[열기 92기 25조 저평가내눈에보이조_주키미] 용인시 수지구 상현동 현대성우1차아파트 수익률 분석 보고서 1~2주차

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 상현동 현대성우1차아파트

• 연식: 2001년식
• 세대수 : 470세대
• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

수지구 종사자 수 : 9만명

수지구 직장 등급 :  C등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 41분 

여의도역 : 1시간 1분 

시청역 : 1시간 8분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 서원중학교, 학업성취도 92.8%, A등급

         소현중학교, 학업성취도 92%, A등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 롯데몰(1km), B등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 수지구 3년입주 합계 : 0세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)

[부동산 지인] 

[직방] 리모델링 포함시 9,060세대 (단, 당장 3년 이내 아님)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 수지구 인구수 : 368,721명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 368,721x0.005 = 1,844세대

3) 3년 입주량 합계 : 0 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 0세대)

신축 2029년 수지 자이에디시온 (480세대)

※ 리모델링 및 신축분양

[출처] 수지구청역 인근 리모델링 4개 단지, 지금 어디까지 왔나?.jpg (부동산 스터디') | 작성자 suji map

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  0 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 이내 (S등급)

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

주요 업무지구 중에서 강남 외에는 모두 거리가 멀다. 

강남 외 주요 업무지구까지 많은 환승구간 또는 버스노선의 필요성이 존재하고(사실상 수지의 공통점)

성복역까지 도보 15분이 걸리는 것이 단점이나

아파트 앞 버스정류장에서 성복역가는 다수의 버스가 잦은 배차간격으로 오는 것이 장점

주변 학군 및 환경은 나쁘지 않으나, 대체 불가한 수준은 아니며

바로 앞 원희캐슬프라자 상권이 수지구 내 2번쨰로 큰 상권이나, 수지구청 앞 학원가보다 작은 규모.

롯데몰 한개밖에 없으나 앞 상권에 다양한 식당, 병원, 상점이 존재해 편의성이 있음

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 현대성우1차 32평 현재 매매 9.8억, 전세 5.3억 (현재 매물없음)

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년  9월  매매 7.5억 전세 최저 4.8억~최고 5.2억 (실거래가 2.8억~5.5억)

- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년  1월  매매 5.35억 전세 최저 4.4억 (실거래가 3.5억)

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

저점매수시 (2023년 기준) 3년만에 수익률이 280%다

실거주로 21.9월 매수하고, 22.8월 잔금 처리하며 입주하였는데

당시 결혼시기에 맞춰 어깨에 구매하다보니 2023년을 놓친 것이 아쉽다

기존 매물들이 많이 쌓여있었는데 최근 2~3년간 굉장히 활발하게 거래되었고

현재 33평형은 매물이 없는 것으로 보인다

현재가 전고점을 넘은 상황인지라, 추후 떨어질 가능성이 있을지 검토하는 것이 필요하겠다

다른 단지에 비하여 다소 늦게 오른 감이 있는데, 수지구 내에서 ‘상현동’ 자체의 매력도가 낮은 탓으로 보임

수지라서 오른 것으로 보이고, 수지 내 가성비 있는 금액대 아파트(9억 이하)였다고 판단됨

 PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 입지가 비슷한 곳에 대해서능 경험이 부족해, 금액을 고정하여 비교해보았다.

고점 금액 9.8억을 기준, 평촌 내 아파트와 비교시

범계역 목련3단지 22평 9.5억 (매물 9.7~9.9억 형성)과 비교해볼 수 있겠다.

직장 B 

교통 A(강남역 45분) 

학군 S (귀인중) 

환경 A (롯데백화점)

공급 A

학군이 매우 유명하고, 범계역이라는 4호선역이 도보권내. 방2화장실1의 20평대인 것을 제외하고는

입지적 가치는 목련3단지가 충분해보인다.

신분당선의 가치가 4호선의 가치보다 높은 것 외에는 상현동 현대성우1차보다 목련 3단지 입지가치가 높다

목련3단지가 저평가이거나 현대성우1차가 고평가같다

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 성복동 및 상현동의 30평대 매물이 흔치않아 단지 내 30평대 매물의 거래는 활발하다. 

다만 입지가치가 독보적이지않아 가격 조정 반드시 필오해보임 

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 저점 매수시 3년만에 280%를 상회한다

디만 동일 금액으로 다른 지역 다른 아파트였다면 더 높지않았을까..

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율은 현재 기준 60%를 지키고있음, 입지독점성 아쉬움, 주변 입주물량은 전무하여 입주물량은 적정하다고 판단

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

현재 실거주의 만족도는 있으나…

레버리지 투자로는 부적절하다고 판단 

3.  작성하면서 느낀점 : 

입지 고정을 통한 비교, 가격 고정을 통한 비교는 절대적인 것 같다. 아직 객관적으로 비교하기가 너무 어려워서 노력이 필요한 것 같다!