안녕하세요 행복한 가정을 그려나가는 짱구아빠신형만입니다.
나랑 크게 상관 없는 일이라며 대충 알았고
너무 어려운 분야라 접근하기 쉽지 않아 무방비 상태로 놓고 있었는데
이번 세제개편안 계기로 세금특강 듣고 세금 한판 정리 할 수 있음에 감사합니다.
# 9.03 세법개정안 핵심 분석
국세인 종부세와 양도소득세 개정
* 종부세
$ 과세대상: 1세대 1주택 과세대상 공시가 14억 초과 부과 (거주,비거주 상관X)/그 외 다주택: 공시가 9억 초과 시 부과
$ 공제금액: 1세대 1주택 실거주 14억, 비거주 12억, 그 외 4억+(5억x거주주택공시가/주택공시가 합계)
$ 공정시장가액비율: 1주택자 60→70%/ 3주택자or2주택(조정대상지역보유) 60→70→80%
$ 세율구간 변경. 과세표준6억 이하 현행과 동일. 6억이상부터 다 오름.
$ 보유세 세액공제를 보유공제 비중 축소 및 폐지, 거주공제 비중 확대. 공제 한도 600만원 신설로 세부담 증가
$ 일시적 2주택 특례 조정대상지역 내 1'2'2로 변경.
$ 보유세 구간에선 시가 30억 미만 단지들의 보유세가 (1세대 1주택 실거주 기준) 줄어드는 구조. 또한 공동명의가 보유세 감면에서 매우 유리하며, 시가 50억 정도부터는 보유세가 현행과 비교해서 눈에 띄게 늘어나는 구조.
* 양도세
$ 장기보유특별공제=> 장기거주소득공제로 보유공제 폐지
$ 공제금액 한도 신설.28년 20억, 29년 10억
$ 장기거주 1주택 기본공제금액 확대 연 250만→연2500만원 (10년이상 거주+양도가액 30억 이하의 1세대1주택)
$ 양도세 중과 한시 완화. 현행 1세대2주택 기본세율+20%, 1세대 3주택 이상 기본세율+30% 중과 => 2주택 27년5%, 28년 10%/ 3주택 27년 10%, 28년 15%
* 취득세
$ 1세대 1주택or 비조정 1세대 2주택 1.1~3.5%, 조정2주택or 비조정3주택부턴 취득세 중과
$ 취득세 주택 수 산정= 주거용 오피스텔, 조합원 입주권, 분양권도 포함 (악성미분양아파트는 제외, 시가표준액 1억 이하 주택. 비수도권은 2억 이하)
$ 분양권은 최초 분양이면 분양일자, 승계면 잔금일자 기준으로 주택 수 판단하며, 취득세 납부시점은 완공 후
$ 가족간매매: 3억OR30%이상 낮으면 무상취득으로 간주. 증여취득세 맞을 수 있음. 그렇기에 시가(감정가'유사매매)확정→저가 폭 관리→ 실제 대금 이체까지 한 세트로 설계해야 함.
$ 양도세(부당행위)' 증여세(저가양수)
$ 가족간 차입(금전무상대출)- 무이자'저리 차입은 이자 차액이 연1천만원 넘으면 증여세 과세. 무이자 기준 2.17억까지 가능. 하지만 내가 차입이라는 증거를 남겨놔야 함. 원금을 달마다 갚는다던가 등
* 보유
$ 재산세는 7,9월 납부, 종부세는 12월 납부. 종부세는 인별과세. (과세기준일 6.1)
$ 공동명의VS단독명의. 공동명의는 연령 및 보유 세액공제 못받음. 뭐가 더 나은지 유불리 따져보기. 젊을수록 공동명의 유리.
$ 임대소득세
월세: 1주택 기준시가 12억 이하는 비과세/ 2부터 과세
전세: 1주택 X/ 2주택 X(단,기준시가 12억 초과 2채+전세보증금합계 12억초과 둘 다 해당되야 과세)/3주택 간주임대료 과세
$ 주택임대소득의 건보료 영향
직장가입자: 보수 외 소득 연 2천 초과 시 건보료 추가 부담/ 주택임대수입금액 연 400만원(등록: 연 1천만원) 초과 시 반영
지역가입자: 보험료 산정 시 전액 반영
피부양자탈락: 재산과표9억 초과, 재산과표 5.4억~9억 이하+ 연소득 1천 초과, 연소득 2천 초과, 사업자등록 있고 사업소득 발생/ 사업등록 없고, 연 사업소득 500 초과
* 양도세'비과세'중과세
$ 조정대상지역만 중과를 받음
$ 양도세 절세 방법:
필요경비- 자본적지출O/수익적지출X, 취득'양도와 직접 관련된 비용 (증빙필수)
장기보유특별공제: 앞으로 거주기간이 중요
양도소득 기본공제: 연250만원 공제 부동산별, 주식 등 자산별로 연250만원임. 10년 보유 30억 이하면 2500만원 가능
$ 이월과세: 배우자,직계존비속에게 증여받고 10년 이내 매도 시, 취득가액은 증여받은 시점이 아닌 증여자의 취득가액 적용. (주식은 1년)
$ 부당행위계산부인(저가양도5%): 시가와 거래가액의 차액이 3억 이상 or 시가 5% 이상인 경우 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하여 실제 거래금액이 아닌 시가로 양도가액 인정.
* 증여
$ 순수증여(순수증여)vs부담부증여(채무에 대한 부분을 부모가 양도세 내기 때문에, 비과세 대상이거나 양도차익 작을 때 유리)
*기타
$ 세대분리: 혼인(배우자는 원칙적으로 분리 불가), 30세 이상이면 독립세대 인정 가능, 30세 미만이면 12개월 간 반복적 소득이 기준중위소득 40%이상이며, 독립 생계 유지 시.
핵심은!! 실질이 가장 중요. 주소만 옮기는 건 X.
$ 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건
: 17.8.3이후 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가.
: 거주요건 예외- 조정지역 공고일 이전+주택 분양권'입주권 계약+계약일 지급일 현재 무주택자+계약금 지급 사실 확인
$ 분양권'입주권 보유 1주택자 비과세 특례
- 3년 내 양도 및 3년 지나도 가능(완공 후 3년 내 세대 전원 신축주택 이사'1년 이상 거주)
