[내집마련기초반 64기 53조 수진스] 내집마련 보고서 단지 비교

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

세 곳 모두 비교적 저렴한 단지만 예산 안에 들어오지만, 그럼에도 내가 감당할 수 있는 한 가장 좋은 땅에서 내집 마련을 해보고자 세 개 지역을 선정하였다. 그 중에 가장 평균 매매가가 높은 서대문구를 첫번째 후보지역으로 선정하였다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 남가좌현대

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서대문구 남가좌동
• 연식: 1999년
• 세대수: 1155세대
• 평형 : 32평 (방3/화2)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 12.73 KM
   - 강남역까지 소요시간: 1시간 3분 (버스 1회 환승)
   - 시청역까지 소요시간: 38분(버스 1회 환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 31분(버스 1회, 지하철 1회 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 둘 다 35분 (버스 1회 환승)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 대형마트 5
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 가재울중 86%, 연희중 74%
   - 학원가 유무 : 남가좌동 55개
    

3) 가격

• 평형 정보: 33평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.5억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.2억 (26.06)

4)가치평가 및 결론
 지하철역이 가까이 있지 않아 버스를 타고 이동해야한다는 점과, 그 지하철역 마저 경의중앙선이라 교통에 아쉬운 부분이 있다. 다만, 버스로 홍대입구까지 이동하여 2호선을 탈 수 있고, 강남까지 한시간 정도로 이동 가능하고, 시청과 여의도는 40분 정도면 이동이 가능한 점은 긍정적이다. 환경적으로는 백화점과 대형마트가 반경 3KM 이내에 다수 존재하고 3KM 이내에 유해시설도 없기 때문에 좋다고 생각한다. 학군의 경우 가까운 두 중학교가 각각 학업성취도 86%, 74%로 높은 편은 아니다. 

분위기 임장 때 주변에 신축 아파트들이 많고 가재울 중심상권에서 가깝고 선호하는 초등학교인 가재울초와 가까이 위치해 있다는 걸 확인할 수 있었고, 가재울 동네 자체가 아이를 키우는 가족들이 많아서 환경이 매력적으로 보였다.

가장 최근 실거래가가 12.2억이었으나, 그로부터 약 10일 이전 실거래가는 11.35억이었다. 현재 호가는 중증 이상 기준 최저 12.5억인데, 너나위님 강의에서 최고가보다 낮은 가격이면 싸게 사는 거라고 하셨는데, 그렇다면 현재 호가가 비싼 것은 아닌지 고민이 필요할 것 같다.

가재울 내에서 DMC래미안클라시스가 매우 유사한 가격이라 두 단지를 추가로 비교해봐야겠다.

단지 2. 홍제원힐스테이트
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서대문구 홍제동
• 연식: 2000년
• 세대수: 939세대
• 평형 : 32평 (방3/화2)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 12.06KM
   - 강남역까지 소요시간: 47분(지하철 1회 환승)
   - 시청역까지 소요시간: 31분(지하철 1회 환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 39분(지하철 1회 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 27분(지하철 1회 환승), 58분 (버스 1회 환승)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 1
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 인왕중 71%, 신연중 71%
   - 학원가 유무: 홍제동 7개
    

3) 가격

• 평형 정보: 32평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.6억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.1억 (26.09)

4) 가치평가 및 결론
강남역까지 1시간 이내, 시청역, 여의도역까지 40분 이내로 직장까지의 교통이 매우 편리하다. 다만, 환경적으로 유해시설은 없으나 편의시설도 거의 3KM 지점에 대형마트가 1개 있는 정도로 조금 약하고, 학군과 학원가도 아쉬운 편이다. 또한 아파트 주변이 균질하게 아파트로 둘러쌓여 있는 것은 아니고 언덕이 예상되어 임장을 가봐야할 것 같다. 

3. 단지 비교표 작성

비교평가 결론 : 

먼저 강남까지의 직선거리는 비슷하나, 교통의 측면에서는 강남까지 1시간 이내에 도착할 수 있는 홍제원현대가 더 좋다. 부도심까지의 이동시간은 비슷하다고 볼 수 있겠다. 환경과 학군의 면에서는 남가좌현대가 확실히 낫다. 남가좌현대에 백화점과 대형마트의 개수가 월등히 많고, 학업성취도와 학원가 역시 더 남가좌현대가 B등급으로 더 높다.

또한, 지도로만 보았을 때, 홍제원현대 주변에는 아파트가 균질하게 분포되어 있다기 보다는 빌라들이 섞여있고 산 바로 앞 단지라 경사가 있을 것으로 예상된다. 반면 남가좌현대는 주변에 신축 아파트들이 많아 환경적으로 더 우세할 것으로 보인다.

나의 생각과 느낀점 :  

처음 두 단지를 보았을 때는 홍제원현대가 홍제역 도보권이라 훨씬 교통이 편리할 거라고 예상했다. 그렇지만 막상 두 단지를 표에 넣고 비교해보니, 강남역까지의 이동시간을 제외하고는 두 단지가 유사한 것을 알 수 있었다. 이렇게 표로 정리하여 두 단지를 비교해보는 것이 정말 중요하다는 생각을 했다.

이번 과제를 하며 권유디님 강의에서 교통을 중심으로 평가하되 아파트가 몰려 있는 곳은 교통 이상의 가치가 있다고 하신 말씀이 기억이 났다. 고덕그라시움과 래미안강동팰리스를 비교하며 강남까지 10분 정도의 차이라면 환경이 더 나은 곳이 더 가치 있을 수 있다고 하셨는데, 두 아파트가 그런 케이스가 아닐까?

우선 이렇게만 비교했을 때, 두 단지는 가격이 비슷하고, 강남까지의 교통은 홍제원현대가, 환경과 학군은 남가좌현대가 나은 것을 알 수 있었다. 교직환학 중 강남까지의 교통이 가장 우선이지만, 아파트가 몰려있는 환경을 고려했을 때 두 단지 중 남가좌현대가 좀 더 나아보인다. 하지만, 실제로 임장을 가서 살펴볼 필요가 있겠다.