*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 철산역 도덕파크 타운
- 연식: 2201년 9월 (25년차)
- 세대수 : 2351 세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
금천구 종사자 수 : 256,000명
금천구 직장 등급 : S 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 54분
시청역 : 55분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 하안북중학교
학업성취도 : 85%
B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 그외 C 등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
광명시 3년입주 합계 :6719세대 (26년 1888세대 + 27년 4831세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1)광명시 인구수 : 303,641명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 303641x0.005 =1518세대
3) 3년 입주량 합계 :6719세대 (올해 1888세대 + 내년 4831 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년입주량÷3년 : 연평균 2239세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =2239÷1518 = 1.47배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 -2배 이내
B등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
나의 현재예산과 생활권 & 직장과의 근접 위주로 아파트를 검색후 수익률 보고서를 작성해보았습니다
교통 / 강남과 부도심까지 모두 1시간정도의 거리가 소요되는 점은 만족스러운 부분이나
1) 마을버스로 철산역접근 후 전철로 환승을 하거나
2) 일반버스 로 대림역 또는 구디역으로 나와 전철로 환승을 필수로 해야한다는 점이 다소 교통이라는 입지적인 측면에서는 좋은 입지라는 생각은 들지않았으며 대신에 가까운 구로 &금천구 50만정도의 일자리가 근처에 있어 두 구역에 직장을 다니고 있다라면 입지적인 측면에서는 우위에 있다고 느꼈습니다.
학군은 무난한 정도의 등급으로 보여지며
최근 3년간의 입주물량이 3년 평균 2239세대 로 약 1.47배인 <B등급 > 점은 다소 평가적인 측면에서는 아쉬운 부분이 있어보인다 나는 알파투자의 목적이 아닌 실거주로 접근하기위한 수익률 보고서를 작성해본후 실거주라면 괜찮은 정도 이지만 알파투자 20% 수익률을 내야하는 투자에서는 비적합 물건이라는 생각이 들었으며 끝으로 반경 3킬로 이내에 이마트 소하점이 있고 3킬로-5킬로 사이에 구로 롯데백화점이 있어서 편의시설적인 면에서는 좋지않음을 알수있었습니다 투자금액이 많지않은 실거주목적으로 편의시설이 없는 점을 감안하고 구로 가산디지털단지 쪽으로 출퇴근하려는 입주자에게 적당한 아파트 라고 생각이 듭니다.
PART 2 수익률 분석 (2주차)
4) 5년간 시세 변화 확인
현재시세 : 도덕파크타운 21평 현재 매매 7.9억 전세 3.7억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 6.9억 전세 3.8억
5년 내 저점 매입시 : 2023년 4월 매매 4.8억 전세 3억
나는 투자가 아닌 내집마련을 목표로 수익분석을 해보았습니다. 생초를 이미 써버려서 LTV 40%로 잡고 계산을 하였습니다. 전고점인 2021년 10월에 매수를 하였을대는 수익률이 24%이며 수익금액은 1억정도의 시세차익을 거둘수 있었으며 만약 5년내 저점의 기간인 2023년 4월에 매수했다는 가정하에는 수익률 111%로라는 큰 금액의 수익을 만들수 있음을 알았으며. 좀더 공부를 해서 비교평가라는 것을 통해 다른지역 다른단지와 비교해서 저평가 & 가치있는 아파트를 찾아서 반드시 제대로된 내집마련의 매수를 해야겠다라는 다짐을 해본다. 난 생초를 쓴 상태여서 현고점/전고점으로 매수할경우 / 둘다 대략 나에게는 4억원의 현금이 필요한 점을 알수있는 부분이었으며.. 저축율을 더 높이고 소비를 줄여야 겠다.
그리고 나의 약점인 숫자멀미를 어떻게든 떨쳐내서 좀 친해지고 잘해낼수 있는 이과적인 사고가 절실히 필요하니 아주 많은 노력을 해야겠다. 다음달 내집마련 기초반에서 세금계산이라든지 이런거를 배울수 있다고 하니 공부하고 필요하면 외우자 !!!! 왜 숫자만 나오면 머리가 아픈지 .
이부분은 속상하고 개선이 필요하다 !!!
PART 3 .투자 결론 (3주차 )
1> 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가 ) :
현재 같은 가격대의 매물중에서 위치는 A등급 정도로 보여지며 평생 직장과의 거리와 현 생활권으로 찾아본 아파트이고 비슷한 가격대의 근처 하안동 주변아파트보다는 입지적인측면. 환경적인 측면이 더 좋아보이긴 하며/ 3년간 입주물량은 1.4배정도의 약간 높은 수준으로 보여지며.. 지역이 다른 평촌 범계역 근처로의 21평대 아파트로의 진입도 가능한 부분이니 이부분은 비교평가를 하는 실력을 키워 좀더 비교를 해봐야 할것같다
2> 저평가 여부
도덕파크타운은 저평가 로 여겨지는 아파트는 아닌것같다
아직 앞마당이 전혀 없는 관계로 ( 철산 ,광명, ) VS ( 구로) VS (평촌, 안양,산본, 범계) 3개 지역을 구분해서 앞마당을 공부해서 2028년 4월에는 꼭 진짜 실거주 내집마련을 제대로 해보고싶다.
결론 : 임장 임장보고서 매임 부동산 흥정 매입 까지 가는 길이 멀지만… 우선 저평가인지/ 가치가 있는지 부터 알아보는 연습능력을 키우는게 최우선이다.
환금성 : 26년차 2351세대로 구성되어있고
평형이 다양한 아파트이고 대단지이고 주민들의 거주 만족도도 높은 편이어서 환금성 측면에서는 무리가 없다라고 생각이 되어진다
수익성 : 전고점보다 22% 정도 매매가가 오른상태이다. 비교평가가 더욱 필요하다. 거주로 오래 가져갈 목적이라면 2029년 까지의 입주물량을 소화하고 나면 무난한 아파트 수준일듯하나 알파투자로의 접근은 전세물량이 많아 질것을 고려한다면 수익성은 좋지 않은 아파트인것같다
원금보존 : 입주물량이 많아 전세 맞추기가 어려울수도 있어서 시기를 잘 따져본후 매수해야 투자의 목적인 수익률을 낼수 있을것같으나. 내집마련으로 매수를 한다면 최소 2-5년 거주후 여유돈을 모아서 갈아타기할 예정이라서 꾸준히 공부하여 최종적으로 성동구 /영등포구로의 진입이 목표이기에 매수가격대비 하락할지라도 견딜수 있다.
리스크관리 : 내집마련으로 수익계산을 해본거라… 알파투자일시 45%라는 전세가율 적인 측면에서는 수익성이 좋아보이지는 않으며 5년내 전고점=현고점 대비 5년내 전저점 전세가 금액차이가 8000정도 였다. 따라서 하락장이 오게되면 돌려줄 전세금을 최소 8000의 50% 의 4000만원 정도는 역전세를 위한 준비를 해두어야 할것같은 생각이 들었다 .
나의 투자결론 : 주요 업무지구와의 거리 대략1시간 정도가 걸리는 점과 금천구/구로구에 직장을 다니는 사람에게는 매수후 내집마련 측면에서는 유리해 보인다. 환금성 측면에서도 대단지/ 다양한평수 존재하며 거주민들의 거주 만족도가 좋아보여서.. 실거주적인 측면에서는 좋은 아파트 인것같다.
느낀점 : 한 지역의 1개의 아파트 수익분석만으로는 절대 나의 축적자산인 아파트를 구입할수 없다. 이건 도박이니 지역을 좀더 정하고 지역안에서 임장을하고 앞마당 5개이상을 가진후에 비교평가를 해서 내집마련을 해야함을 알수있는 계기가 되었다. 우선 이번에는 내생에 처음으로 수익률 분석을 해보는데 의미를 두어야겠다 .
