🏠 셀프등기 투자경험(1호기 투자) 후기｜무주택자도 직접 해냈습니다! (상황: 세안고·근저당 없는매수사례&절차순서 엑셀파일 첨부)

"밝은 내일이 온다"라는 의미로,

속도보다는 방향의 가치를 믿으며,

월부 환경안에서 꾸준히 성장하고 싶은 투자자

골든투모로우 입니다 😉

1호기 투자, 무주택자였던 제가 셀프등기에 도전하게 된 계기와 과정.

• 처음부터 셀프등기를 해야겠다고 생각했던 것은 아니었습니다. 

   하지만 주변 동료 중 셀프등기를 직접 경험해 본 분들의 이야기를 듣고, 월부 환경 안에서 강의와 커뮤니티를 통해 관련 정보를 하나씩 접하면서 ‘나도 충분히 할 수 있지 않을까?’​라는 생각이 들기 시작했습니다.

   

   무엇보다 당시 제 상황을 하나씩 살펴보고, 필요한 과정과 준비해야 할 사항들을 확인해 보니 생각보다 불가능한 일이 아니라는 판단이 들었습니다. 그렇게 여러 경험과 정보를 참고하며 고민한 끝에, 1호기 투자 과정에서 셀프등기에 직접 도전해 보기로 결심하게 되었습니다.

   

• 근저당이 있다면, 법무사 통해서 등기준비하시는 것이 안전할 같습니다 ^^

셀프등기전·잔금전 준비서류

잔금시, 준비서류와 셀프등기 절차순서

참고, 칼럼과 영상, 링크

• 셀프등기 이해를 위한 참조칼럼

   - 1) 월부Editor 부동산 셀프 등기 혼자 할 수 있어요! (절차·서류·후기 정리)

   - 2) 월부시리즈/내집마련/7단계 등기치는 법  

      소유권 이전등기란?(절차, 기간, 서류, 필수 사이트) / 밥잘사주는부자마눌 튜터님

   - 3) 월부시리즈/내집마련/7단계 셀프 등기는 어떻게 신청할까?

      소유권 이전등기 셀프로 하는 법 (+체크리스트 양식 제공) / 밥잘사주는부자마눌 튜터님

   - 4) [으니의닝] 우당탕탕 2호기 셀프등기 실전투자경험

   - 5) 5년전 참조 영상(유투브) - ‘부동산 셀프등기 방법’ 총정리

   - 6) 부동산 공시가격 알리미

   - 7) 주택도시기금 - 채권금액 계산하기

   - 8) 참조영상(유투브) - 아파트 잔금 매매시(선수관리비, 장기수선충당금)은 누구한테 받아야 할까?

잔금전, 셀프등기 준비한 과정.

1호기 투자 물건은 근저당이 없고, 이미 전세 세팅이 되어 있는 세안고(전세 승계) 물건​이었습니다. 이런 상황이다 보니 셀프등기를 준비하는 과정에서 조금 더 다양한 자료를 찾아보고, 꼼꼼하게 준비했던 것 같습니다. ^^

그중 가장 큰 도움이 되었던 것은 참고자료를 단순히 읽어보는 것에서 끝내지 않고, 실제 등기 절차를 그대로 시뮬레이션해본 것​이었습니다.

무주택자인 저에게는 처음 경험하는 과정이다 보니 막연한 걱정과 궁금한 점이 많았습니다. 그래서 그동안 셀프등기를 경험한 동료분들의 경험담을 찾아보고, 궁금했던 부분은 직접 여쭤보면서 전체 절차를 하나씩 정리해보았습니다.

특히 아직 준비되지 않은 서류들은 빈 A4 용지에 직접 작성해보기도 하고, 실제로 받아야 하는 서류와 제출해야 하는 서류를 하나씩 확인하면서 ‘내가 실제 잔금일에 이 과정을 어떻게 진행할 것인가’를 머릿속으로 계속 그려보았습니다.

이렇게 직접 시뮬레이션을 해보니 처음에는 어렵고 복잡하게만 느껴졌던 과정들이 하나씩 연결되기 시작했고, 막연하게 걱정했던 부분들도 조금씩 해소되기 시작했습니다.

누구에게나 처음은 있기에 막연하고, 두렵고, 걱정되는 것은 당연하다고 생각합니다. 하지만 최근 읽고 있는 **《행복한 성취주의자》**를 통해 불확실한 상황을 피하기보다 하나씩 전개 과정을 펼쳐보고 직접 확인해보는 과정을 경험하면서, 어느 순간 “어? 나도 할 수 있겠는데?”​라는 마음이 생겼던 것 같습니다. 😊

특히 다음 두 가지 내용을 필사하며, 불확실한 상황일수록 막연하게 걱정하기보다 호기심을 가지고 하나씩 알아가는 것이 중요하다는 것을 다시 한번 배웠습니다.

• <행복한 성취주의자> : 핵심원칙#3 호기심으로 불확실성을 헤쳐나가라(불확실성을 인정하라)  필사
• <행복한 성취주의자> : 핵심원칙#3 호기심으로 불확실성을 헤쳐나가라(자기대화 수준을 레벨업하라)  필사

또한 그동안 지방투자 실전반 2강에서 배웠던 재이리 튜터님의 「계약 프로세스 모든 것」 강의도 잔금 전 준비 과정에서 다시 한번 꺼내어 보았습니다.

계약부터 잔금까지의 과정을 다시 복습하면서 잔금일에 무엇을 준비해야 하는지, 어떤 순서로 진행해야 하는지 하나씩 체크해볼 수 있었고, 셀프등기를 준비하는 데에도 큰 도움이 되었습니다.

처음에는 ‘무주택자인 내가 과연 셀프등기를 할 수 있을까?’​라는 걱정에서 시작했지만, 자료를 찾아보고, 경험자에게 물어보고, 직접 시뮬레이션해보면서 조금씩 ‘할 수 있다’는 확신으로 바뀌어갔던 과정​이었던 것 같습니다.

막연한 두려움을 없애는 가장 좋은 방법은 결국 하나씩 알아보고, 직접 해보고, 과정을 구체화하는 것​이라는 것을 1호기 셀프등기를 준비하면서 몸소 경험할 수 있었습니다. 😊

 1. 잔금시, 부동산에서 진행하는 과정

 - 잔금전, 사전에 부동산 사장님이 필요한 서류들을 미리 문자나 연락을 주시기도 합니다 ^^

 - 하지만, 우리는 사전에 기준을 알고, 체크해야하기에 준비하였습니다 ㅎㅎ

잔금일, 서류 확인부터 장기수선충당금 정산까지

  잔금일에는 미리 준비해둔 서류들을 하나씩 꺼내어 꼼꼼하게 확인했습니다.

특히 중요한 것은 매도자분이 준비해주신 등기권리증, 주민등록초본, 인감증명서 등을 확인하면서 매수인과 매도자의 주소 및 인적사항이 계약서와 동일하게 정확히 기재되어 있는지 확인하는 것​이었습니다. ^^

미리 준비한 서류들을 하나씩 체크하고 실제 서류와 대조해보니, 셀프등기에서 무엇을 확인해야 하는지 훨씬 명확하게 알 수 있었습니다.

 그리고 잔금일 부동산에서 조금 당황했던 부분이 하나 있었는데, 바로 ‘장기수선충당금’ 정산​이었습니다.

장기수선충당금은 아파트 주요 시설의 장기적인 보수·수리·교체 등에 사용하기 위해 매월 관리비에 포함되어 적립되는 금액입니다.

 제가 매수한 물건은 세입자가 거주하고 있는 전세 승계 물건(세안고)​이었기 때문에, 기존 임차인분이 그동안 납부해온 장기수선충당금이 있었습니다.  장기수선충당금은 원칙적으로 소유자가 부담하는 비용이기 때문에, 임차인이 이사할 때 그동안 납부했던 장기수선충당금을 소유자에게 정산받게 됩니다.

 따라서 이번 거래에서는 기존 임차인분이 계속 거주하고 있는 상황이었기 때문에, 그동안 매도자분이 소유자로서 부담했어야 할 장기수선충당금에 해당하는 금액을 매도자분에게서 매수자인 저에게 정산받는 방식으로 처리되었습니다.

저는 처음에는 ‘기존 임차인분이 퇴거할 때 정산하는 금액이니, 임차인분에게 자동으로 정산하는 금액이 아닌가?’라고 생각했는데, 실제 잔금 과정에서는 그동안 적립된 장기수선충당금을 매도자분께서 저에게 입금해주셨고, 받았다는 영수도 받게 되었습니다. ㅎㅎ

 이번 경험을 통해 단순히 등기 서류만 준비하는 것이 아니라,

 잔금일에 발생할 수 있는 각종 정산 항목까지 미리 알아두는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.

처음이라 하나하나 당황스러운 순간도 있었지만, 직접 경험해보니 다음 투자에서는 훨씬 더 여유 있게 준비할 수 있을 것 같습니다. 😊

그렇게 매도자분, 임차인분, 그리고 매수자인 저까지 함께 부동산에 모여, 서로 준비한 서류를 최종적으로 하나씩 검토하고 확인했습니다. 모든 서류와 정산 내용을 확인한 후, 마지막으로 부동산 중개수수료를 입금하고 현금영수증까지 발급받으면서 잔금 과정도 무사히 마무리할 수 있었습니다. ㅎㅎ

 2. 잔금을 마무리 한후, 받은 서류를 가지고 구청에 방문 (취득세 신고/납부)

 - 구청에 방문하면, 먼저 안내에 따라 취득세 또는 (재산세/세무과) 안내표지판 따라 방문합니다.

 - 취득세과에 방문하면 먼저 취득세신고서 2장을 작성하게 됩니다.

• 각 구청마다 취득세 신고서 샘플 양식이 준비되어 있기 때문에, 미리 체크해둔 내용을 먼저 작성했습니다.

   - 혹시 작성하면서 모르는 부분이 있더라도 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 😊

   

   저도 모르는 부분은 일단 빈칸으로 두었는데, 창구에서 담당자분께서 다시 한번 검토해주시고 부족한 부분을 안내해주셔서 생각보다 어렵지 않게 신고를 마칠 수 있었습니다. ㅎㅎ

• 그리고 하나의 작은 팁이 있다면,

   ​취득세 신고서를 작성하고 고지서를 받은 후 바로 납부가 가능한지 창구에서 확인해보는 것 입니다.

   

   저는 창구에서 바로 납부할 수 있는지 여쭤봤더니 가능하다고 하셔서, 

   사전에 알아두었던 카드 무이자 할부 혜택을 활용해 바로 카드로 납부했습니다.

   당시 무이자 혜택이 최대 4개월까지 가능했기 때문에, 4개월 무이자 할부도 가능한지 추가로 여쭤봤고, 가능하다는 답변을 받아 바로 4개월 할부로 납부할 수 있었습니다. ㅎㅎ

 * 사전에 나눔글, 그린쑤튜터님의 

취득세 카드, 무이자 할부·카드사 혜택 총정리 (2026년 8월 기준 업데이트 완료

를 참고했던 것이 정말 큰 도움이 되었습니다.

덕분에 미리 삼성카드 상담을 통해 제가 받을 수 있는 혜택을 확인해볼 수 있었습니다.

이전에 삼성카드를 사용한 이력이 있었지만, 6개월 전보다 훨씬 이전에 카드를 모두 해지한 상태라 신규·웰컴 회원 혜택을 받을 수 있었고, 카드 한도 내에서 최대 4개월 무이자 할부 혜택까지 활용할 수 있었습니다.

다만 카드 한도는 실제 카드 신청 및 발급 이후에 확인할 수 있다는 점은 미리 참고하시면 좋을 것 같습니다. ㅠㅠ

이번에 직접 경험해보니, 취득세처럼 금액이 큰 비용은 조금만 미리 알아보고 준비해도 현금흐름을 관리하는 데 큰 도움이 될 수 있다는 것을 느꼈습니다.

특히 그린쑤 튜터님께서 매달 업데이트해주시고 나눔해주시는 자료 덕분에 실제 1호기 투자 과정에서 정말 유용하게 활용할 수 있었습니다. 🥹😍🤩 좋은 정보를 아낌없이 나눠주시는 그린쑤 튜터님께 다시 한번 감사드립니다. ❤️

 3. 구청에서 취득세 납부후 → 등기소로 고고~

 * 점신시간(12시 전) 최소 15분전에 방문하는 것을 추천드립니다 ㅎㅎ

 가장 먼저, 등기소에 방문하게 되면 번호표를 뽑게 되는데요.

 번호표 창구에 서류 접수상담 창구도 별도 준비되어 있었습니다 ^^

 - 다행이도 점신시간 전이라서 그런지? 대기번호가 없어서 다행이었지만, 바로 직행으로 점신시간전 가져온 서류를 다 달라고 하십니다 ^^ 불필요한 서류는 다시 주기도 하시면서 정리하긴 하였지만 ㅎㅎ

 - 첨부서류가 1)~14) 가지 항목이지만, 먼저 하나씩 접수상담 창구에서 하나씩 설명해주시도 합니다.

 * 가장 좋았던 점은, 국민주택채권+정부수입인지+등기신청수수료를 계산해 주셨던 것이었습니다 

요런 작은 종이에 필요한 추가적으로

필요한 첨부서류와 납부할 금액을 적여주셔서,

등기소내에 있는 신한은행으로 바로 직행할수 있었습니다.ㅎㅎ

(은행은 점심시간에도 납부할수 있었습니다 ^^)

온라인으로 납부할 수 있다고 하지만,

영수도 챙겨야 하기에 은행납부를 추천드립니다 ㅎㅎ

은행에 방문하게 되면,

먼저 배치된 샘플양식이 있고 쓰게 되는데,

이것 역시 이해되는데로 작성하면,

나머지 부분은 또 직원분이 친철하게 안내해주십니닿ㅎ

(등기소에 작은 종이 납부금액을 알려드리면 됩니다)

그렇게 은행에서도 납부가 완료되면

납부 영수증과 정부수입인지를 받게되는데,

등기첨부서류에 정부수입인지 서류만 제출하게 됩니다 ㅎㅎ 

 * 추가적인 팁 *

빠르게 점심시간을 이용해 등기소내 은행에 납부를 한후,

법원/등기소 내 구내식당이 있다라는 것을 알고,

지하 1층?에 있었기에, 한번 가보았더니

외부인도 12시10분부터 이용가능하였습니다 ㅎㅎ

그렇게 점심시간도,

등기소내 국내식당을 이용할 수 있었습니다 🤩😍👍 

역시 제일 맛있는건

불고기와 도라지무침, 샐러드, 김치가 최고 !!

 4. 은행 납부후 → 최종 등기소에서 서류검토후 신고제출까지

 * 사전에 우체국에서  대봉투 1개, ‘선납우표 6천원, 1장’ 준비하면, 

 약1주일뒤 재방문하지 않고 우편으로 신청하면, 등기권리증을 편리하게 받을 수 있어요

 - 처음 등기소 방문하여서 상담받았던 창구에서 다시한번 최종 서류 검토를 해주셔서 마지막 첨부서류 확인 검토를 받습니다 ^^ 처음 저는 이해하기로는.. 요 매매계약서+신고필증(복사)본만 제출하는줄 알았지만, 원본도 함께 등기소 신고시 제출하고, 추후 약1주일뒤 재방문하여 나의 등기권리증과 함께 원본을 되돌려 받는다고 합니다 ㅎㅎ

 - 팁으로는 서류심사를 거친후, 등기권리증을 재방문하지 않고, 신고 접수때 준비된 대봉투와 선납우표를 붙이고, 우편으로 받겠다고 신청하면, 등기소에 재방문하지 않고도 우편으로 송부 받을 수 있습니다 😊

 - 그렇게 최종서류 검토를 받은후 저의 1호기 투자, 잔금 및 셀프등기 접수를 마친, 값진 시간들이었습니다 ㅎㅎ

오전 10시에 부동산에 방문해서 잔금을 마치고, 

개인적인 업무까지 모두 마무리한 후 집에 도착한 시간은 오후 4시 16분. ^^

돌이켜보니 정말 길면서도, 한편으로는 참 뿌듯한 하루였습니다.

잔금일을 앞두고 미리 하나씩 전개될 상황들을 머릿속으로 펼쳐보며 시뮬레이션도 해보고, 필요한 서류들을 직접 준비하고 제출하는 연습도 해보고, 모르는 부분은 자료를 찾아가며 하나씩 확인했습니다.

처음에는
‘과연 내가 잘할 수 있을까?’ 하는 걱정도 있었지만,

막상 하나씩 준비해 나가다 보니 걱정했던 일들이 작은 도전이 되고, 그 도전들이 하나씩 성취감으로 돌아오는 값진 시간​이 되었습니다. ㅎㅎ

특히 이번 경험을 통해 느낀 것은,
처음부터 모든 것을 완벽하게 알고 있을 필요는 없다는 것이었습니다.

모르는 것은 찾아보고, 준비하고, 한 번 더 확인하고,
필요하면 주변에 도움을 구하면서 하나씩 해결해 나가면 된다는 것.

혼자였다면 정말 막막하고 불가능하게 느껴졌을 시간들이었지만, 

월부라는 환경 안에서 배우고 준비해왔기에 가능했던 경험이었습니다.

처음에는 부동산 투자 자체가 막연하고 어렵게만 느껴졌는데, 

하나씩 배우고 직접 경험해보면서 이제는 ‘내가 직접 해낼 수 있구나’라는 자신감도 조금씩 생기는 것 같습니다.

무엇보다 아무것도 모르던 무주택자였던 제가
1호기 투자라는 큰 도전을 시작하고, 잔금까지 큰 사고 없이 무사히 마무리했다는 것​이 가장 감사하고 뿌듯합니다.

물론 아직 배워야 할 것도 많고 부족한 점도 많지만,
이번 경험을 통해 배우는 즐거움과 직접 해내는 성취감을 동시에 느낄 수 있었습니다.

오늘의 이 경험도 앞으로 더 좋은 투자자가 되어가는 과정 중 하나라고 생각하며,
첫걸음을 잘 마무리했다는 것에 스스로에게도 작은 박수를 보내고 싶습니다. 😊

1호기 잔금 완료!
이제 또 하나의 값진 경험을 쌓았습니다. 🙏

최근 너나위님의 휴가중 칼럼써주신 내용이 또 공감이 되어 공유드립니다.

참조칼럼링크 : 26.09.07 [너나위] 휴가 와서 하는 투자 생각(돈 버는 아이디어들)

누구보다 진심으로 응원해주시고,

닉네임처럼 ‘너와 나를 위하여’
아낌없이 칼럼으로, 주간머니이슈로,
또 구해줘월부와 강의로 함께해주셔서
늘 감사드립니다. 너나위님 🥹❤️

처음에는 막연하고 어렵게만 느껴졌던 투자라는 길을
조금씩 배우고, 직접 경험하며 한 걸음씩 나아갈 수 있었던 것도
늘 좋은 환경과 방향을 만들어주신 덕분인 것 같습니다.

이번에 저의 1호기 투자와 잔금까지 무사히 마무리하면서,
‘나도 할 수 있구나’라는 작은 자신감도 얻었습니다.

앞으로도 배운 것들을 잊지 않고
조급해하지 않으며, 꾸준히 배우고 성장하는 투자자가 되겠습니다.

늘 진심으로 함께해주셔서 감사합니다.
너나위님, 정말 감사합니다. 🥹🙏❤️

 추가적으로 해야할 것(누수보험 모든 것) 

참조링크 : 누수 보험(=화재 보험)의 모든 것🔥[히말라야달리]

그리고 추가적으로 잔금 이후 챙겨야 할 부분까지 하나씩 알아보던 중,

'누수보험(=화재보험)의 모든 것' 이라는 정말 유익한 나눔글을 작성해주신

 히말라야달리님께도 진심으로 감사드립니다. 😍🤩👍

막연하게 ‘보험도 챙겨야겠지’라고만 생각하고 있었는데,
실제로 어떤 부분을 확인하고 준비해야 하는지 하나하나 자세하게 정리해주신 덕분에 많은 도움이 되었습니다.

특히 직접 경험하고 알아보신 내용을 아낌없이 나눠주신 덕분에,
저 역시 놓칠 수 있었던 부분까지 다시 한번 점검해볼 수 있었습니다.

혼자였다면 그냥 지나쳤을 수도 있는 부분들을
월부 환경 안에서 선배님들의 나눔을 통해 배우고 챙겨갈 수 있다는 것!

이 또한 이번 1호기 투자를 하면서 느낀 월부 환경의 정말 큰 힘인 것 같습니다. 😊

소중한 경험과 정보를 아낌없이 나눠주신 히말라야달리님, 정말 감사합니다. ❤️🙏

저도 언젠가는 제가 먼저 경험한 것들을 잘 정리해서, 

다른 분들에게 도움이 되는 나눔을 할 수 있는 사람이 되겠습니다. 😊

신고 접수한지

3일만에 소유권이전 완료되었다고

톡으로 왔네요 😊

 #부동산투자 #무주택도가능한 #1호기투자 #셀프등기경험