안녕하세요 원웨이입니다.
매번 글을 쓰자고 다짐하고 다짐하지만, 가장 자신이 없고 시작조차 하기 어려운 영역이라서 쉽게 글이 써지지 않았습니다. 하지만, 남들과 비교가 아닌 현재 글쓰는 나에게 집중하면 되는 것이고 그러다보면 더 나아지고 성장하는 것이니까 부담갖지 않고 시작하는게 우선이라는 생각이 들었습니다.
그래서 내가 현재 새롭게 알게 되거나 동료들이 궁금한 것과 궁금해 할 만한 것들에 대해서 글을 쓰면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
현재는 부동산을 많을 채수를 늘리기에는 세금부담이 되기 때문에 정말 괜찮은 것 2~3채를 관리, 운영하는 것을 목표로 하고 있는데요. 내 상황에서 어떻게 해야 더 좋은 자산을 보유, 갈아타기 할 수 있을까? 이런 의문을 가졌고,
그러던 와중에 강의에서 혼인합가 특례로 인한 세금 절세방법이 떠올랐습니다. 저 뿐만이 아니라, 많은 분들에게도 도움이 될 수 있겠다 싶어서 정리해보겠습니다.
왜 이런 주제로 글쓰기로 정했나?
제 개인적인 상황이 현재 1채에서 2채로 가고 있는 개인적인 상황에 적용될 수 있다고 생각했고, 현재 시장에서도 충분히 유의미하고 활용한다면 세금 혜택으로 인해 보유, 갈아타는 단지가 달라질 수 있었습니다.
복잡한 케이스 속에서 정말 일반적이고 해당될 만한 케이스를 정리했을 때 나와 모두에게 도움이 될 수 있기 때문이기도 했습니다.
매수할 때 가치를 제대로 파악하는 것도 물론 정말 중요하지만, 세금도 미리 체크하지 않으면 받을 수 있는 혜택을 놓치는 경우도 생기는데요. 세금이 매도했을 때 수익과 직결되어 있는 문제이기도 하고 그것에 따라 나의 자산이 달라질 수 있기 때문에 무엇보다 중요하다고 생각했습니다.
그리고 현재 자산을 무한정 늘려가기 보다는 지난장과 다르게 현재 시장에 더 필요한 전략?이라는 생각이 들어서 글을 쓰게 되었습니다.
혼인 합가 특례란 무엇인가?
혼인 합가 특례는 소득세법시행령 제155조 5항에서는 '1주택을 보유하는 자와 1주택을 보유하는 자가 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우로서 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택의 양도로 본다'고 규정하고 있습니다.
여기서 주의할 점이 있습니다. 양도일이 아나라, 혼인신고일 당시에 각각 1주택자 조건을 충족해야합니다.
그리고 24년 11월 11일 이전까지는 혼인합가특례 기간이 5년이였지만, 그 이후로는 10년으로 늘었습니다. 이 때 기준은 양도일로 계산하면된다.
예) 20.1.1 혼인신고 했다면 29.12.31.까지 양도한다면 특례가 적용되는 것입니다.(양도일 기준이기 때문에)
그림으로 표현한다면 이렇게 됩니다.
참고) 혼인 후 이혼했다가 같은 배우자 또는 다른 사람과 재혼하는 경우에는, 재혼한 날부터 다시 10년을 계산합니다.
위 조건을 다 만족한다고 해도 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰주셔야 합니다. 보유(거주)기간이 2년이 안되었다면 비과세 대상이 안되겠죠?
* 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)
어떻게 활용할 수 있을까?
각각 1주택 + 1주택으로만 활용할 수 밖에 없는걸까요? 조금 아쉬움이 남겠죠?
여기서까지라면…. 글을 쓸 필요도 없었을 것입니다. 제 상황속에서 궁금했던 것들과 일반적으로 사람들이 문의를 많이하고 해당되는 케이스를 정리해 보겠습니다.
예외사항은 항상 있기 마련이겠죠? 실질적으로 우리가 활용할 수 있는 일시적 2주택과 1주택도 혼인합가 특례 사례를 활용할 수 있습니다.
케이스1 : 혼인합가로 2주택 이후 신규로 1주택 추가 매수한 경우(일시적 3주택)
케이스2 : 일시적 2주택 + 1주택 상태로 혼인한 경우(일시적 3주택)
결론적으로 일시적 2주택 케이스에서 합가 전후든 상관없이 활용할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 두가지 조건 일시적 2주택 + 혼인합가특례를 만족해야하는데요.
- 일시적 2주택 조건 : 종전주택 취득 1년 후 신규주택을 취득 + 종전주택 2년보유(거주) + 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전주택 매도(123법칙이라고 하시면 알까요?)
- 혼인합가특례 조건 : 10년기간
이렇게 잘 활용하면 3채 모두 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
그러나 여기서 알아야 할 것이 있는데요. 위 일시적 2주택 조건에서 취득 간격을 1년을 지켜야하지만 혼인합가 특례 케이스에서는 1년 경과 요건이 없음을 알 수 있습니다.
부부 각1채 혼인 후 10년내 1채 비과세
지분 공동명의여도 각 1채로 인식
나의 상황에 적용
위의 케이스에 저는 속하지 않았습니다.
1채를 보유하고 있었고 공동명의 상태였는데요.
네이버 엑스퍼트 세무사 상담 결과, 아래와 같이 각각 1주택을 소유한 것으로 지분이 조금이라도 있다면 1주택자가 되는 것으로 해석하였습니다.
부동산거래관리과-588
(공동주택을 여러사람이 공유한 경우 공유자 각각이 1주택을 소유한 것이라고 명시)
부동산거래관리과-0532
(2주택자와 1주택자가 혼인한 경우 혼인합가특례 대상이 아니라고 회신)
그래서, 1채를 추가 매수한다면 저는 2주택이 되는 것이고 혼인한다면 2주택자와 1주택자가 혼인한 경우가 되고 혼인합가 특례대상이 아니라는 것입니다.
저는 방법이 없는 걸까요?
하지만, 방법은 있었습니다.
현재 보유하고 있는 자산을 1명의 명의로 만드는 것이였는데요. 취득세,양도세가 발생하는 것 뿐 만아니라, 실질적으로 돈도 서로 주고 받아야 했기데 돈도 필요했습니다.
이때 주의할 것은 차용증을 쓰고 우체국 내용증명과 이체내역으로 확실하게 증빙자료를 만들어서 준비해야 합니다.
이렇게 준비가 다 되었을 때 무주택 명의로 1채를 추가 매수하고 혼인신고를 한다면 각각 1주택자로써 혼인합가특례 대상이 되더라구요.
팁 하나 더 드린다면, 부부증여는 10년 간 6억까지 공제되기 때문에 차용증을 썼다면 이것을 활용하시면 되겠습니다.
이상으로 혼인합가특례를 알아보았는데요. 훨씬 더 다양한 케이스를 조합해서 혜택을 받을 수 있습니다.
그러나 너무 복잡하고 일반적이지 않기 때문에 이전에 세무사 상담을 2~3곳 이상 받으셨으면 좋겠습니다.
위 내용도 최대한 정확하게 정보를 전달하려고 노력했지만, 개인 상황도 다르기 때문에 반드시 전문가와 상담 후에 꼭 진행하셨으면 좋겠습니다.
이상입니다.
