월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 성남시 분당구 |
두 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 |
세 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 16~17억대로 고려하였고, 현재 수지구에서 갈아타기를 고민하고있는 상황이다.
경기도 남부권에서 지내는 것을 선호하기도하여, 후보 지역 선정에 큰 어려움은 없었다.
본래도 갈아타고싶었던 성남시 분당구가 1순위,
수지 내에서 업그레이드하는 차원에서 2순위,
광교를 고려한 수원시 영통구를 3순위로 선정하였다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 정든마을한진7단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 성남시 분당구
- 연식: 1995년
- 세대수: 564세대
- 평형 : 27평(계단식/방3화1) 저층
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
현재 세가족이고, 둘째 계획이 있기때문에
방3개는 필요하다고 판단하여, 25평이상으로 필터링을 해보았다
정자동에서의 매물을 확인해보았을 때,
한솔마을은 당장 리모델링으로 이주 문제가 있어, 실거주가 어렵다는 점에서 제외하였다
정든신화가 27평이나 2층(저층)인지라 제외
정든동아/정든우성의 경우, 31평대는 1~2층 매물은 제외하고,
26평대는 정든한진보다 역에서 멀기때문에 제외했다
결론적으로 정든마을동아2단지의 31평대 3층의 매물도,
평형말고는 정든마을한진7차 27평보다 더 좋은 점은 없기때문에
정든마을한진7단지을 먼저 비교했다.
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리: 17.2km
- 강남역까지 소요시간: 36분(버스환승 필요)
- 시청역까지 소요시간: 1시간8분(버스환승 필요)
- 여의도역까지 소요시간: 52분(버스환승 필요)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장은 1시간 13분, 배우자 차량으로 33분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): AK플라자 백화점1개, 이마트1개
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) A
- 중학교 학업성취도: 분당중 94%
- 학원가 유무: 학원가 95개
3) 가격
- 평형 정보: 27평 (저층)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 17억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 17.4억
4)가치평가 및 결론
-교통/직장: 신분당선, 분당선 더블역세권이고, 정자역까지 대략 9분 소요된다 (버스로는 5정거장 5분)
걸어서는 20분 가량 소요되는데, 정자역은 역에서 한블록씩 멀어질 수록 가격 차이가 확연했다
그 외 시청 등은 주로 버스편인데, 배차간격이 좋은 편으로, 교통 입지는 매우 좋다고 판단한다
분당은 주로 판교에 직장이 몰려있으나, 정자동에서 ‘네이버’, ‘두산’ 등 대기업이 몰려있다
-환경: 정자역 탄천을 기점으로 상권이 많은 곳, 아파트가 몰려있는 곳으로 나뉘는데 아파트쪽에 있는 단지다
정자역 주변 상권이 활발 & 서현역 AK플라자 & 판교역 현대백화점이 있고
탄천주변 공원이 있어 환경적으로 우수하다고 생각했다
-학군: 학군이 좋은 서현동, 수내동에 비해서는 선호도가 떨어지는 곳이나,
학군을 크게 고려하는 분당 특성상 서현 수내가 아니라면,
정자동은 환경을 많이 고려하고 역세권 단지가 중요하겠다 생각했다.
-종합: 교직환학 모두 만족스럽지만
현재도 저층인지라, 저층은 피하고자하였는데 예산 범위내 매물이 저층이라는 점이 걸렸다.
정자역의 경우 역세권이 가장 중요하다고 생각되는데, 예산에서의 최선이 정든마을으로 판단된다
실제로 정자역까지의 이동 시간, 버스 배차간격 등을 확인해보면 좋겠다고 생각했다.
단지 2. 판교원9단지 한림풀에버
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 성남시 분당구
- 연식: 2009
- 세대수: 1,045세대
- 평형 : 29평(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 13.37Km
- 강남역까지 소요시간: 36분(버스환승)
- 시청역까지 소요시간: 58분(버스환승)
- 여의도역까지 소요시간: 55분(버스환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나의 직장 1시간 9분(버스환승), 배우자 24분(차량)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2개(현대백화점, 서현AK플라자), 마트1개
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) A
- 중학교 학업성취도: 판교중 93%
- 학원가 유무: 없음 (수내동, 정자동으로 나가야 함)
분당구내에서 서판교 자체 학군 선호도가 높지 않은 것으로 보이는데 (서현,수내,정자에 비하여)
서판교 내에서는 운중동보다는 판교동이 학군 선호도가 높을 것으로 보인다 (낙생초, 판교중, 낙생고 등)
3) 가격
- 평형 정보: 17.3억
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 17.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 16.4억
4) 가치평가 및 결론
-교통/직장: 막연히 서판교는 동판교나 분당 지역에 비하여 교통이 뒤처질 것이라 생각하였는데
실질적으로 숫자로 보았을 때 뒤처지지않아 역시 정량적 기준으로 봐야하는구나 다시금 느꼈다
다만, 역세권이라고 볼 수는 없고, 월판선의 ‘서판교역’ 또한 운중동에 생기는지라 역세권과는 거리가 먼 단지이다
판교역까지 15분이 걸리는 것에 대해서도 판교역까지 가는 길이 막히지는 않는지, 버스가 얼마나 자주, 많이 있는지 여부 또한 중요할 것 같다.
-환경: 환경 측면에서는 비교단지인 정든마을보다 더 좋게 평가된다. 백화점 2개, 마트, 도보권의 초등학교와
바로 앞 상권도 정자동에 비하여 유흥상권이 덜한 부분도 학부모 입장에서는 플러스 요건이라고 생각했다.
-학군: 자체 학원 상권이 존재하지않아, 정자동이나 수내동으로 이동을 해야하는데 차량, 버스를 이용해야하는 단점이 있다.
-종합: 환경적 측면이 우수하고, 물리적 거리 또한 매우 짧은데다, 1000세대가 넘는 대단지라는 점도 긍정적 요소이다
다만, 비행안전구역 고도제한이 걸려있는 동이 있다는 점, 역세권이 아니라는 점에서,
실제 분임을 통해서 교통이 어떤지 겪어봐야겠다는 생각이 들었다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론
교직환학 비교를 해보았을 때, 정량적으로 더 우수한 곳이 실제 호가도 더 높은 상황이다
(판교원9단지>정든마을7단지)
다만 교통, 특히 강남 접근성을 비교하였을 때
큰차이가 존재하지 않는데 실질적으로 역세권을 고려하면 정든마을한진7단지가 우위에있다.
그리고 한림아파트가 있는 서판교에서, 서판교역이 생기면서 분위기가 판교동이 아닌 운중동으로 크게 흘러가는 것도,
교통 측면에서는 아쉬운 점이다.
최근 실거래를 고려하였을 때는 한진아파트가 더 높다는 점에서 차이가 있어서,
두 단지의 가격을 비교해보았다.
한림아파트가 가격이 주로 높다가, 한진아파트가 전고점 대비 많이 오르면서 가격이 비슷해진 것으로 보인다
이런 부분을 봤을 때, 한림아파트는 아직 덜오른걸까? 라는 생각도 들었다
나의 생각과 느낀점
가족들의 만족도, 주거 안정도를 고려하면 한림아파트라는 생각이 들지만
입지, 자산 가치를 고려하면 정든마을 한진아파트라는 생각이 들었다.
환경과 학군은 모두 비슷하게 좋다고 판단했을 때,
결국 교통이 실질적으로 어떤 곳이 조금이나마 우위에 있을지 직접 임장을 통해 확인해봐야할 것 같다.
추가로, 한림아파트의 경우 ‘용적률’이 매우 좋아, 부사님께 확인해보니
비행안전구역(서울공항) 고도 제한으로 일부 단지가 층이 낮은 것으로 보인다.
이번에 갈아타기를 하고 5년~10년뒤 갈아탈 예정인데,
혹시 갈아타는 시점에, 고도 제한때문에 가치가 억눌리지는 않으려나? 노파심이 들기도했다.
다만, 이부분은 실질적으로 가치 평가로 크게 고려해야하는 요소는 아니기때문에
이번주, 다음주 임장을 통해서 교통 위주로 다시 한번 확인해봐야겠다!
