안녕하세요 훌륭한솜입니다.
주우이님의 2주차 강의후기 남겨봅니다.
부동산의 변하지 않는 원칙(가저환수원리)
투자자와 투기꾼을 나누는 기준은? ‘투자 원칙의 유무’
투기꾼이 아닌 투자자로써!!
변하지 않는 투자 원칙이라는 기준을 지켜나간다.
1.투자물건을 볼 때 가장 중요한 가치와 저평가
: 가치= 건물의 가치가 좋은 곳 보다는 토지의 가치가 좋은 곳 매수/ 수요는 많고, 입지 독점성이 있는 지역이 고가치
: 저평가=공포의 시기에 매수, 같은 가격에 더 가치 있는 물건, 같은 가치에 더 낮은 물건(앞마당 늘리기 필수)
2. 환금성
: 하락장에서도 팔리는 물건! 자산을 팔아서 돈으로 다시 돌려 받을 수 있는가
: 실소유+투자수요 → 아파트! 누구나 원하기 때문에 매수 대기자가 많은편(환금성 상)
3. 수익률
: 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?
: 부= ‘소x저x수x기’로 우리가 건드릴 수 있는 것은 수익률뿐. 때문에 중요!!
: 기대수익을 정하지 못하면 매도를 하지 못하기 때문에 꼭 계산해보기(어깨에서 팔자잉)
: 72법칙
: 수익률을 높이기 위해서는 투자금을 줄이는 것이 중요(※주의: 전세가를 올려서 투자금 낮추면 역전세 우려)
***투자 1년차의 수익률은 잃지 않는 것!!!!***
:가치 있는 아파트를 적절한 가격에 매수하여 가치에 맞는 가격을 기다린다(메타인지필요).
4.원금보존
: 가치를 믿고 기다리는 것이 중요!(내려 갈 수 있음을 알아야 함)
: 가치 있는 지역 중에 전고점보다 낮은 지역 매수
: 적정전세가율 이상의 부동산 매수(전세가가 10년 뒤에는 1.8~2배 오른다는 전제)/ 계속 오르는 추세인지 확인
: 물건이 내 목표 수익률에 적합한지 확인(연 10%? 20%?)
: 단기 입주물량 확인
5.리스크 관리
: 투자자의 가장 큰 리스크는? 역전세!!!
: 10년 투자 시 역전세는 1-2회(상승5, 하락2, 보합3)
: 적은갭 욕심X, 무리한 전세가X, 전세금 5%상승, 전세보증금 전체5~10%보유, 시장상황 예측 불가, 인내, 고정적인수입 중요
<적용할점>
- 내가 갈아타기 하고자 하는 후보단지의 가치 평가와 저평가 판단해보기(앞마당 부족→ 앞마당 늘리기, 시세그룹핑 후 생활권 내 비교평가)
- 갈아타기 하고자 하는 후보단지의 기대수익률 계산해보기(앞마당 부족→ 앞마당 늘리기)
- 특정단지 전세 투자로 수익률 계산해보기
- 갈아타기 하고자 하는 후보단지의 최악의 손실액 정해두기
- 갈아타기 하고자 하는 후보단지는 원금 보전이 되는지, 100% 수익이 날 수 있는 단지인지 확인
- 내가 가진 아파트는 원금 보전이 되는 아파트인지 확인(기대수익률 100%), 기대 수익률 확인
