지난 강의가 부동산 투자에 대한 동기부여와 접근 방식에 대한 개괄 이었다면
이번 강의는 부동산 투자 실전의 기초 지식과 사례들로 이루어진 강의였다.
- 부동산 투자의 변하지 않는 원칙
좋은 타자란 좋은 공과 나쁜 공을 구별해서 칠 수 있는 좋은 공을 치듯, 좋은 투자란 가치가 있으나 저 평가 된 물건을 매수하는 것을 말한다. 이를 위해 반드시 기억할 원칙이 있으니 이를 가,저,화,수,원,리 즉
1)가치와 저평가 2) 환금성 3) 수익률 4) 원금보존 5) 리스크 관리를 말한다.
-1)가치는 토지가치와 건물가치를 말하며 이를 부동산에 적용하면 땅의 가치가 높은 곳에 투자를 진행하는것이 높은 시세차익을 기대할 수 있는것을 의미한다. 또한 이런 가치 있는 물건을 공포의 시기에, 같은 가격에 더 가치있고 더 낮은 가격의 물건을 매매해야 하는데 이 때 반드시 알아야 하는것이 비교평가이다. 가격이 비슷하고 가치가 비슷한 아파트를 비교 하여 어느것이 저평가 되어있는지를 판단해야 하는데, 이 판단능력을 키워주는 액션이 바로 임장과 임장 보고서이다.
아파트를 많이 알기 위해서는 앞마당을 5개 이상, 매물은 50개 이상 하여 보고서를 작성하여 정리해야 하는데, 이러한 인풋을 통해서 우리는 가치분석과 비교 평가가 가능한것이다.
-2)환금성이란 자사을 팔아서 돈으로 다시 돌려받을 수 있는가, 즉 매도가 잘 되는가에 대한 문제인데 이 때문에 오피스텔이나 빌라 대신 아파트에 주목해야 하는것이다.
-3)수익률이란 수익금 나누기 투자금(매매가-전세가)이다. 72의 법칙이란 72 나누기 수익률은 원금이 2배가 되는 기간을 이야기하는데, 저축으로 원금 2배가 되려면 대략 15년에서 24년이 걸리나 연수익률이 20프로 일때 즉 부동산 투자를 성공적으로 하는 경우 원금이 2배가 되기위한 시간은 3.6년이다.
-4)원금보존은 투자에 있어 매우 중요한 원칙인데 이를 위해 우리는 적정 전세가율(서울45/55프로, 지방70프로)이상의 부동산을 매수하되 전세가가 오를 수 있는 가치있는 물건을 가지고 내 목표수익률에 적합한지를 보고 선택하되 최악의 상황을 가정하여 버틸 수 있는지 판단하여 혹시 모를 하락장에도 버티는것을 말한다. 가치가 있는 지역 중에 전고점보다 낮은 지역을 선택한다.
-5)리스크 관리란 한마디로 역전세가 오지 않도록 방어하는 것이다. 전세가를 움직이는 힘은 장기적으로는 물가, 화폐가치의 하락에 영향을 받고 단기적으로는 입주물량, 금리인상(혹인하), 전세대출 규제 등에 영향을 받는다. 우리는 부동산지인, 호갱노노 등의 앱을 통해 수요/입주량을 파악하고 아파트 입주예정 물량기간을 확인하며 조급하지 않게 매매를 하여 역전세를 맞지 않도록 노력해야 한다. 결국 리스크 관리란 적은 갭에 욕심내지 않고 전세보증금 전체의 5~10프로를 보유하며 인내하면서 월급 등 고정적인 수입을 가지고 기다려야 하는것을 말한다고 볼 수 있다.
2. 느낀 점과 적용점
강의 하나하나 가!저!환!수!원!리! 모두 처음 배우는 것들이라 귀에 쏙쏙 박히는 듯했지만, 무엇보다 가장 마음에 남는 것은 첫번째, 가치 있는 물건을 볼 줄 아는 법은 하루 만에 되는것이 아니라 강의를 열심히 듣고 그리고 비가 오나 바람이 부나 더우나 추우나 신발을 신고 나서서 보고 정리하는 나의 하루 하루가 쌓여야지 생기는 것이다. 두번째, 결국 내게 가장 큰 리스크는 투자에 대한 무지 라는것이었다.
1호기나 2호기 투자까지 마치고도 열정을 가지고 강의를 듣고 임장, 임보하는 우리 조원들처럼 , 그 분들처럼 나도 한걸음 한발짝을 떼어보며 열정을 가지고 학습하고자 한다. 5개 앞마당에 50개의 임장. 내가 사는곳이 비록 지방이지만 어떻게 해서든 앞마당을 늘려가고자 한다. 투자에 대한 나의 무지나 공포를 관리하기 위해서는 오늘, 지금 여기에 다시 앉아서 강의를 듣고 전화 상담도 하고, 보고서를 쓰고, 투자를 위한 것이 아닐지라도 주위 임장을 하며 임보를 써가며 얕디 얕은 나의 지식과 세계관을 넓혀갈 것이다.
