*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 옥빛마을12단지
- 연식: 1995
- 세대수 : 570
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
고양시 덕양구 종사자 수 : 140,713명
직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 67분
여의도역 : 61분
시청역 : 49분
DMC역: 31분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 백양중학교, 학업성취도 83%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트325m, 이마트147m 대형마트, B등급
5. 공급
1) 덕양구 인구수 : 48만 2470명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 482,470x0.005 = 2412세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,690세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 4,690세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,563 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.65배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
옥빛마을 12단지는 화정역 초역세권에 위치하고, 이마트, 롯데마트, 세이브존, 화정 로데오 상권 등 생활 편의시설을 가까이 이용할 수 있어 덕양구 내에서 생활 편의성이 좋은 구축 단지.
다른 단지들과 택지 이루어 균질한 느낌 있고, 백양초, 백양중 가까워 통학이 편리하다. 화정역 주변에 형성된 상권과 학원가 이용이 편리하고, 주변 공원도 가까워 입지적인 측면에서 실거주 만족도 높은 단지.
교통 측면에서는 3호선 화정역을 도보 5분 이내로 이용할 수 있어 3호선을 통한 서울 접근성이 좋다. 강남까지 이동시간은 60분대로 접근성이 아쉽지만, DMC, 마포, 서울 도심 등 서북권 업무 지구와의 접근성이 좋다. 화정역 통해 대곡역 등 주요 환승거점으로 이동할 수 있어서 서울 도심으로 접근하기 편리.
다만 상품성 측면에서 1995년식 구축, 전용59 중심 평형 구성으로 구조의 한계, 신축 대단지와 비교해 주차, 커뮤니티, 단지 컨디션 등 상품성에서 한계 있음. 이런 약점을 화정역 역세권과 편리한 생활 환경을 갖춘 입지가 보완.
수요층은 전용59라는 평형의 한계로 츌퇴근, 생활편의성 중요하게 생각하는 신혼부부 및 2~3인 가구, 초,중학교와 학원가 접근성 중요하게 생각하는 자녀 있는 3인 가구 정도가 주요 수요층이 될 듯.
옥빛12단지는 구축 단지로 상품성은 부족하지만 화정역 역세권과 편리한 생활 환경 갖춰 덕양구 내에서는 땅의 가치가 있는 단지. 하지만 앞으로 주변에 상품성 좋은 신축 단지들 공급될 경우 구축 단지의 입지 가치가 수요를 계속 유지해 줄 수 있을까?
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 옥빛마을 12단지 23평 현재 매매 5.74억, 전세 4.0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 12월 매매 6.5억 전세 3.1억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 11월 매매 3.7억 전세 3.3억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
같은 단지라도 언제, 얼마의 투자금으로 매수하느냐에 따라 결과가 크게 달라진다는 것이 체감 되었다.
고점인 2021년에는 투자금이 3.4억 필요했지만 현재까지 가격 회복되지 않아 수익률이 -22%이고,
저점인 2024년에는 4천만원의 투자금으로 매수 가능했고, 현재까지 510%의 수익률이 나왔다.
단순히 좋은 단지를 사는 것 뿐만이 아니라 좋은 단지를 적절한 가격과 투자금으로 매수하는 것도 중요하다는 것을 느꼈다. 현재 가격만 단편적으로 보기 보다 과거 가격 흐름과 전세가, 투자금을 함께 살펴보면서 판단하는 연습을 해야겠다
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
3호선 초역세권, 학원/상권 접근성, 초중학교, 공원 등 입지 가치 우수. 전고 대비 약 11.7% 하락한 가격.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
300세대 이상이고 거래량 활발한 편이지만, 하락장 때 거래가 없는 모습(22년 4월~23년 3월)
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금 1.74억, 전고점(6.5억) 도달 시 수익률은 44%
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 69%
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2026~2028년 약 4,690세대 신규 입주 예정되어 있음. 3년간 적정공급량 대비 약 64% 수준이긴 하지만 2027년 말~ 2028년 초 대규모 신축 입주가 예정되어 있어 전세가와 매매가 영향 받을 가능성 있음.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
입지와 수요 측면에서 강점 있지만, 현재 가격에서 원금 보존 충분히 가능한 지 확신하기 어렵고, 구축 단지 상품성 한계 있음. 대규모 신규 공급에 따른 리스크도 있어 현재 투자금으로 매수하기에는 아쉬움 있음. 이 투자금으로 할 수 있는 다른 단지 더 찾아봐야겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
수도권 외곽에서 입지 좋은 구축을 어떻게 봐야 할 지 생각해보게 되었다. 교통, 환경, 학군 등 입지가 좋고 땅의 힘을 가지고 있지만, 수도권 외곽에서는 입지 뿐만 아니라 연식, 상품성도 중요한 선호요소라는 것을 느꼈다. 대규모 신규공급이 예정되어 있는데, 기존 구축이 가진 입지와 땅의 힘만으로 신축과의 상품성 차이 극복하고 그 가치를 계속 유지할 수 있을지 함께 고민해봐야겠다.
