안녕하세요 얼마전, 매임 하면서
`부사님께서 지금 세입자 전세대출이 안나와, 일부는 안되고 여기만 대출가능하데. 위험부담이 있어보이는데 잔금까지 칠 형편이 되나요?`
이런 얘기를 들었습니다. 예산도 빠듯했고, 순간 덜컥하여, 리스크 관리가 덜되었구나 복기하며, 물건을 좀더 보기로 결정했습니다.
여기서 의문이 들어 글을 남기게 되었습니다.
이런 경우에, 세입자의 전세대출에 대한 리스크는 어떤 것들이 있고, 어떻게 대비해야되는건가요??
ㄴ 예를들어 세입자 전세대출이 진짜 안나오는것인지 어떻게 알아봐야되는지??
ㄴ 그외, 리스크로 어떤 항목을 좀더 고려해봐야될까요??
전세입자가 원하는 은행의 대출이 안나올걸 대비해서, 선호도가 떨어지게되니, 전세가를 매매가의 ??% 낯춘다는 생각으로 리스크 관리하는 등??? 어떤것들이 있는지 궁금합니다. ㅠㅠㅠ
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안녕하세요? 루키루키님! 세입자 전세대출 관련해서 투자 전에 궁금하신 부분이 있으시군요! 현재 투자로 보고 계신 지역이 어디인지 몰라, 일반적인 답변을 드리겠습니다. 현재 서울 수도권 및 규제지역의 경우에는 조건부 전세대출 제한으로 집주인이 바뀌는 과정에서 전세자금 대출이 나오지 않는 규제가 있습니다. 질문주신 내용을 보면 특정 은행에서는 대출이 나오는 경우로 보여지고, 따라서 지방 투자를 검토하고 있는 것으로 판단됩니다. 현재 지방은 규제가 내려진 상황은 아니나, 은행에서 자체적으로 집주인이 바뀌는 과정에서의 전세대출을 일부 제한하는 은행이 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 대비하기 위해서 매수자인 루키님께서 투자하려는 지역에 전세대출이 나오는 은행을 방문 혹은 전화, 대출 상담사 등을 통해서 리스트를 뽑아놓으시는 것이 중요합니다. 그래야 만약이라도 전세를 구하러 오시는 분께서 여기 전세대출이 안나온다는데요? 라는 질문에 00은행, 00증권 등 전세대출이 나오는 은행을 소개해 줄 수 있습니다. 다만, 위에서 말씀하신대로 원하는 은행에서 전세대출이 나오지 않는 경우에는 세입자가 금리 등의 이유로 다른 전세집을 찾을 가능성이 높습니다. 그런 경우 현재 투자하려는 지역에 전세 매물이 많은지, 적은지에 따라서 협상여력이 달라질 수 있습니다. 전세매물의 씨가 마른 상황에서는 루키님께서 기존의 전세가를 고수하여도 나갈 수 있는 상황이 될 수도 있고, 경쟁 매물이 많은 상태에서는 전세가를 상대적으로 많이 낮춰야 전세를 맞출 수 있는 상황이 될 수 있습니다. 매매가의 몇%다, 라는 공식같은 것은 따로 없고, 그 시장 상황에 맞게, 그리고 내가 투자하는 물건 상태에 맞게 전세 가격은 달라지게 됩니다. 내 물건이 전세 경쟁력이 얼마나 있느냐가 관건이 될 거예요. 개인적으로 전세를 빠르게 맞추지 못해 잔금치고 3개월 공실 상태로 뒀었던 경험이 있어, 지방의 경우라면 전세가를 조금 낮추더라도 최대한 전세를 빨리 맞출 수 있는 방법을 추천드리겠습니다. 화이팅!!
안녕하세요 루키루키님!
세입자 전세대출 관련 리스크에 대해 고민이신 것 같아요.
현장에서 부사님 말씀을 그냥 넘기지 않고 이렇게 리스크 관리 측면으로 질문주신게 일단 너무 대단하시고 앞으로도 하나씩 잘 대비해서 좋은 투자하실 것 같다는 생각이 들었습니다!
저도 지방 물건 매물을 보면서 해당 부분이 가장 어렵고 고민되던 부분이라, 앞선 두 분께서 잘 설명해주셨지만 답변을 조금 더 달아봅니다 ㅎㅎ
전세와 관련된 리스크를 판단해볼 때는 다음 절차로 생각해보면 좋습니다.
Q. 잔금이 가능한가?
✅️ 잔금 가능 : 폭 넓게 매물을 볼 수 있음
➡️ 리스크 : 현재 시장 및 주변 단지 전세 분위기 파악 후 새로 맞출 경우 빠르게 전세가 나갈 시장인지, 아니면 오래걸려 가격을 내려야 할 시장인지 리스크 파악 필요. 로건파파님이 말씀해주신 것처럼 전세대출 파악 필요.
잔금 이후 전세 셋팅까지 관리비, 대출 이자, 상환비용이 추가로 발생하고 해당 부분까지 고려해서도 가장 좋은 매물인지 고려해야함.
❌️ 잔금 불가능 : 세낀매물/ 주인전세 매물/ 매도자 협조 매물 등 전세 리스크가 적은 매물을 봐야함.
저는 세입자를 맞추기 위해 대출 가능 은행을 미리 알아보려던 중, 법인 임차인과 계약을 진행했었습니다. 일반 대출 혹은 정책 대출 받으시는 분, 현금 갖고 계신 분, 법인 임차인 등등 세입자 케이스가 다양해서, 전세빼기 경험담을 읽어보시길 저도 추천드립니다.
간접적으로 어떤 식으로 대응할 수 있는지를 배울 수 있습니다!
규제지역 갭투자 : https://weolbu.com/s/QdfvijKJQc
전세빼기 리스크 정리 : https://weolbu.com/s/QdfoI7M6Ni
정확한 상황을 몰라서 칼럼 몇가지 공유드립니다.
도움이 되었길 바라고 투자 진심으로 응원드립니다!
안녕하세요 루키루키님 6.27대책 이후 잔금일에 전세자금대출실행이 금지되다보니 부사님 말씀듣고 많이 걱정되셨을 것 같아요ㅠ 부사님이 말씀하신 것 처럼 리스크가 있긴하지만, 투자할 수 있는 방법은 있습니다. 매도인의 협조가 필요하거나, 현금 전세입자로 맞춰야하다보니 실거주자에 비해 까다로운 조건은 사실이구요. 저 같은 경우에는 1)등기하고 매도인이 3개월 주인전세 이후, 세입자 들어오기 2)매도인이 세입자 맞추고, 3개월 뒤 등기 이 2가지를 가지고 매도인과 협상하여, 결국 2번 조건으로 맞춰 투자하였습니다. 운좋게 현금세입자분이 바로 들어와서, 집주인과 논의 이후 잔금일을 당기기도 하였습니다. 반드시 현금세입자를 맞춰야한다면 아무래도 리스크가 있긴해서, 매도인의 협조를 받을 수 있는 물건을 우선해서 선택할 수있으면 가장 좋긴합니다. 시장의 매물 상황을 보고 결정해나가면 좋겠습니다. 실전투자경험 게시판에서 투자사례를 보면서 다른 분들이 어떻게 협상해서 투자해나갔는지 보면서 내 협상에 적용해봐도 좋을 것 같습니다. 아무쪼록 성공적인 투자하셨으면 좋겠습니다.
