안녕하세요 부총입니다.
이번 달에는 감사하게도 좋은 기회로 열기반 조장을 맡게 되었고, 덕분에 샤샤와함께 튜터님이 진행해주시는 조장 튜터링에 참여할 수 있었습니다.
해주신 말씀 중 특히 인상 깊었고, 저희 37조원 분들께도 큰 도움이 될 만한 내용 세 가지를 정리해 공유해 봅니다.
1. 알파투자냐, 베타투자냐는 선택의 문제가 아니라 이미 결정되어 있는 것
튜터님께서는 사전 질문 중 ‘알파투자를 해야 할까요, 베타투자를 해야 할까요?’라는 고민이 가장 많았다고 하셨습니다. 저 역시 두 개념을 알게 된 지 얼마 되지 않아 이해도가 깊지 않았는데, 이번 튜터링을 통해 명쾌한 기준을 세울 수 있었습니다.
"알파투자냐 베타투자냐는 ‘내 목표 순자산이 얼마인가’와 ‘몇 년 안에 은퇴할 것인가’에 따라 달라집니다. 임의로 선택할 문제가 아니에요. 내 소득과 저축 수준 대비 목표 자산이 높을수록, 은퇴 희망 시기가 빠를수록 알파투자를 고려해야 합니다. 그렇지 않다면 베타투자만으로도 충분할 수 있어요."
(튜터님 역시 외벌이로 소득의 한계가 있었기에 소액투자로 시작하셨고, 지방 소액투자 등 적극적인 알파투자를 이어오셨다고 말씀해 주셨습니다.)
알파투자는 베타투자 대비 높은 수익률을 추구하는 만큼 그 과정이 결코 쉽지 않습니다. 그렇다고 무작정 ‘못해먹겠다’며 포기할 것이 아니라, 목표 자산이나 은퇴 시기를 현실적으로 조정해보는 합리적인 고민이 필요합니다.
투자자는 현재 자신의 상황(소득, 저축)을 객관적으로 파악하고, 이를 토대로 미래 목표(목표 순자산, 은퇴 시기)를 세운 뒤, 그 도구로서 알파와 베타투자를 효과적으로 취사선택해야 한다는 점을 배웠습니다.
2. 비교평가: 작심하고 짚어주신 3가지 핵심 요점
이번 튜터링에서 튜터님이 작심하고 강조해주신 파트는 단연 ‘비교평가’였습니다.
수강생들의 수익률보고서와 질문을 접하시며 이 부분을 꼭 확실하게 잡아주고 싶으셨다고 합니다.
그 중 중요한 포인트 3가지를 남겨봅니다.
1) 부동산의 가치 = 입지가치 + 상품가치
아파트는 땅의 가치인 입지가치(직장, 교통, 학군, 환경)와 건물의 가치인 상품가치(연식, 평형, 브랜드, 세대수, 커뮤니티 등)로 구성됩니다.
어느 한쪽으로만 가치가 결정되지 않기 때문에 이 둘을 종합적으로 고려해야 합니다.
- 예) 역세권 구축 vs 멀세권 신축: 역세권 구축은 땅의 가치가 높고, 멀세권 신축은 상품가치가 높습니다. 두 요소의 우위가 다르므로 종합적으로 비교해야 하며, 단지 역세권이라는 이유만으로 구축을 고르거나 신축이라는 이유만으로 외곽을 선택하는 성급함은 경계해야 합니다.
2) 같은 지역군, 같은 상품성끼리 비교하기
비교평가를 어렵게 느끼는 대표적인 이유는 서로 다른 조건들을 섞어서 비교하기 때문입니다.
(수도권 vs 지방, 59타입 vs 84타입, 200세대 vs 1,000세대, 20년식 vs 99년식 등)
"남자 아이돌과 여자 아이돌을 붙여놓고 ‘누가 더 멋져?’라고 묻는 것과 같습니다. 남자 아이돌은 남자 아이돌끼리, 여자 아이돌은 여자 아이돌끼리 비교해야 합니다. 이 기준이 머릿속에 잡혀 있어야 비교 대상 단지를 올바르게 선별할 수 있습니다."
3) 가격고정 vs 가치고정 → 시작은 ‘가격고정’부터!
비교평가 방법은 크게 두 가지입니다.
- 가격고정: 비슷한 가격대의 단지들을 두고 가치의 높고 낮음을 비교하는 방법
- 가치고정: 비슷한 가치의 두 단지를 선정한 뒤 현재 가격의 저평가 여부를 판단하는 방법
후자인 '가치고정'은 난이도가 매우 높습니다. (튜터님도 3년 차가 되어서야 익히셨다고 합니다.)
이번 주우이 튜터님 2강의 [산본 세종주공6단지 vs 부천 포도영남단지] 예시를 수강생들이 어려워했던 이유도 바로 이 가치고정 방식이었기 때문입니다.
따라서 초보 단계에서는 훨씬 수월하고 안전한 ‘가격고정’ 방식부터 차근차근 시작해보면 되고, 이 방법을 통해서도 충분히 좋은 단지를 매수할 수 있다고 용기를 주셨습니다.
3. 나눔의 의미: 채워주는 것보다 내가 더 많이 채워지는 과정
튜터님께서 긴 시간 동안 투자를 지속할 수 있었던 가장 큰 원동력은 ‘나눔’이었다고 합니다.
다른 이들의 투자를 도우며 무수한 간접경험을 쌓았기에 실력이 비약적으로 늘 수 있었고, 또한 자신의 이야기에 귀 기울여주고 감사를 표하는 튜티분들을 보며 오히려 스스로가 더 크게 채워지는 경험을 하셨다고 합니다.
또한 나눔의 핵심 수단으로 ‘글’을 강조해 주셨습니다.
평소 글쓰기에 대한 부담감이 컸던 저에게 튜터님의 말씀은 큰 울림이 되었습니다.
튜터님은 ‘무조건 글 10개 쓰기’ 같은 당위적 동기부여가 아니라, 튜터링이나 소통 과정에서 설명이 부족했거나 더 많은 사람들에게 공유하고 싶었던 내용을 글로 풀어내셨다고 합니다.
이 말씀을 듣고 제 안의 글쓰기에 대한 허들과 부담을 내려놓을 수 있었습니다.
[앞으로 적용할 점 (BM)]
- 조원분들이 실제 현장에서 어려워하는 질문과 고민을 나눔글로 풀어보기
- 세입자 소통 시: 이사비부터 먼저 제시하기보다, '매도 진행에 따른 퇴거 협조' 방향으로 우선 대화 이끌어가기
매수 기준: 동과 향을 모두 만족하긴 어렵더라도, 최소한 환금성을 고려해 북/동/서향은 피해서 매수하기
긴 시간 동안 밀도 높은 인사이트를 아낌없이 나누어 주신 샤샤튜터님, 다시 한번 감사드립니다!
37조원 분들과 함께 성장의 발판으로 삼겠습니다 :)
