저는 예산이 8억 정도인데요.
광명이 더 좋은지, 노원이 더 좋은지 잘 모르겠어요.
어디가 더 많이 오를까요?
상승장에도, 하락장에도 늘 많이 받는 질문은
“어디가 더 많이 오를까”입니다.
집이라는게 인생 최대의 소비이기도 하고
이왕이면 나중에 팔 때 더 비싼 값을
받고 싶은 것은 누구나 바라기 때문에
더 많이 오를 집을 찾는 게 전혀 이상하지 않죠.
그런데, 더 많이 오를 집을 찾는 건 생각보다 쉽지 않습니다.
2025년, 분당과 광명의 가격이 비슷했습니다.
하지만 2026년 현재, 3억 이상의 차이가 납니다.
분당을 선택한 사람, 광명을 선택한 사람
무엇이 달랐을까요?
비교평가가 필요한 이유
앞서 말씀드린 분당과 광명,
가격은 같았지만 가치가 달랐습니다.
그리고 이것을 알아볼 수 있는 사람은
3억을 더 버는 선택을 할 수 있었습니다.
“어디가 더 많이 오를까”는 알 수 없지만
“어디가 더 좋을까”는 충분히 알 수 있습니다.
그래서 우리는 인생 최대의 소비인
집을 살 때 많이 비교해야 하고,
많이 비교할수록 더 좋은 선택을 할 수 있습니다.
비교평가가 어려운 이유
광명에 있는 복도식, 구축, 방2개 아파트도 8억대
강북구에 있는 계단식, 구축, 방3개 아파트도 8억대
두 단지의 가격이 비슷한 상황입니다.
하지만 지역도, 평형도, 방 갯수도, 연식도 다릅니다.
같은 것은 오로지 가격 뿐입니다.
같은 가격대, 다른 선택지를 두고 선택해야 하는 상황에서
어디의 입지가치가 더 좋은지 모르기 때문에
우리는 늘 선택을 앞에 두고 고민만 하다가
시간을 흘려보내게 됩니다.
다시 말해 ‘어디가 더 좋은지’ 모르기 때문에
비교평가가 늘 어려울 수 밖에 없는 것입니다.
비교평가의 모든 것
1. 급지
같은 가격대 앞에서 어디가 더 좋은지
판단하기 위해서는 가장 먼저
지역의 위상을 알아야 합니다.
그래도 강북구는 서울인데.. 경기도 보단 낫지 않아?
라고 생각할 수 있겠지만, 그렇지 않습니다.
단순히 서울과 경기도라는 틀 안에서 비교하는 것이 아니라
서울 내에서도 00구, 경기도 내에서도 00시처럼
나눠서 지역의 위상을 구분할 수 있어야합니다.
우리는 이것을 보통 ‘급지’라고 표현합니다.
서울, 경기도 급지
| 급지 | 서울 | 경기도 |
|---|---|---|
| 1급지 | 강남, 서초, 용산, 송파 | 과천, 판교 |
| 2급지 | 성동, 마포, 광진, 양천 | 분당, 위례 |
| 3급지 | 영등포, 동작, 강동, 종로, 중구 | |
| 4급지 | 동대문, 서대문, 강서, 관악, 성북 | 평촌, 수지, 동탄, 하남, 구리, 성남(수정·중원구), 광교, 광명 |
| 5급지 | 구로, 노원, 은평, 강북, 도봉, 금천, 중랑 | 부천, 만안(안양), 덕양(고양), 일산, 남양주, 의왕, 수원 |
급지는 크게 5개 정도로 나눕니다.(1~5급지)
그리고, 급지를 나누는 기준은 ‘가격’입니다.
보통 국민평형(전용 84㎡) 기준 실거래가나 평당가를
지역별로 나눠 비슷한 가격대끼리 묶어볼 수 있습니다.
“가격만으로 급지를 결정하나요?”
“그럼 가격이 변하면 급지도 변하나요?”
네 맞습니다.
가격만으로 급지를 결정합니다.
가격이 변하면 급지도 변합니다.
그런데 더 중요한 것은
가격을 결정하는 것이 있다는 겁니다.
그것을 우리는 입지라고 합니다.
비교평가의 모든 것
급지 = 입지
다시 말해, 지역의 위상은 입지에 따라 달라집니다.
그리고 입지는 가격을 결정하고, 가격은 급지를 결정합니다.
앞서 말씀드린 서울 강북구와 경기도 광명도
단순히 서울이라 무조건 좋은 것이 아니라
강북구는 서울의 5급지,
광명은 서울의 4급지 수준이기 때문에
급지만 놓고 보면 광명이 조금 더 우위라 볼 수 있습니다.
하지만 급지를 나누는 것을 단순히 공식 외우듯이
외운다고 비교평가가 늘지 않습니다.
왜 강북구는 서울에서 5급지인지
왜 광명은 서울의 4급지 수준인지
입지가치를 바탕으로 나눠볼 수 있어야합니다.
(입지가치=일자리/교통/학군/환경)
정리하겠습니다.
비교평가를 잘 하기 위해서는
일단, 지역의 위상을 잘 알아야합니다.
그리고 지역의 위상은 급지로 나눌 수 있고
급지는 가격을 기준으로 나눕니다.
가격은 입지가 반영된 것입니다.
그래서 입지는 가격을 결정하고, 가격은 급지를 결정합니다.
단순히 외우는 것이 아니라
이러한 기준을 알고 이해해야 합니다.
그래야 비교평가가 조금 더 수월해집니다.
“급지를 이해하면, 비교평가 잘 할 수 있나요?”
아쉽게도 그렇지 않습니다.
그래서 다음에는 비교평가의 모든것 2번째 이야기,
생활권 선호도에 대해 말씀드리고자 합니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
요즘 독감과 코로나가 다시 유행한다고 하니
모두 건강관리 잘 하시길 바라겠습니다.
