안녕하세요 행복한 가정을 그려나가는 짱구아빠신형만입니다.
월부학교 5강 준비해주신 룰루랄라,반나이,스리링 선배님들께 감사인사 드리며
각 강의마다 요약 및 어떻게 나에게 적용시킬지 적어보겠습니다.
# 투자와 연결되는 임장보고서 작성방법
* 나는 임보를 과제처럼 작성하지 않는가?
투자와 연결되는 임보를 작성하는 것이 키포인트!!
기회를 알아보고 가치에 확신을 갖고 투자판단까지 내리는 것이 투자와 연결되는 임보를 작성하도록 해야한다.
* 시장파악방법 5가지
(임보 시세파트 첫부분에 기사+공급,미분양까지 넣으면 좋겠다, 지방랜드마크 비교까지 해서 저평가여부까지, BM)
1. 공급
(입주물량/미분양들. 악성미분양은 감소폭이 적더라도 긍정신호. 1개1개 팔기가 힘들기에)
2. 뉴스
(전세강세,미분양감소,거래회복 등)
3. 매매전세지수
(kb,아실지수)
4. 매물수
(아실, 현장에서 들은 말)
5. 가격비교(저평가=지방랜드마크비교)
시장이 좋아진 것과 가격이 싸다는 것은 다름.
* 최종매물 뽑을 때 비교평가 후 가치뿐아니라 선택의 이유를 남기면서 확신을 더해봐라
(나의생각 정리)
* 투자결정과정에서 생기는 의문을 넘기지 말고 임보로 풀어보기(가설검증)
억지로 하는 게 아니다. 자연스리 생기는 의문을 해결해라.
=> 임보에 가설검증 칸을 따로 만들어서 해결해보는 방법도 좋을 것 같긴하다. 장수가 늘어나긴하겟지만
(주장, 근거, 결론, 적용)
* 전세지도 bm= 임장지의 전체적인 전세가 파악+ 실거주만족도파악
* 투자할 때 꼭 4가지 스스로 답변해야 할 것
1. 가치확인: 사람들이 좋아할 이유가 있는가?
2. 가격검증: 개치대비 지금 가격은 싼가?
3. 현장확인: 현장에서 내가 생각한 것과 다른 점은 없는가?
4. 투자판단: 그래서 이 가격이면 살 수 있는가?
* 미분양은 양뿐만 아니라, 어느위치에 얼마로 남아 있는지도 보고 미분양 여파에 따라 가격이 어떻게 움직일건지도 생각해보기
# 투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자 복기 방법
* 투자복기가 중요하고 시급한 이유
=> 투자복기를 해야 다음투자에 실수하지않음./ 시급한 이유는 과거시장을 보고 현재시장이 어떻게 움직일지 예측가능하고 그에 따라 행동이 바로 나올 수 있기 때문임.
* 기준을 찾는 투자복기
=> 투자복기 4step
1. 당시상황(어떤 선택지가 있었을까?)
시장상황(앞마당,시장분위기)=>기사,랜드마크,KB시세<원페이지네> / 자산상황(활용 가능한 자산)=>현금,자산,레버리지 (카뱅,핀다,뱅크샐러드 3개 다 적용)
2. 판단&검증(나의 가치판단을 옳았는가? 틀렸다면 이유는?)
올바른 판단 근거/ 올바른 가치판단 검증
=> 결과가 아닌, 가치를 가지고 판단. 검증은 비교평가 올바르게 했는가?
3. 대안(생각치 못했던 다른 선택을 했다면 어땠을까?)
다른앞마당(검토안한 앞마당에서 기회가 있진 않았을까?)/ 레버리지(실거주 검토)
=> 25년 공급 많은 창원. 단기간 집중된 공급은 영향이 적을수도 있구나.=> 앞뒤로 공급 적고, 대응 가능하다면 충분히 투자검토 해볼 수 있겠구나 등
=> 적절한 레버리지 통해 더 좋은 자산을 매수할 순 없었을까?
4. 기준적용(다음투자에 어떤 기준을 적용할까?)
실전 투자 적용
=>CSS기준적용 통해 다음투자와 연결하기
=> 잘하는 사람 질문과 관찰을 통해 다음 투자에 CSS적용하기=> CSS정리뿐만아니라, 반드시 행동으로 옮겨야 함.
# 세입자 한마디에 흔들리지 않는 전세 만기 실전 운영법
* 전세 갱신 프로세스
6개월 전(세입자의사확인)->5개월전(시세확인)->3개월전(0~5%증액협의)->1개월전(갱신계약서작성)->D-DAY(상승분받기)
* 신규전세 세팅 포르세스
6개월 전(세입자의사확인)->
4개월 전(시장조사 및 광고, 최대2개월전까지 빼야하고, 1개월반까지 안빠지면 퇴거대출 알아봐야함, 퇴거대출 수도권or규제지역은 1억한도. 단, 25.6.27전 계약일+세입자계약일 규제 전일것. 은행에 직접 문의 필요함)->
2~3개월 전(조건협의, 신규계약) ->
D-DAY (기존임차인 퇴거시간/ 신규임차인 입주시간 사전 확인(보통오전), 이체한도 늘려놓기, 관리비 및 장기수선충단금,도시가스,현관비번'열쇠'음쓰카드 인수를 중개사 통해 정산하고
영수증 챙겨두기, 짐뺸후 상태 체크(부사님통해)후 파손있다면 수선충담금 통해or범위크다면 보증금에서 제외후 반환
,세입자전출 전입신고확인)
* Tip
1. 갱신권은 주택기준 1회. 단, 계약서를 작성할 때
" 본 계약은 기존 임대차 계약의 연장 계약이며, 계약갱신요구권도 기사용됨"를 기재해둘 것
2. 2+2+2로 신규전세세팅 시세보다 약간 낮은 수준으로 제안해볼 수 있음. 4억 전세가 6억 시세라면 5억선에서 제안해볼 수 있음.
세입자가 장기거주 원한다면 갱신권 살아있으니깐 고민해볼 수 있음. 또 현재 저렴한 시세니깐
3. 세입자에게 나,부사님이 말하면 좋은 것
나: 계약의사확인, 일정관련최종확인, 협의가 필요한 조건/ 부사님: 현재전세시세흐름, 시장분위기, 협의가필요한조건(임대인보단 부사님이 말할 때 더 설득력 있는 내용)
4. 5%증액도 세입자가 납득할만한 이유를 준비해야 함. (특히 실거래 뜨는 것). 5%증액 힘들다하면 0~4%협상시도.
5. 금액을 양보했다면 조건 하나는 꼭 가져오세요! (ex. 이사계획 있다면 4개월 전 통보 및 날짜고정X 다음들어오는 세입자분과 협의해달라)
6. 셀프계약 시 특약: " 본 계약은 임차인 '계약갱신요구권 행사'에 의한 연장계약이다 / " 임차인은 이사계획이 있을 경우 4개월 전에 임대인에게 알려주기로 하며, 이사날짜는 다음 세입자와 협의하기로 한다 "
7. 신규전세계약일에 기존 임차인과 미리 약속해 집 상태 확인하기+ 잔금일엔 방문하지 않아도 되고, 짐을 모두 뺀 뒤 집 상태는 부동산 사장님께 부탁해서 사진 및 동영상으로 전달받기
8. 질권설정 및 채권양도 확인 방법: 나->세입자->은행. 세입자 통해 은행담당자에게 나에게 콜백하기를 부탁할 것
콜백 안된다면, 은행에 직접 찾아가면 은행직원이 세입자에게 동의 구한 후 나에게
얘기해줄 수 있음 (다른지점이어도 같은 은행이기만 하면 됨)
(미리방지법: 세낀 물건이라면 "매도인은 잔금지급 전까지 세입자의 전세보증금에 대한 질권설정 또는 채권양도 여부를 매수인에게 고지한다" 특약 넣기)
마지막으로, 스리링 선배님께서 말씀주신 것이 가슴에 많이 와닿습니다.
저도 인생이 한페이지 한페이지 써내려가는 책과 같다는 생각을 많이 하는데
슬픈 장면도, 기쁜 장면도 많은 것 같습니다.
인생의 주인공은 바로 나 이기에, 운전대를 놓지 않고 제 인생을 주도적으로 행복하게 살아가보겠습니다.
자신만의 방식으로 더 높은 곳을 향해 멈추지 않고 도전하는 사람. !! 위버멘시가 되겠습니다!
