경기도 파주시 운정신도시아이파크 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 운정신도시아이파크

• 연식: 2020년 7월 (7년식)
• 세대수 :  3,042세대

• 위치(지도) :  

  

2) 입지분석 

1. 직장 (기준: 종사자수)
 

• 경기도 파주시 종사자 수 :  225,992 명
• 경기도 파주시 직장 등급 :   A등급
   

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
 

• GTX역 도보기준 : 10-15분 (역세권)
• 강남역 : 1시간9분 (2028년 삼성역 개통 시, 30~35분소요/ 40분대 안팎)
• 여의도역 : 1시간7분
• 시청역 : 42분
• 교통등급 : SA등급
   

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
 

• 인근 중학교 현재 학업성취도 데이터가 없음. 파주시 전체 중학교 평균 학업성취도: 60-70프로대 (C등급)
• 인근의 운정고등학교는 매년 서울대학교 합격자를 20~30명 이상 배출. 전국 고등학교 순위 10~20위권 내에             자리하고 있음.  자율형 공립고 중에서는 전국 1위 수준임. 학군지로 유명한 일산에서도 유입이 된다고도 함. 
  
   

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
 

• 1km 이내 편의시설이 많지 않지만, GTX 주상복합개발로 상권이 발달할 예정임 (현재 C등급)
• 2km-3km내에 롯데프리미엄 아울렛, 스타필드빌리지 운정, 이마트, 홈플러스등이 있음
• 3km내에 메디컬클러스터 2028년 입정예정
• 전체적으로 신도시라 택지가 깨끗하고, 인프라 및 환경이 많이 개선되고 있음
• 아이키우기 좋고, 젊은 30-40대 수요가 계속 늘어날 것으로 전망
• 일산 인프라 접근성도 있음 
   

5. 공급

• 파주시 3년입주 합계 : 9,707세대 (26년 4,374 세대 + 27년 2,083세대 + 28년 3,250세대)
• 현재는 공급이 초과 및 과잉인 상태. 서울 공급량 및 입주량이 부족한으로 인한 수요가 얼마나 끌어당길 수가 있을까? GTX 개발이 모두 완공이 된다면 과연..  

1) 파주시 인구수 : 533,387명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 533,387x0.005 = 2,666세대

3) 3년 입주량 합계 : 9,707세대 (26년 4,374 세대 + 27년 2,083세대 + 28년 3,250세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  3,023 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.13배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 이내 B등급
 

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

 파주시가 경기북부권 끝자락이지만, GTX A와 환경 인프라 개선으로 앞으로 입지가 많이 개선이 될 거이라 기대가 된다. 그러나 현재 수요 대비 공급이 많은 시점에  지금 투자는 과연 괜찮을까? 짧은기간내에는 수익률을 크게 기대할 수 없을거 같다. 그래도 지금 살고 있는 곳과 비교하면 아이를 키우면서 실거주를 하는 동안엔  나쁘지 않은 선택일 거 같다는 생각이 든다.
 앞으로 오늘 보고서 작성하는 방법대로 다른 입지도 분석하면 투자하는데에  도움이 많이 될 것 같다. 이렇게 입지분석할 수 있는 방법을 알려주신 것에 감사하다. 

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 운정신도시 아이파크 34평 현재 매매 7.5억, 5억

- 5년 내 고점 매입 시 가격 : 2021년 9월 매매 9.7억 전세 4.7억

- 5년 내 저점 매입 시 가격:  2022년 12월 매매 6.3억 전세 3.4억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

 파주운정신도시 아이파크는 5년내 고평가가 된 곳이였음 을 알 수 있었다. 물론 GTX라는 호재와 신축아파트로서 그리고 상대적으로 저렴한 가격은 메리트이지만, 5년동안  가격이 급등락하는 모습은 불안정하며 수익률도 높지 않은 곳이다. 지금 부동산 규제 정책으로 인해서 수요가 밀려올 수도 있고 전세가율 높아지곤 있지만, 앞으로 3년동안 공급이 과잉이다. 아직까지 전고점을 회복하지 않았지만, 과연 투자가치가 있는 곳일까? 신도시와 신축이 주는 쾌적함에 거주 측면에서는 만족도가 있을지언정 현재로선 현저히 떨어져 보인다고 볼 수 있다. 앞으로 낮은 수도권 공급률이 파주에 미칠 영향이 얼마나될까? 궁금하긴하다.   
 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 파주는  신도시가 가지고 있는 장점과 GTX-A노선으로 강남 접근성이 용이해짐으로서 서울 도심 내에서 출퇴근하는 시간이 비슷해진다면 거주만족도와 직주근접을 모두 만족할 수 있는 장점이 생겼다. 신혼부부 그리고 어린아이들을 키우는 가정들에겐 메리트가 있는 곳이다.  그러나 경기남부권과 비교했을 때 강남과 물리적 거리도 있고 앞으로 산업과 일자리 창출이 되지 않는 한 파주도 일산처럼 베드타운 성격을 크게 벗어나지 못할 것이라 판단이 된다. 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 지금 너무 공금량이 많다. 앞으로 3년 이상은 전세도, 매매도 쉽지 않을거 같다. 

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 환금성이 낮아 큰 수익률은 기대하긴 어렵다. 장기 보유 시엔 수익률을 기대할 수 있을 거 같다.  

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 지역별 적정 전세가율에 근접하고 있는 수준이지만, 고점 대비 20-30프로가 빠진 상태이기 때문이라 볼수 있고, 입주물량이 초과될 예정이라 전세가가 받쳐주지 못할 예정이다. 

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 단기간내엔 투자처로 삼기엔 역전세를 대비해야하는 곳이다. 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

알파투자로선 메리트가 없는 곳이라 판단이 든다. 가까운 위치에 신축아파트들이 들어설 예정이며 지금 상승장에 매수하기보다 전월세로 살기 좋다는 생각이 든다. 실거주만족도 충족하면서 작은 수익률을 기대하기엔 나쁘지 않다.  

3.  작성하면서 느낀점 : 

 현재 서울내에서도 산업과 일자리가 충분치 못한 지역들과 비교했을 때 구축아파트보단 나은 선택 일거 같다는 생각은 든다. 그런면에서는 저평가 됬다고 볼수 있겠다. 무조건 서울을 고집하기보단 더 나은 선택이지 않을까? 앞으로 파주 내 새로 들어오는 신축 아파트(운정중앙역부근)들에 대해서도 계속 업로드 해볼 필요성을 느껴본다.  뿐만 아니라 서울내에서도 입지가 충분히 더 좋아질수 있는 지역과 다른 경기권에대해서도 공부를 해보고 싶다.