월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 청계SK뷰
- 연식: 2025 (1년차)
- 세대수 : 396
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수 : 20.1만
성동구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 40분
여의도역 : 36분
시청역 : 30분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 마장중학교, 학업성취도 79%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트 청량리점, 이마트 왕십리점 B등급
5. 공급
- 성동구 3년입주 합계 : 1,540세대
적정수요 대비 공급평가
1) 성동구 인구수 : 274,517
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 137,3세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,540 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 513 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.37배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내
공급: S
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
청계SK뷰 단지가 위치한 성동구의 입지 요소를 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 5가지 데이터로 직접 확인해 보면서 성동구가 왜 주요 입지로서 높은 평가를 받는지 명확히 이해할 수 있었습니다.
첫째, 압도적인 직주근접과 교통 편의성이 눈에 띄었습니다. 성동구 자체 종사자 수가 20만 명 이상으로 A등급일 뿐만 아니라, 서울 주요 3대 업무지구(GBD, YBD, CBD) 모두 30~40분 내로 이동이 가능한 최상위 입지임을 확인했습니다. 강남, 여의도, 종로 출퇴근 수요를 모두 흡수할 수 있고 무엇보다 신축 아파트로 실거주 선호도와 전세가 하방 지지력이 매우 탄탄한 지역이라 느꼈습니다.
둘째, 향후 독보적인 공급 가뭄(공급 S등급)에 따른 자산 가치 상승 가능성입니다. 성동구의 연간 적정수요는 약 1,373세대인 반면, 향후 3년간 연평균 입주량은 513세대에 불과해 적정수요의 0.37배(1/2 이내) 수준으로 공급이 극심하게 부족하다는 점을 데이터로 확인했습니다.
비록 학군(마장중 C등급)과 편의시설(B등급) 면에서는 약간의 아쉬움이 있지만, '3대 업무지구 접근성'과 '향후 극심한 공급 부족'이라는 강력한 두 가지 무기가 이를 충분히 상쇄해 줄 것으로 판단됩니다. 또한, 청계 SK뷰 단지는 도보 10분 이내로 이용 가능한 더블 역세권 입지를 갖추고 있음에도 불구하고, 입지 가치 대비 현재 집값이 저평가되어 있다고 판단하였습니다.
직접 숫자로 확인해 보니 성동구 청계SK뷰는 향후 신축 희소성에 따른 매매가 및 전세가 상승 탄력이 우수할 단지라는 확신이 들었고, 상황과 매수 타이밍을 고려해 우선순위 후보군으로 꾸준히 추적·비교해 봐야겠다고 다짐했습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 청계SK뷰 24평형 현재 매매 11억 4,000만 원, 전세 5억 5,000만 원
- 5년 내 고점 매입시 가격: 2026년 02월 매매 11억 8,000만 원, 전세 6억 0,000만 원
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2026년 09월 매매 11억 4,000만 원, 전세 5억 5,000만 원
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
이번 단지의 수익률을 분석하는 과정에서 신축 아파트 특유의 데이터 한계를 마주하게 되었습니다. 준공된 지 오래되지 않아 5년 치의 풍부한 과거 시세와 거래 데이터를 모두 확보하기 어려웠고, 이로 인해 과거의 고점이나 저점 타이밍을 산출하는 과정에서 정확한 기준을 잡는 데 적지 않은 고민이 있었습니다.
하지만 완벽한 데이터가 갖춰지지 않은 상황일지라도, 현재 확인 가능한 시세를 바탕으로 보완적인 비교를 해보며 투자 분석에 임하는 태도의 중요성을 깨달았습니다. 단순히 주어진 숫자를 채우는 것을 넘어, 데이터가 부족한 물건을 마주했을 때 주변 준공 연식의 단지나 유사 입지의 과거 흐름을 함께 참고해야 하는 이유를 깊이 고민해 보는 실전적인 배움의 시간이 되었습니다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 성동구 내에 위치하여 주요 3대 업무지구(강남, 여의도, 시청)까지 모두 30~40분 내로 접근할 수 있는 우수한 직주근접성을 갖추고 있으며, 현재 비슷한 가격대의 주변 매물들과 비교했을 때 입지 가치 대비 나쁘지 않은 경쟁력을 지니고 있다고 판단됩니다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 396세대로 아주 대단지는 아니지만, 신축 아파트라는 강력한 선호도와 역세권 입지를 갖추고 있어 향후 매수·매도 시 수요가 충분히 뒷받침될 수 있는 단지입니다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 약 5억 원의 투자금이 소요되지만, 서울 핵심 지역의 신축이라는 희소성과 탄탄한 입지적 메리트를 고려할 때 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 단지입니다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 현재 전세가율은 약 48~50% 수준으로 전세가율 자체가 높은 편은 아니나, 향후 3년간 성동구의 입주 물량이 적정수요의 절반에도 못 미치는 극심한 공급 가뭄 상태여서 전세가의 하방 지지력이 매우 탄탄합니다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 향후 3년 내 주변에 대규모 입주 물량이 없어 공급에 따른 역전세 리스크가 낮고, 신축 선호 수요를 바탕으로 세입자를 안정적으로 구하는 데 유리하여 리스크 대응력이 높습니다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무지구와의 뛰어난 접근성을 갖춘 상급지 신축 아파트로서, 향후 공급 부족에 따른 희소성과 탄탄한 임차 수요를 바탕으로 환금성과 원금 보존 측면에서 안정성을 확보할 수 있다고 판단됩니다. 다만 현재 시점에서 정확한 저평가 구간을 판단하기 위한 추가 비교가 필요하므로, 적극적인 매수 후보군으로 올려두고 지속적으로 모니터링할 가치가 있다고 결론 내립니다.
3. 작성하면서 느낀점 :
신축 아파트라 과거 5년 치의 상세한 데이터가 부족해 고점과 저점을 산출하는 과정에서 고민이 많았지만, 이를 통해 오히려 현재의 시세 위치를 다각도로 분석하는 법을 배웠습니다. 또한, 아직 비슷한 가격대의 다른 단지들을 충분히 비교해 보지 못해 해당 물건이 절대적인 저평가 상태인지 단정하기는 어려웠습니다. 이번 분석을 계기로 앞으로 더 다양한 단지들의 데이터를 직접 찾아보고 비교하는 임장과 분석을 병행해야겠다고 느꼈습니다.
