나중에 찾아보기 위해 본 후기에서는 지난 주 강의와 이번 주 강의에서 배웠던 내용을 정리해보았다.
부동산 가치 판단 기준 (입지)
1) 직장: 강남(최우선), 광화문/시청, 영등포/여의도/마곡
2) 교통: 일자리와의 접근성
S등급 강남 30분 이내 강남, 서초, 송파, 동작, 용산, 성동, 과천, 판교 A등급 강남 1시간 이내
종로, 여의도, 마포, 판교, 구로 등 30분 이내
서울, 성남, 하남, 안양, 의왕, 광교, 동탄 B등급 종로, 여의도, 마포, 판교, 구로 등 1시간 이내 부천, 고양, 수원, 구리, 산본, 인천 남동구 C등급 그 외 3) 학군: 학업성취도 80% 이상
4) 환경: 공원, 백화점 등 편의시설, 동네 분위기, 거주 연령 (30~50ㄷ)
5) 호재: 입지 개선(직장, 교통이 중요), 확정성, 3년 이내
6) 브랜드: 지역의 브랜드 (e.g. 여의도)
7) 신축: 신축 강세
2. 변하지 않는 투자 원칙
1) 가치와 저평가: 입지의 가치 확인, 비교 평가를 통해 저평가 여부 확인(지역내, 지역간, 같은 가격 아파트를 비교하는 것이 쉬움)
2) 환금성: 아파트, 200세대 이상, 저층 제외
3) 수익률
i. 목표: 투자 1년차 - 잃지 않는 것, 투자 2년 차 - 10%, 투자 10년 차 - 20%, 부자 - 5~10%
ii. 수익, 수익률을 높이는 법: 가치, 가격 (가치 있는 아파트를 적절한 가격으로 매수), 시간 (보유와 인내)
4) 원금보존: 적절 전세가율 이상(서울 55%, 강남 45%, 그외 70%), 가치가 있고, 입주 물량이 적정한 부동산을 매수하여 버틴다.
5) 리스크관리: 역전세 대비
결국, 가장 중요한 것은 부동산 가치 판단인 것 같다. 많은 단지들을 찾아보고 비교해보는 과정이 필요할 것 같다.
다만, 규제지역은 현재 LTV 40%까지만 나오기 때문에, 규제지역과 비규제지역의 같은 가격의 아파트를 비교해보더라도 매수에 필요한 내 자본의 규모는 다를 것 같다. 아쉽지만, 현재 상황에서 최선을 다하는 수밖에…
