안녕하세요. 초록도해입니다.
5강은 선배님들의 경험담을 녹여서 나눠주신 꿀팁이 가득담긴 강의였습니다.
룰루랄라7 선배님은 투자와 연결되는 임보작성법을
반나이 선배님은 복기의 방법을
스리링 선배님은 전세만기 때 액션플랜을 알려주셔서
후기로 잘 정리해서 BM까지 해보도록 하겠습니다.
투자와 연결되는 임보 작성하기 - 룰루랄리7 님
우리는 앞마당을 만들면서 임장보고서를 작성하는데
분명 투자를 위해서 지역을 분석하고 임장 다녀온 것을 정리해서 가치와 가격을 비교하고
내가 할 수 있는 가장 좋은 물건을 뽑는 과정임을 머리로는 알고 있지만
임보를 쓰다보면 정말 투자를 위해서 작성한다기 보다는 과제를 한다는 느낌으로 작성한다는 느낌을 받아왔습니다.
선배님께서 임보를 통해 투자하신 과정을 보고 투자와 연결된 임보는
시장이 주는 신호를 통해 기회를 알아보고
생각을 하나씩 검증하면서 가치에 확신을 갖고
가치와 가격을 연결해서 투자 판단을 내리는 과정임을 배울 수 있었습니다.
<투자할 기회를 찾아가는 과정> 에서
시장 파악은 공급-뉴스-매매전세-매물수증감-가격 순으로 확인할 수 있었습니다.
지방에서는 공급이 시장가격에 영향을 주는 요소이기 때문에
단순 입주물량 체크에서 더 깊이 들어가 미분양, 준공 후 미분양이 어떻게 소진되고 있는지 디테일하게 봐야합니다.
그리고 기사와 매매전세를 확인하며 지역분위기와 매매보합+전세상승, 매물수 감소를 전임으로 확인하면서
뾰족하게 투자기회를 포착 할 수 있습니다.
그리고 그 지역의 시세가 어디까지 움직였고, 가격흐름이 어떻게 흘러가고 있는지 확인까지 !!
이렇게 투자할 지역을 강의나 튜터님께 듣는 것도 좋지만
남들이 아직 관심없지만 투자 가능한 지역을 내가 알아보고 미리가서 앞마당을 만들고
가격이 오르기 전에 가치있는 아파트를 저렴하게 살 수 있는 기회를 잡는 것이 중요하다는 것을 느꼈습니다.
이렇게 투자할 기회를 찾았으면 검증을 통해 투자로 연결하는 과정을 임보에 녹이면 됩니다.
가치확인 → 가격 검증 → 현장확인 → 투자 판단
먼저 가치를 비교하고 내가 그 단지를 선택한 이유를 남겨서 스스로에게 확신을 더해야 된다는 과정이
지금 저에게 꼭 필요한 것 얻어 갈 수 잇었습니다.
내가 선택한 이유를 작성하고, 비교를 하다가 의문이 생기를 것들을 적어보고
임보에 풀어보는 과정을 데이터와 현장검증을 통해서 정리하고 적용해보면서
나만의 투자데이터를 쌓아가는 것이 중요합니다.
임보는 투자에 확신과 내가 가진 자산의 확신 가지는 과정임을 알게 된 소중한 강의였습니다.
기회는 데이터를 통해 검증해가고 확신은 현장에서 만들어진다는 것을 명심하고 행동해보겠습니다.
좋은 강의 해주신 룰루랄라7 선배님 감사합니다💕
투자와 성장에 연결되는 투자 복기 방법 - 반나이님
반나이 선배님께서는 복기를 통해 기준을 다시 잡고 다음 투자의 수준을 높이는 필터 역할을 하기 때문에
복기는 중요하고 시급한 것이라고 해주셨습니다.
복기의 4step 1.당시상황- 2. 판단&검증- 3. 대안- 4. 기준적용
1. 당시상황: 시장상황 & 자산상황으로 내 선택지는 무엇이 있었는지 확인해보고 내가 놓친 기회가 있었나 복기!
- 시장상황: 기사-랜드마크-KB시세로 당시 가지고 있는 앞마당에서 어떤 기회를 줬는지 확인하고 한줄로 정리!
- 자산상황: 현금-자산-레버리지로 내 자산 중에서 활용하지 못한 자산이 있었는지 점검해보기
2. 판단&검증
- 올바른 판단근거: 현재 가격이 많이 올랐다고 잘한 투자는 아니다. 다시 가치를 적절하게 판단했는지 비교평가!
- 올바른 가치 판단 검증: 그 당시 비교평가했던 나의 판단을 복기해보고, 놓쳤던 기준을 다시 올바른 기준으로 정리!!
3. 대안
- 검토안한 곳에서 기회? : 투자 당시 검토 하지 않았던 다른 앞마당에서 기회를 찾아본다. 놓친이유를 정리하기!
- 레버리지(실거주는): 레버리지를 이용해서 실거주할 기회는 없었는지 확인! 두 방법 중 어떤 선택이 더 가치있는 자산을 매수 할 수 있었는지 확인하는 과정
4. 기준적용
- CSS방법으로 기준 적용을 다음 투자와 연결시켜 볼 것.
- 스타트가 계속되면 컨티뉴가 되고 컨티뉴를 하다가 아니면 스탑하는 순환과정
- 기준을 잘 정리하기 위해서는 질문과 관찰이 필요하고, 즉시 행동으로 옮겨야한다.
이번 복기 과정도 반나이 선배님의 경험을 예시로 함께 해주셔서 이해하는데 도움이 되었습니다.
마지막으로 해주신 말씀 중에서
돌아갔기 때문에 다시 왔던 곳으로 돌아가지 않았고, 시행착오하며 돌아갈 일들이 적어졌다는 말이 인상깊었습니다.
돌아가더라도 끝까지 가는 여정에 선배님의 뒤를 따라가도록 하겠습니다.
좋은 강의해주신 반나이 선배님 감사합니다.💚
전세 만기 실전 운영법 - 스리링님
전세 만기가 다가오면서 세입자에게 어떻게 이야기하고 매도계획을 세워야하나 계속 고민이였는데,
그 과정을 스리링 선배님께서 경험담을 다 녹여서 자세히 설명해주셔서
이번 세입자 소통에서 활용해 볼 수 있을 것 같습니다.
물건을 잘 보유하거나 매도하기 위해서는 전세 운영을 잘 해나가야합니다.
세입자 2년 갱신의사가 있는지, 만기라면 신규세입자를 계약할 것인지, 세입자를 내보낼것 인지~
운전대는 내가 잡고 있기 때문에 내가 잘 판단하고 결정하는 것이 중요했습니다.
세입자 만기가 다가오면 6개월 전에 (마지노선은 3개월!! 63빌딩!!) 세입자에게 의사를 물어봅니다.
<주의할 점>
- 2개월이 지나면 묵시적 갱신이 되는데, 묵시적 갱신 되면 이후 2년이 아닌 4년을 더 거주 할 수 있다는 점
- 재계약을 하더라도 갱신권을 1회 사용했으면 다시 발생되지 않는다는 점.
- 1년만 갱신한다고 협의 했더라도, 세입자 권리로 2년까지 거주기간을 번복할 수 있다는 점.
1. 세입자가 갱신할 경우
그리고 갱신 의사는 가급적 세입자와 직접 소통하는 것이 좋고,
필요한 정보나 설득해야되는 사항이 있다면 부사님을 ‘넛지’로 활용하는 것이 좋습니다.
- 내가 말할 것: 계약의사, 일정관련 최종 확인, 협의가 필요한 조건
- 부사님 말할 것: 현제 시세, 시장 분위기, 협의가 필요한 내용 중 설득력이 필요한 내용
시세파악(5개월) : 주변시세, 실거래가, 아직 찍히지 않은 실거래 부사님께 확인
증액협상(3개월) : 세입자가 증액 거절 가능 → 그렇다면 편익을 찾자. 서로 윈윈하는 전략
계약서작성(1개월): 계약서 2부→금액,계약기간,특약작성→보증금=계약금(기전세금)+잔금(상승분)
상황에 따라 만나서 계약하거나 등기로 주고받거나 전자계약도 가능
# 특약: 갱신계약이라는 문구, 이사계획은 4개월전, 날짜는 협의하는 문구!!
- 내 만기일은 27년 2월 24일, 6개월 전인 8월 24일에 문자를 보낸다.
내 보증금은 2.4이고 현재시세는 2.4이다. 증액이 어려워보이지만 주변 전세가 없어서 협의해볼 만하다.
2. 신규전세 세팅할 경우
세입자가 만기 때 퇴거한다고 할 경우 <이사날짜>와 <집 구경 시간대>를 확인합니다.
그리고 갱신권 사용한 세입자는 만기 전이라도 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 3개월이 지나면 해지가 된다는 것을 잊지 말아야겠습니다.
신규 전세 세팅은 4개월 전( 적어도 2개월 전)까지는 무조건 뺀다는 생각으로 적극적으로 광고를 해야합니다.
만약 임박해서도 세입자가 나타나지 않으면 전세퇴거대출자금을 알아봐야 하는데
비규제일 경우 KB시세로 LTV 70%까지는 나오고, 그 다음은 나의 DSR한도 내에서 지급이 가능합니다.
규제지역은 6.27이후는 최대 1억까지만 가능하기 때문에 매수 계약일과 세입자 최초계약일 둘다 규제 전인지 후인지 꼭 확인해보고 대출금과 가용자금 계획을 세워야합니다.
나머지는 갱신 때와 마찮가지로 주변시세를 파악하고 부사님과 소통을 통해서 세입자를 찾고
기존 세입자의 전세대출 종류에 따라서 잔금 처리까지 잘 하면 됩니다.
스리링 선배님이 해주셨던 말씀처럼 내 운전대는 내가 잡고 간다는 것을 명심하겠습니다.
실제로 도움되는 전세만기 운영법 알려주셔서 감사합니다💕
