“연말이라 대출이 막힐 수도 있을 것 같아요. 너무 불안해요..”
“금리가 더 오르면 어떡하죠? 지금 대출 실행해도 될까요?”
요즘 내집마련을 앞두고 계신 분들이
정말 많이 하는 고민중 하나입니다.
실제로 매년 연말은 금융기관의 대출 한도가 줄어들고,
연초에는 한도가 풀리는 상황이 수년 째 반복되고 있습니다.
최근에는 한국은행에서 기준금리를 2회 연속 인상하며
‘주담대 8% 시대’ 라는 말까지 나오고 있는 상황입니다.
지금이라도 대출 한도가 여유로운 은행을 찾아야할지,
아니면 연초까지 기다려봐야야할지
금리가 더 오르기 전에 대출을 받아야할지,
아니면 금리가 내리길 기다려봐야할지
고민될 수 밖에 없는 상황입니다.
하지만 이럴 때일수록 ‘대출의 구조’를 모르면
한도가 막혔다는 이유로 포기하게 되거나
한도가 풀렸다는 이유로 급하게 결정할 수 있습니다.
그래서 오늘은 내집마련을 준비하시는 분들이
자주 헷갈릴 수 밖에 없는
"주택담보대출을 받을 때
어떤 금리와 상환방식을 선택해야 할까?"
에 대해 이야기해보려 합니다.
특히 주택담보대출은 금액 자체도 크고
사용하는 기간도 매우 긴 편이라(평균 30년)
단 한 번의 선택이 수백~수천만원의 차이를 만들기도 합니다.
게다가 대출은 누가 대신 결정해주는 것도 아니기에
내 상황에 맞는 금리, 상황에 대한 기준을
스스로 세우는 것이 정말 중요합니다.
오늘 이 글만 끝까지 읽어보셔도
스스로 선택할 수 있고, 많게는 수천만원까지 아낄 수 있으니
꼭 끝까지 읽어보시고 나의 소중한 종잣돈을 지키면 좋겠습니다.
왜 금리와 상환방식 선택이 중요할까?
“금리는 쌀수록 좋은 것 아닌가요?”
“다른 사람들은 보통 어떤 걸 많이 선택하시나요?”
많은 분들이 대출상품을 선택할 때 명확한 기준이 없어서
남들의 선택을 따라가는 경우가 많습니다.
그럼 정말 금리가 싼 상품을 활용하면 될까요?
다른 사람들이 많이 선택하는 상품을 활용하면 될까요?
반은 맞고 반은 틀립니다.
금리는 지금 싸다고 끝이 아니라
언제든 변할 수 있기에 변동가능성을 봐야합니다.
상환방식은 매달 나의 현금흐름을 결정하고,
우리 가계의 감당가능 여부를 결정하기에 신중해야합니다.
그래서 우리는
금리의 종류, 상환방식, 경제 상황 이 3가지를 모두 고려해서
나에게 가장 유리한 조건을 선택할 수 있어야 합니다.
금리의 3가지 종류 및 선택기준
① 고정금리 ② 변동금리 ③ 혼합형금리
주택담보대출은 크게
고정금리, 변동금리, 혼합형금리 3가지로 나뉩니다.
① 고정금리 : 처음부터 만기까지 금리가 고정된 상품
금리가 올라도, 내려도 내 이자 상환액은 변하지 않습니다.
다시 말해 끝까지 상환액을 예측할 수 있습니다.
그럼 고정금리는 어떤 사람에게 유리하고
언제 받아야 유리할까요?
고정금리의 편익과 비용 | 고정금리가 유리한 사람 | 고정금리가 유리한 시기 | |
| 편익 | 변동성이 적기에 안정성 높은 상품 | 예측 가능한 지출이 필요한 초보자 | 금리가 쌀 때 |
| 비용 | 변동금리 대비 상대적으로 높은 금리 수준 | 금리 상승 가능성이 걱정되는 사람 | |
| 장기 보유 확률이 높은 경우 | |||
실제 지난 15년간 기준금리를 살펴보면
명확한 기준을 세워볼 수 있습니다.
최근에는 기준금리가 2회 연속 상승하여
3% 수준으로 역사적으로도 싸지 않은 상황입니다.
반면에 2020년~2021년은 역대금 금리 인하시점으로
고정금리 대출이 유리했던 시기임을 알 수 있습니다.
② 변동금리 : 매달 혹은 3개월, 6개월마다 기준금리에 따라 금리 변동
초반 대출금리는 싸지만
시중 금리변동에 따라 시기마다 조정됩니다.
그럼 변동금리는 어떤 사람에게 유리하고
언제 받아야 유리할까요?
| 변동금리의 편익과 비용 | 변동금리가 유리한 사람 | 변동금리가 유리한 시기 | |
|---|---|---|---|
| 편익 | 초기 금리가 상대적으로 낮은 상품 | 단기 보유(3~5년) 가능성이 높은 경우 | 금리 인하 국면일 때 |
| 비용 | ① 변동성이 있어 ② 고정금리에 비해 한도가 낮은 편 | 금리가 내려갈 가능성을 보는 경우 | |
| 초기 이자 부담을 낮추고 싶은 경우 | |||
변동금리의 초기 비용이 낮은 이유는
고정금리 상품에 비해 가산금리가 낮기 때문입니다.
쉽게 이야기하면,
고정금리는 금리 변동의 리스크를
만기때까지 은행이 떠안는 구조이기 때문에
가산금리가 높은 편입니다.
반대로 변동금리는 내가 떠안는 구조이기 때문에
가산금리가 낮은 편이라 초기 비용도 낮습니다.
하지만 비용이 낮다고 무조건 좋은 것만은 아닙니다.
변동금리 상품은 대출 한도가
상대적으로 낮을 수 있기 때문입니다.
| 스트레스 금리 적용 여부(한도 계산) | 한도 | |
| 변동금리 | 스트레스 금리 100% 적용 | 가장 낮은 한도 |
| 고정금리 | 스트레스 금리 적용 비율 최소 | 가장 높은 한도 |
| 혼합형∙주기형 | 고정금리 기간 비율에 따라 스트레스 금리 적용 | 비율에 따라 다른 한도 |
즉 고정금리 기간이 길수록 한도 면에서 유리한 구조입니다.
실제 체감 차이도 꽤 커서,
스트레스 가산금리 수준에 따라 같은 대출 조건에서도
수천만원 단위로 한도가 벌어지는 경우도 있습니다.
따라서 변동금리를 선택하고 싶다면
실제 상담을 받을 때 이 3가지를 질문하셔야 합니다.
Q. 변동금리 상품의 대출한도는 얼마인가요?
Q. 고정금리 상품의 대출한도는 얼마인가요?
Q. 혼합형∙주기형 상품의 대출한도는 얼마인가요?
③ 혼합금리(고정+변동) : 정해진 주기마다 금리 변동(3년, 5년 주기형)
안정성과 절약을 반반 가져오는 타협점입니다.
그럼 혼합금리는 어떤 사람에게 유리하고
언제 받아야 유리할까요?
| 혼합형(주기형)의 편익과 비용 | 혼합형(주기형)이 유리한 사람 | 혼합형(주기형)이 유리한 시기 | |
|---|---|---|---|
| 편익 | 초기 금리 상승 위험을 일정 기간 차단해주는 상품 | 초기 금리 상승 위험은 피하고 싶은 사람 | 금리가 고점에 있거나 인상 국면일 때 |
| 비용 | 순수 변동금리보다는 높고 순수 고정금리보다는 낮은 중간 수준의 금리 | 너무 높은 고정금리가 부담스러운 사람 | |
| 5~10년 중장기 보유 계획자 | |||
최근 금융기관에서 가장 많은 사람들이
선택하는 상품이 혼합형(주기형) 상품입니다.
변동금리의 약점인 한도와 고정금리의 약점인 금리가
적절히 보완되기 때문입니다.
쉽게 말해, 금리 상승의 리스크를 일정 기간 차단해주고
금리 하락의 경우에도 일정 기간 이후부터
하락한 금리를 적용할 수 있으니
대출한도와 금리의 안정성이 필요할 때 많이 선택합니다.
고정금리 VS 변동금리 VS 혼합형(주기형) 한 눈에 비교하기
| 구분 | 고정금리 | 변동금리 | 혼합형(주기형) |
|---|---|---|---|
| 개념 | 만기까지 금리 고정 | 3~6개월마다 시중금리에 따라 조정 | 일정 기간(3·5년) 고정 후 변동 전환 |
| 초기 금리 | 상대적으로 높음 | 상대적으로 낮음 | 중간 |
금리 변동 리스크 | 없음(끝까지 예측 가능) | 있음(오를수록 부담 증가) | 고정 기간 동안만 없음 |
가산금리 기준 | 불리 | 유리 | 중간 |
대출한도 (스트레스 DSR) | 가장 많음 | 가장 적음 | 중간 (고정 기간 길수록 한도↑) |
| 유리한 사람 | ① 예측 가능한 지출이 필요한 초보자 ② 금리 상승이 걱정되는 사람 ③ 장기 보유 확률이 높은 경우 | ① 단기 보유(3~5년) 가능성이 높은 사람 ② 금리가 내려갈 가능성을 보는 사람 ③ 초기 이자 부담을 낮추고 싶은 사람 | ① 초기 금리 상승 위험은 피하고 싶은 사람 ② 너무 높은 고정금리는 부담스러운 사람 ③ 5~10년(중∙장기) 보유 계획자 |
| 유리한 시기 | 금리가 쌀 때 | 금리 인하 국면 또는 고점 정체기 | 금리가 고점에 있거나 인상 국면일 때 |
지금까지 금리에 따른 상품 선택기준에 대해 알아봤습니다.
다음으로는 상환 방식에 대해서도 말씀드릴게요.
상환 방식 역시 금리처럼 3가지 종류가 있습니다.
상환방식의 3가지 종류 및 선택기준
① 원리금균등 ② 원금균등 ③ 체증식
① 원리금균등 상환방식 : 매달 내는 돈이 일정한 방식
원리금균등 상환방식은
내가 매달 내야하는 원리금이 동일합니다.
예를 들어 첫 달에 150만원을 냈다면,
대출 만기때까지 150만원 동일하게 내게 됩니다.
매달 내야하는 돈은 동일하지만
초반에는 이자 비중이 높다는 특징이 있습니다.
따라서 매달 고정비가 정해져 있어야하는 초보자,
가계 지출 계획이 고정되길 원하는 사람들에게는
원리금균등 상환방식이 유리합니다.
② 원금균등 상환방식 : 매달 내는 돈이 줄어드는 방식
원금균등 상환방식은 초반 상환금액이 많지만
시간이 갈수록 이자가 줄며 매달 내는 돈이 줄어듭니다.
초반엔 상환금액이 부담될 수 있지만
총 이자부담이 가장 적습니다.
즉, 가장 경제적인 방식이라 할 수 있습니다.
이 방식은 현금흐름에 여유가 있고
이자 절감이 최우선인 사람에게 유리합니다.
③ 체증식 상환방식 : 초기 상환액이 매우 낮지만, 매달 내는 돈이 늘어나는 방식
체증식 상환방식은, 초기 월 상환액이 가장 낮지만
시간이 갈수록 상환액이 단계적으로 늘어납니다.
따라서 이 방식은
초반 자금이 부족한 생애최초 실수요자(신혼부부 등)
3~5년 내 매도하거나 대환계획이 있는 사람,
추후 소득 상승이 확실한 사람(젊을수록)에게
유리한 방식입니다.
원리금균등 VS 원금균등 VS 체증식 한 눈에 비교하기
| 구분 | 원리금균등 | 원금균등 | 체증식 |
| 월 상환액 | 매달 동일 | 초반에 많고 갈수록 감소 | 초반에 적고 갈수록 증가 |
| 초기 부담 | 보통 | 큼 | 매우 낮음 |
| 총 이자 부담 | 보통 | 가장 적음 | 가장 많음 |
| 현금 흐름 | 안정적 | 초반 부담, 후반 여유 | 초반 여유, 후반 부담 |
제일 유리한 상환방식은 무엇일까요?
잘 아시겠지만, 자본주의에서 화폐의 가치는
시간이 갈수록 하락할 수 밖에 없습니다.
지금의 1,000만원과 10년 뒤 1,000만원의 체감이
확실히 다르다는 이야기입니다.
따라서 우리가 재테크를 할 때 가장 중요한 건
돈을 최대한 늦게 갚는 것입니다.
그래서 인플레이션에 가장 유리한 상환방식은
- 체증식
- 원리금균등
- 원금균등
이라고 볼 수 있습니다.
(개인적인 가계 자금 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)
나에게 맞는 대출금리와 상환방식은 무엇일까?
고민된다면 아래 4개의 질문에 답해보세요.
① 우리 가계 현금흐름에서 월 상환 가능한 금액은?
② 소득은 앞으로 증가할까? 정체될까?
③ 초기 자금이 여유 있는가? 부족한가?
④ 나는 대출 한도가 더 중요한가? 금리가 더 중요한가?
이 4개의 질문에만 명확하게 답할 수 있어도
금리와 상환 방식을 정할 수 있습니다.
우리가 대출을 받을 때, 아무리 많은 상담을 받아도
“고객님의 선택입니다.”라는 말을 듣게 됩니다.
그렇기 때문에 내가 스스로 기준을 정하고
금리와 상환 방식을 선택할 수만 있어도
앞으로 내 10년 동안의 가계부를
훨씬 안정적으로 설계할 수 있습니다.
다음 편에는
대출을 받을 때 기본으로 알아야 할 개념
LTV, DTI, DSR에 대해 알아보겠습니다.
LTV, DTI, DSR이란? 주담대 필수 개념 한 눈에 보세요.
다음 편도 꼭 이어서 읽으시고
어렵기만 한 것 같은 대출 꼭 해결해보세요!
