수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요! 초록도해입니다.
규제 이 후 투자자들 사이에서 핫한 지역!
비규제 지역 중 최근 경기 동북부에서 가장 뜨거운 관심을 받고 있는
8호선 교통 호재 최대 수혜지역으로
이미지 변신한 이 곳!
‘남양주 다산신도시’
1. 다산신도시, 왜 주목해야 할까?
먼저 다산의 입지를 살펴보겠습니다.
다산은 서울과 인접하고 있는 구리시를 옆 가장 가까운
남양주시의 신규택지로 왕숙천을 끼고 신축단지들을 형성하고 있습니다.
- 행정구역 & 위치: 경기도 남양주시 다산동 일원 (진건지구 + 지금지구)
- 규모: 약 3만 2천 세대, 계획인구 약 8만 6천 명의 대규모 택지지구
- 핵심 가치: 서울(강동, 송파, 노원) 접근성이 뛰어난 경기 동북부의 대표 주거 중심지
직선거리로는 강남역 17km, 잠실역 13km 등 물리적으로는 좀 멀리 있습니다.
경의중앙선 “도농역”이 유일한 지하철 역이었지만 정시성은 기대할 수 없고 ,
광역버스도 돌아돌아서 1시간 반정도 가야 도착하는..
교통의 아쉬움이 있었던 지역이었습니다.
그럼 다산이 왜 핫한가? → 교통의 혁명
다산신도시의 가치를 가장 크게 끌어올린 핵심 요소는 단연 ‘교통’입니다.
- 지하철 8호선 연장 : 다산역 개통으로 잠실까지 20분대 진입 가능 (강남 접근성의 획기적 개선)
강남까지 1시간 이상 걸렸었다면 8호선 개통 후
강남까지 1시간 이내에 접근할 수 있어 입지가치가 크게 개선 되었습니다.
거기다가 서울수도권에서 귀한 신축단지들이 평지에 모여있기에
사람들이 선호하지 않을 수 없겠죠?
2. 입지 분석: 진건 vs 지금 vs 도농
다산신도시는 크게 진건지구와 지금지구 두 개의 축으로 나뉩니다. 두 지역의 매력이 확실히 다릅니다.
① 진건지구 (중심 상권 & 역세권 중심)
- 특징: 8호선 다산역을 중심으로 형성된 대규모 신규 택지로 쾌적한 환경
- 인프라: 현대프리미엄아울렛, 다산공원 등 생활 편의시설 집중
- 학군: 다산초, 하늘초 ( 학군이 선호도로 이이지진 않음)
- 자연환경: 왕숙천, 다산 공원 조성이 좋음.
대표 단지: (대장) 다산자이아이비플레이스, 다산롯데캐슬, 힐스테이트 다산
② 지금지구 (행정타운 & 쾌적한 주거)
- 특징: 남양주 시청 제2청사, 법원, 경찰서 등이 밀집한 행정타운 중심 신축 택지
- 교통: 지하철 노선X, 왕숙신도시 들어서면서 9호선 호재
- 대표 단지: 다산금강펜테리움
③ 도농지구 (준구축 & 경의중앙)
- 특징: 준구축, 비균질, 빙그레공장,
- 교통: 경의중앙선
3. 8호선 다산역 - 아파트 선호도와 가격
가격대를 살펴보면
<대장> 다산자이아이비플레이스 84
- 매매 11- 12억대
전세 6억대 후반
그 외 30평대 기준으로
- 매매 9억 - 10억대
- 전세 6억대
의 가격이 형성되어 있습니다.
다산은 신축환경이기이 역세권에 모두 접근가능하기 때문에
역세권이 가격에 큰 영향을 끼치지 않는다는 것을 확인할 수 있습니다.
아이를 키우기에 살기 좋은 환경은 어디인지?
역으로 가는길이 밤에 안전한지?
단지 내 동간거리, 조경, 주변 상권 등
환경적인 부분이 더 중요합니다.
이는 손품으로 다 알 수 없기 때문에
발품으로 현장에서 가셔서 미묘한 환경의 차이를 확인해보시기 바랍니다:)
4. 이 시간 다산의 분위기는?
10.15 규제 이후 투자수요가 몰리고 있으면서 가격이 한차례(매매가 0.5-1.0억) 상승한 상황입니다.
올해 5월 9일 다주택규제 이후에도 투자를 위한 문의가 지속되고 있는 곳이었습니다.
전세 품귀현상에 수요가 많으니 가격조정은 어렵거니와
매도자 입장에서도 가격을 올리거나 계좌를 거두는 현상이 나타고 있습니다.
전세가 상승하는 속도보다 매매가 상승하는 속도가 크기 때문에
투자자의 입장에서는 투자금이 시간이 지날수록 많이 들 수 밖에 없는 상황입니다.
5. 결론 (도해 생각)
구리시가 완성형 기성 도시의 매력을 가졌다면,
남양주 다산신도시는 이미 완성된 신도시의 쾌적함과
8호선이라는 강력한 교통 호재가 결합된 곳입니다.
- 실거주자라면: 강남권 출퇴근이 필요한 쾌적한 환경에서 아이를 키우길 원하는 젊은 신혼부부
- 투자자라면: 향후 인근 왕숙신도시 공급 물량을 체크하면서, 기회가 있을 때 투자타이밍을 노려볼 만한 지역.
현재는 신축이기 때문에 상품성으로 높은 가격을 형성하고 있으나,
연식이 지나고 하락작이 오는 시기가 지나면 입지좋은 구축을 이기기 어렵기 때문에
중기 또는 단지 보유 전략을 가지는게 좋습니다.
지역 분석을 할 때 가장 중요한 건 직접 발로 뛰며 '내가 살고 싶은 곳인가?'를 느껴보는 것 같습니다.
다산신도시에 관심 있으신 분들께 도움이 되었길 바랍니다.
서울 옆세권, 편견 속에 기회가 숨어 있는
다른 비규제 지역도 궁금하시다면! 아래의 글을 참고해보세요💛
#1 인천 서구(완대장): https://weolbu.com/s/OMfPyhfL80
#2 산본(람파드): https://weolbu.com/s/OMfQhCwXPC
#3 인천 부평구(도리밍): https://weolbu.com/s/OMfRnxFnCg
#4 구리시(함께하는가치): https://weolbu.com/s/OMfSS8W3aI
#5 일산 덕양구(프로참견러): https://weolbu.com/s/OMfS5QjvOY
#6 안양 만안구(뽀곰): https://weolbu.com/s/OMfTmSIoYw
#7 남양주 다산(초록도해): https://weolbu.com/s/OMfUgzyCDe
#8 부천시(걷는): https://weolbu.com/s/OMfUgzyCDe
#9 동탄(노력의삶): https://weolbu.com/s/OMfVufzeRS
