대장 아파트

1) 단지명 : 응암동 녹번역e편한세상캐슬

• 연식: 2021년
• 세대수 :  2,569세대
• 위치(지도) :  

2) 입지분석

1. 직장 (기준: 종사자수)

은평구 종사자 수 : 106,043

은평구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 51분 (환승 1회)

여의도역 : 42분 (환승 1회)

시청역 : 34분 (환승 1회)

교통등급 : A

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 영락중학교, 학업성취도 67%,  C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 이마트 1개, B등급

5. 공급

1) 은평구 인구수 : 45만 2,626명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 45만 2,626명x0.005 = 2263세대

3) 3년 입주량 합계 : 총 260 세대

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량 ÷ 3년 = 연평균  86 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.04배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/25 이내, S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

사진으로만 봐도, 3호선 초역세권의 대단지 + 연식좋은 아파트로 보인다. 사람들이 좋아할만 한 요소를 벌써 갖췄다고 생각하고 시작했다.

은평구는 ‘직장’ 요소에서 좋은 등급은 아닌것 같다. 서울내에서도 하위권의 등급을 가지고 있다. 

하지만, 교통요소에서 강남까지 환승1번은 해야하지만 1시간 이내로 갈 수 있고, 특히 시청역은 30분대로 갈 수 있다.

강남역까지 출근하는 사람은 은평구를 가장 먼저 선택하진 않겠지만, 시청권역으로 출퇴근하는 사람들은 3호선 라인의 인기좋은 녹번역이편한세상캐슬을 좋아할 수 있을거라는 생각이 든다.

학군은 C등급으로 좋은 편은 아니다. 환경은 대형마트 1개로 가깝진 않지만, 자차로도 이용할수 있다고 보인다. 은평구청을 다녀올 일이 있어서 녹번역을 다녀온적이 있었는데, 녹번역 주변으로 사람들이 많이 다니고, 깨끗한 길 + 상권 + 학원들이 줄지어 있던 모습이 생각난다. 백화점이 있거나, 대형마트가 많거나 하진 않지만, 충분히 살기 좋은 환경이라는 생각이 들었다.

실제로 투자하게 된다면, 매매가, 투자금을 비교해보고 괜찮다면 충분히 투자해도 좋을 단지라는 생각이 든다

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 녹번역e편한세상캐슬 34평 현재 매매 15.8억, 전세 8억

- 5년 내 고점 매입시 가격 :  2022년 4월  매매 13.7억 전세 6.4억

- 5년 내 저점 매입시 가격 :  2023년 5월  매매 9.6억  전세 6.1억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

고점매수시 여태까지 보유했을때랑, 저점매수시 여태까지 보유했을때의 수익이 많이 차이가 난다. 아파트는 규모가 큰 자산이라 수익률에 따라 수익금이 더 많이 차이나는것 같다. 

그래도 장기적으로 우상향하는 가치가 있는 단지이기에, 고점에 매수했어도 지금까지 보유했다면 수익이 났을거란 생각도 든다. 강의에서 매수, 매도도 중요하지만 가장 중요한게 보유라고 하셨는데, 고점에 매수했어도 저점 (-30% 안쪽)을 잘 버텼다면 수익이 날수 있다는것 간접적으로 알게된것 같다.

그래도 가능하다면 수익률을 높이는 투자를 하는것이 정말 중요하다는 생각을 하게 되었다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

• 가치여부 : 업무지구로 출퇴근 가능한 지역이라 충분한 수요가 있다
• 저평가 여부(비교평가) : 

비교해볼 단지 → 수색동 DMC파인시티자이 (비슷한 시세)

단지 비교

(같은 평형, 같은 가격의 두 단지 비교)

녹번역e편한캐슬이 더 좋은 생활권에 위치해있고, 강남 일자리 접근성이 좋다. 은평구는 시청직장인들의 수요가 많을것 같은데, 시청역에도 좀더 빠르게 접근할수 있다. (그리고 DMC파인시티자이의 주요 교통은 경의중앙선이라 3호선보다 선호도가 떨어질것 같다.)

현재는 비슷하거나 약간 더 낮은 매매가격이지만, 입지가치는 녹번역e편한캐슬의 입지가치가 더 좋다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  :

2000세대가 넘는 대단지이고, 은평구 내 가장 선호하는 생활권(위치)에 있는 역세권 단지로 환금성은 충분할것 같다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

33평은 현재 전고점이 넘음

→ 강남을 중심으로 직선거리가 비슷한 곳들을 비교해보기

직선거리가 비슷한 “철산 래미안 자이” 33평형 기준 14억.

=> 직선거리가 비슷한 철산래미안자이가 녹번역e편한세상캐슬(15.8억)보다 낮은 매매가를 보인다

=> 현재 녹번역e편한캐슬을 매수시 충분한 수익률을 가질지는 모르겠다..

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :

현재 전세가율 50%

=> 강남 1시간내 서울 기준인 55%을 넘지 않아서 기준에 충족하지 못한다

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

단기적인 입주물량 (3년내)은 S등급으로 리스크가 거의 없다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

녹번역e편한세상캐슬은 강남까지 1시간내로 접근 가능하고, 지역내 선호도가 높은 아파트로 보유하기 좋은 가치가 있다고 볼수 있다. 

하지만, 원금보존 기준인 전세가율이 부족하고, 수익률 기준에서 강남역 직선거리가 비슷한 철산래미안자이와 가격 비교에선 매매가가 높다. 

수익률이 아쉬울 수 있고, 원금보존 기준에 충족하지 않아서 매수하지 않는다.

3.  작성하면서 느낀점 : 

녹번역e편한세상캐슬은 유명한 단지여서, 가격이 올라도 무조건 매수할거란 생각을 했던 단지였다. 

근데, 이번에 배운 수익률 계산 기준과 원금보존 기준이 충족하지 못하다는걸 봤을때 예상치 못했지만 매수하기는 어렵다고 판단을 하게 되었다.

가격이 올라도 좋은 단지면 무조건 매수해도 된다라는 나만의 기준(A) 이 아직 남아있던것 같다. 가저환수원리를 보고 하나라도 충족하지 않으면 매수하지 않는(B) 방식을 실제로 투자할때도 지켜야겠다는 생각을 할 수 있었다.