월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 남산역화성파크드림
- 연식: 2018년식
- 세대수 : 415세대
위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
대구광역시 중구 종사자 수 : 87,743 명
대구광역시 중구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
법원 : 1분
중앙로 : 11분
성서공단 : 22분
진량공단 : 28분
코엑스,검단공단 : 18분
교통등급 : B 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 경구중학교, 학업성취도 92.2%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 반경 1km 내 백화점, 대형마트 없음, C등급
5. 공급
- 대구광역시 중구 3년입주 합계 : 507세대 (26년 507세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 중구 인구수 : 10만 1894명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 101,894x0.005 = 509.47세대
3) 3년 입주량 합계 : 507 세대 (올해 507세대 + 내년 0 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 169 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 169(연평균 입주량) ÷ 509.47(연 적정수요) =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이하(S등급)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
이번 입지 분석을 해보면서 가장 크게 느낀 점은 막연하게 알고 있는 것과 직접 데이터를 확인하는 것은 정말 다르구나라는 것이었습니다.
평소에도 어느 지역이 입지가 좋다거나 어떤 단지가 괜찮다는 이야기를 많이 듣고 나름대로 알고 있다고 생각했는데 정해진 툴을 이용해 교통, 직장, 학군, 환경 등 여러 가지 요소를 직접 확인하고 분석해 보니 막연하게 생각했던 것들이 훨씬 구체적으로 다가왔습니다.
특히 내가 생각했던 부분이 실제 데이터와 일치하는 것을 확인 했을 때는 입지에 대한 판단에 조금 더 확신이 생겼고 반대로 미처 생각하지 못했던 부분을 데이터를 통해 새롭게 발견하는 과정도 의미 있었습니다.
단순히 감이나 느낌으로 판단하는 것보다 객관적인 데이터를 바탕으로 분석하니 입지 분석에 대한 신뢰성과 정확성도 훨씬 높아지는 것 같아 좋았습니다.
무엇보다 평소 관심 있게 보고 있던 단지를 직접 분석해 본 점이 가장 좋았습니다. 이번 경험을 통해 부동산은 단순히 많이 보고 많이 듣는 것도 중요하지만 결국 내가 직접 데이터를 찾아보고 분석해서 판단하는 힘을 키우는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다. 아직은 배우는 단계이지만 앞으로도 관심 있는 지역과 단지를 꾸준히 분석해 보면서 나만의 기준과 보는 눈을 조금씩 만들어가고 싶습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 남산역 화성파크드림 25평 현재 매매 3.74억, 전세 2.3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 9 월 매매 4.525억 전세 3.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 1 월 매매 3억 전세 1.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
해당 단지는 입지의 독점성이 다소 떨어지고 학군이나 주변 환경 측면에서도 아쉬운 부분이 있다 보니, 신축 프리미엄이 사라지고 준신축으로 넘어가는 시점부터 가격이 상대적으로 많이 하락할 수 있다는 점을 알게 되었습니다.
반면 현재 인근 대장 아파트(남산 롯데캐슬센트럴스카이)와 비교했을 때 매매가격이 3억원 이상 차이가 나는 만큼, 절대적인 입지나 상품성에서는 부족한 부분이 있더라도 가격적인 측면에서는 충분한 메리트가 있을 수 있다는 생각도 들었습니다.
이번 강의와 수익률보고서 작성을 통해 좋은 아파트를 찾는 것만큼이나 현재 가격이 그 단지의 입지와 가치에 비해 적정한지를 판단하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다. 앞으로도 단순히 신축, 브랜드, 가격만 보는 것이 아니라 입지와 학군, 주변 환경, 인근 아파트와의 가격 차이까지 종합적으로 비교하면서 투자 가치를 판단해야겠다는 생각이 들었습니다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
● 입지 평가 : 중구 대장 단지에 인접하여 입지적 인프라 공유 가능
● 가격 경쟁력 : 대장 아파트 대비 2억원 이상 갭 형성으로 뛰어난 가격 메리트 확보
● 종합 의견 : 일부 아쉬운 요소가 존재하나, 가격 격차 대비 입지적 가치가 높아 현재 시점에서 저평가
구간에 진입한 것으로 판단됨.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
● 준신축, 중형단지, 역세권이라는 우수한 입지적 요인과 최근 5년간 지속적인 거래량과 향후 3년간 대구
공급이 부족한 관계로 향후 매도 시 환금성 부분에서는 리스크가 낮은 단지로 판단됨.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
● 현재 전세가가 낮아 투자금이 많이 들어가는 부분은 부담이지만, 매매가격이 전고점 대비 약 29% 하락한
상태라 가격적인 메리트는 있다고 봅니다.
이미 가격 조정이 상당 부분 진행된 만큼 추가 하락에 대한 하방 리스크도 어느 정도 완화된 구간으로
판단됩니다. 다만 전세가가 회복된다면 투자금 부담이 줄어들 수 있어, 향후 전세가 흐름을 함께 지켜보
는 것이 중요해 보입니다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
● 현재 전세가율은 다소 낮은 편이지만, 향후 3년간 신규 공급이 크게 부족할 것으로 예상되고 전세 매물
또한 빠르게 감소하는 추세입니다. 이에 따라 전세가격의 하방 경직성이 강화될 가능성이 있어, 투자 시
원금 보존 측면에서는 일정 부분 리스크를 완화할 수 있을 것으로 판단됩니다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
● 대구뿐만 아니라 전국적으로 신규 주택 공급이 부족한 상황이며, 전세 매물 또한 빠르게 감소하는
추세입니다. 이러한 수급 여건을 고려할 때 향후 전세가격이 지지될 가능성이 높아, 투자 시 원금 손실에
대한 리스크를 일정 부분 충분히 헤지할 수 있을 것으로 판단됩니다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
● 현재 전세가율은 다소 낮은 편이지만, 대구뿐만 아니라 전국적으로 향후 신규 주택 공급 부족이 예상되고
있으며 전세 매물 또한 빠르게 감소하는 추세입니다. 이러한 수급 여건이 지속될 경우 전세가격의 하방을
지지하는 요인으로 작용할 가능성이 있어, 중장기적으로 원금 손실에 대한 리스크를 일정 부분 완화할 수
있을 것으로 판단됩니다.
입지 측면에서도 대구 도심과 가까워 접근성이 우수하고 역세권이라는 장점을 갖추고 있습니다. 특히
현재 가격 수준이 입지적 가치 대비 상대적으로 저평가된 구간으로 판단되어 향후 시장 회복 시 가격 상승
여력도 기대해 볼 수 있습니다.
종합적으로 도심 접근성·역세권·저평가된 가격·향후 공급 부족·전세 매물 감소라는 여러 긍정적인 요인
을 갖추고 있어, 하방 리스크 대비 중기적인 투자 메리트가 충분한 것으로 판단됩니다.
3. 작성하면서 느낀점 :
● 아직 비교·평가할 수 있는 단지와 지역에 대한 경험이 충분하지 않은 만큼, 섣부른 투자 판단보다는
더 많은 지역을 직접 임장하고 임장보고서를 꾸준히 작성하며 객관적인 비교 기준을 쌓아가는 과정이 필
요 하다고 생각합니다.
앞으로도 다양한 지역과 단지를 지속적으로 분석하고 경험을 축적해, 한정된 투자금 안에서 가장 가치 있
고 경쟁력 있는 아파트를 선별할 수 있는 안목을 키워 나가야겠습니다. 좋은 기회를 놓치지 않도록 더욱
꾸준히 공부하고 발로 뛰며 준비해 나가겠습니다.
