세제개편 때문에 지금 당장 내 집에 들어가 살아야 할까?
11억에 산 집이 20억이 됐다면? 직접 계산해봤습니다
안녕하세요.
꿈을 행해 이뤄가는 꿈행이입니다. :)
투자 인사이트 시리즈 #4,
이번에는 양도소득세 편입니다.
지난 글에서는 2026 세제개편안의 종부세 변화를 살펴보며
“이 집을 계속 보유하는 데 얼마가 들까?”
를 생각해봤습니다.
그런데 집을 가지고 있을 때 내는 세금만큼 중요한 것이 하나 더 있습니다.
바로 팔 때 내는 세금, 양도소득세입니다.
이번 세제개편안의 양도세 내용을 살펴보다가 마침 이런 질문을 보게 됐습니다.
이번 세제개편안 때문에 1호기 실거주하는게 맞을까요? 너무 고민입니다
1. “세제개편 때문에 지금부터 실거주해야 할까요?”
질문자의 상황은 이렇습니다.
성동구 아파트
- 2024년 7월 취득
- 취득가 : 11억원
- 현재 실거래가 : 약 20억원
- 현재 전세 임대 중
- 2027년 2월 전세 만기 예정
- 현재는 직장과 가까운 경기도 외곽 거주
- 원래는 자녀 문제로 2029년 이후 1호기를 매도하고 실거주 주택을 매수할 계획
그런데 2026 세제개편안을 보면서 고민이 생겼다고 합니다.
“지금부터 이 집에 들어가 살아야 할까?”
성동구에서 현재 직장까지 출퇴근하려면 생활은 불편해집니다.
하지만 2029년 이후 매도한다면 보유기간 공제는 사라지고
실제 거주기간을 중심으로 장기보유특별공제를 받게 되기 때문에,
실거주 여부에 따라 양도세 차이가 커질 수 있습니다.
질문자는 직접 계산해봤을 때 실거주 여부에 따라 양도세가
5천만원~1억원 정도 차이 날 것 같다고 예상하고 있었습니다.
과연 실제로 그 정도 차이가 날까요?
직접 계산해봤습니다.
2. 2026 세제개편, 양도세는 무엇이 달라질까?
이번 양도세 개편에서 가장 눈에 들어오는 부분은
장기보유특별공제가 ‘보유’에서 ‘거주’ 중심으로 바뀐다는 것입니다.
정부안에 따르면 1세대 1주택자의 공제구조는 단계적으로 달라집니다.
| 양도시점 | 거주공제 | 보유공제 | 최대 공제율 | 공제금액 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 2027년 | 연 4% | 연 4% | 80% | 없음 |
| 2028년 | 연 6% | 연 2% | 80% | 20억원 |
| 2029년 이후 | 연 8% | 없음 | 80% | 10억원 |
즉 2029년 이후에는 단순히
“얼마나 오래 가지고 있었느냐”
보다
“얼마나 오래 실제로 살았느냐”
가 장기공제에서 훨씬 중요해집니다.
실제로 10년을 보유했더라도 2년만 거주했다면
2029년 이후에는 거주기간 2년에 해당하는 16%만 공제되는 구조입니다.
반대로 10년 이상 실제 거주했다면 연 8%씩 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
그렇다면 질문자의 사례에 직접 대입해보겠습니다.
3. 11억에 사서 20억에 판다면?
비교를 위해 조건을 단순화했습니다.
가정)
취득가 11억원 / 양도가 20억원 / 1세대 1주택 비과세 요건 충족 / 필요경비 0원
그리고 2027년 2월부터 5년간 실제 거주한 뒤
2032년 2월 이후 매도하는 경우와 같은 시점까지 비거주 상태를 유지하는 경우를 비교했습니다.
※ 실제 세금은 정확한 취득·양도일, 필요경비, 실제 거주기간 및 비과세 요건 등에 따라
달라지므로 아래 계산은 제도 이해를 위한 단순화된 시뮬레이션입니다.
먼저 과세되는 양도차익부터 계산해보겠습니다.
전체 양도차익은
20억 - 11억 = 9억원
입니다.
하지만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면
고가주택의 양도차익 전체에 세금을 매기는 것이 아니라
12억원 초과분에 해당하는 양도차익을 계산합니다.
이런 방식으로 과세대상 양도차익을 산정하는 구조는
정부안 관련 세제 분석에서도 동일하게 설명됩니다.
9억원 × (20억 - 12억) ÷ 20억
= 3억6천만원
즉 단순 계산한 과세대상 양도차익은 3억6천만원입니다.
이제 실거주 여부를 나눠보겠습니다.
A. 2027년부터 2년간 실거주했다면?
2029년 이후에는 거주기간에 대해 연 8%의 공제를 적용합니다.
① 과세대상 양도차익
9억 × (20억 - 12억) ÷ 20억
= 3억6,000만원
② 2년 거주 장기거주공제
3억6,000만원 × 16%
= 5,760만원
③ 양도소득금액
3억6,000 - 5,760
= 3억240만원
④ 기본공제 250만원 적용
과세표준 = 2억9,990만원
⑤ 세액
2억9,990만원 × 38% - 누진공제 1,994만원
= 양도소득세 약 9,402만원
지방소득세 10%까지 포함하면
약 1억342만원.
B. 2027년부터 5년간 실거주했다면?
5년을 거주했다면
5년 × 8% = 40%
따라서 장기거주 공제액은
3억6천만원 × 40% = 1억4,400만원
입니다.
이를 빼면 양도소득금액은 약 2억1,600만원.
일반 기본공제 250만원까지 반영해 현행 기본세율 구조로
단순 계산하면 지방소득세를 포함한 세액은 대략
약 6,730만원
수준입니다.
C. 한 번도 거주하지 않고 매도한다면?
2029년 이후 1세대 1주택 장기공제는
거주기간을 기준으로 연 8%가 적용되기 때문에
거주기간이 없다면 해당 장기거주 공제도 없습니다.
따라서 과세대상 양도차익 약 3억6천만원에서
일반 기본공제 250만원만 반영해 같은 방식으로 계산하면,
지방소득세 포함 약
1억2,880만원
수준입니다.
4. 2년 살면 2,500만원, 5년 살면 6,100만원이 달라집니다
같은 집을 같은 가격에 매도하더라도 얼마나 오래 실제로 거주했느냐에 따라 세금은 달라졌습니다.
비거주 상태로 매도하는 경우와 비교하면
2년 거주 시 약 2,540만원, 5년 거주 시 약 6,150만원의 차이가 발생합니다.
| 구분 | 2년 실거주 | 5년 실거주 | 비거주 |
|---|---|---|---|
| 거주공제율 | 16% | 40% | 0% |
| 공제액 | 5,760만원 | 1억4,400만원 | 0 |
| 예상 양도세* | 약 1억340만원 | 약 6,730만원 | 약 1억2,880만원 |
| 비거주 대비 절세 | 약 2,540만원 | 약 6,150만원 | - |
* 20억 매도, 취득가 11억, 1세대 1주택 비과세 요건 충족, 필요경비 0원,
2029년 이후 매도라는 단순 가정. 정부안 기준.
지방소득세 포함 단순 추정. 필요경비 등을 제외했으며 실제 세액과 차이가 날 수 있습니다.
질문자가 예상했던 “실거주 여부에 따라 5천만원~1억원 정도 차이가 날 것 같다”는
예상도 완전히 엉뚱한 것은 아니었습니다.
다만 ‘실거주를 하느냐 마느냐’뿐 아니라 ‘몇 년을 거주하느냐’에 따라서도 절세액은 크게 달라졌습니다.
그렇다면 여기서 진짜 고민이 시작됩니다.
2년을 살면 약 2,500만원,
5년을 살면 약 6,100만원을 아낄 수 있다면,
나는 그 절세를 위해 실제로 몇 년을 살 것인가?
5. 세금 아끼면 무조건 실거주하는 게 유리할까?
숫자만 보면 답은 쉬워 보입니다.
“세금을 아낄 수 있는데 당연히 들어가 살아야 하는 것 아닌가?”
하지만 질문자의 고민은 세금 하나로 끝나지 않습니다.
현재 직장과 가까운 곳에 거주하고 있는데
성동구로 들어간다면 몇 년 동안 출퇴근 시간이 늘어나고,
아이의 생활과 향후 실거주 계획도 달라집니다.
결국 비교해야 하는 것은 양도세 6천만원 vs 0원이 아니라,
절세할 수 있는 약 6천만원
↔ 그 절세를 위해 몇 년 동안 내가 감수해야 하는 시간·비용·생활의 변화
였습니다.
반대로 성동구에 들어가 사는 것이 가족의 생활에도
큰 문제가 없고 어차피 살 수 있는 집이라면,
거주기간을 확보하면서 6천만원가량의 세금까지 줄이는 선택이 유리할 수 있습니다.
그래서 저는 이 질문을 보고
“실거주해야 한다 / 하지 말아야 한다”보다 먼저 계산해야 할 것이 있다고 생각했습니다.
① 내가 매도할 시점의 세금을 계산한다.
② 실거주했을 때 줄어드는 세금을 계산한다.
③ 실거주하기 위해 내가 포기해야 하는 비용과 시간을 계산한다.
④ 두 선택을 비교해 나에게 유리한 쪽을 고른다.
결국 세금은 선택의 기준 중 하나이지 선택 그 자체는 아니었습니다.
6. 세제개편을 보며 또 하나 알게 된 것
집주인에게 가장 유리한 선택이 실거주라면,
그 선택은 그 집에 살고 있는 임차인의 선택에도 영향을 줍니다.
임차인 입장에서는
“왜 갑자기 들어와 산다는 거야?”
라고 생각할 수도 있습니다.
하지만 집주인 입장에서는 달라진 세제 안에서 자신에게 가장 유리한 선택을 한 것일 수도 있습니다.
사람들은 결국 자신의 상황에서 유리한 방향으로 움직이려 합니다.
그렇다면 상대방이 나에게 유리하게 움직여주기를 기대하는 것보다,
“저 사람은 어떤 선택을 하는 것이 유리할까?”
“그렇다면 나는 어떻게 대비해야 할까?”
를 먼저 생각해볼 수 있지 않을까요?
다음 글에서는 바로 이 이야기를 해보려고 합니다.
세제개편안 시리즈
투자 인사이트 #3
「세금이 오르면 집값은 떨어질까? 2026 세제개편안을 앞마당에 대입해봤습니다 - 종부세 편」
→ 보유세 변화와 시장의 움직임
투자 인사이트 #4
「세제개편 때문에 지금 당장 내 집에 들어가 살아야 할까? - 양도세 편」
→ 실제 사례로 계산해본 실거주와 양도세
투자 인사이트 #5
「모든 사람은 자신에게 유리한 방향으로 움직인다」
→ → 세제가 달라지면 실거주 1주택자·비거주 1주택자·다주택자·임차인·무주택자는 어떤 선택을 하게 될까?
그리고 그 움직임 속에서 나는 무엇을 준비해야 할까?
여러분의 투자를 응원하는 동료가,
꿈행이였습니다. :)
※ 본 글은 2026년 세제개편 정부안을 기준으로 제도를 이해하기 위해 단순화하여 계산한 내용입니다. 향후 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있으며, 실제 양도소득세는 취득·양도시점, 필요경비, 보유·거주기간 및 비과세 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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