STEP1. 책의 개요
1. 책 제목 : 나의 첫번째 부동산 교과서
2. 저자 및 출판사 : 송희구, 서삼독
3. 읽은 날짜 : 2026.9.17
4. 총점 (10점 만점) : 9
5. 핵심키워드 : 부동산, 투자
STEP2. 책에서 본 것
(51P) “심리라는 건 숫자로 표현되지 않는 공기 같은 거예요. 그런데 시장에서는 그 공기가 돈보다 강하게 작용하죠. 심리가 긍정적이냐, 부정적이냐는 결국 ‘사람들이 세상을 어떻게 느끼느냐’에 달려 있습니다. 예를 들어볼게요. 뉴스에서 ‘집값이 오른다’는 기사가 나오고, 주변 사람들도 하나둘씩 집을 샀다는 소식이 들려오면, 사람들은 ‘더 늦으면 집을 못 사지 않을까?’하는 조바심을 느낍니다. 그게 부동산 시장에서는 긍정적 심리, 즉 매수심리예요. 이때는 금리가 조금 높아도, 대출이 빡빡해도, 사람들은 집을 삽니다. 왜냐하면 ‘앞으로 더 오를 거야’라는 믿음이 있기 때문이죠.”
(63P) 집값이 오르고 떨어지는 이유
심리, 금리, 소득, 공급, 인플레이션
(70P) 대표적인 예가 GTX인데요, 멀리 떨어진 외곽도시에서 서울 중심부까지 20~30분 만에 연결해주는 혁신적인 교통수단입니다. 여전히 절대거리가 멀다는 심리적 장벽은 존재하죠."
그러고 보니 며칠 전 옆 팀 동기가 말하길, GTX를 타면 서울까지 빨리 갈 수 있지만 환승도 해야 하고, 무엇보다 버스나 차를 타고 가면 여전히 멀다고 했다. 보라는 그 말을 들으면서 생각보다는 불편하겠다고 생각했던 게 떠올랐다.
어쨋든 사람들은 여전히 물리적. 심리적 거리감을 느끼기 때문에 기대만큼 집값이 오르지 않는 경우가 많습니다.
(71P) “천지개벽이라는 말은 재개발에 해당되는 거였군요”
“맞습니다. 오래된 주택, 비좁은 골목길, 부족한 생활 편의시설로 인해 살기 불편했던 지역이 현대적인 아파트 단지, 잘 정비된 도로망, 풍부한 녹지 공간과 커뮤니티 시설로 바뀌면 어떻게 될까요?”
“동네 자체가 바뀌었다는 생각이 들 것 같아요”
“정확합니다. ‘아파트 하나가 새로 지어졌다’는 수준을 넘어서 ‘도시 전체가 바뀌었다’고 인식하게 되고, 거주자의 생활 수준 전반을 끌어 올리게 됩니다. 예전에는 ‘낡고 불편한 동네’라는 인식이 강했다면, 새로운 주거지 조성이 완료된 이후에는 ‘쾌적하고 살기 좋은, 미래 가치가 높은 지역’이라는 이미지로 전환되는 것이죠”
(72P) "부동산에서 균질성이라는 건 표면적으로는 동일한 평형대가 많고, 구조가 비슷하고, 세대수가 일정한 단지가 많을수록 좋다고 말하지만, 정확하게 말하면 소득 수준이 비슷한 사람들끼리 몰려 산다는 의미입니다.
“아 그렇군요, 서로 비슷한 소득의 사람들과 비교적 새것같은 깨끗한 느낌을 주는 아파트 단지가 많을수록 균질성이 좋다!”
(91P) 갑작스레 떠오른 기억이었다. 부모님이 왜 학군을 고려해 전학을 결정했는지, 단순히 공부만 잘하는 학교에 보내기 위해서가 아니었다는 걸 보라는 이제야 깨달았다. 친구들과의 관계, 면학 분위기, 학교문화와 주거환경, 이 모든 게 한 사람의 미래를 바꾸는 힘이라는 걸.
(114P) 정리하자면 ‘비쌀 때’란 절대가격의 높낮이가 아니라, 상승이 어디까지 퍼져있는가로 판단해야 합니다.
"아파트 가격이 과도하게 상승했다는 건, 얼마나 많이 올랐는가를 볼 게 아니라 어떤 지역의 아파트까지 그 값이 오르고 있는가, 즉 범위의 문제로 접근하면 되겠군요.
“네 정확합니다. 서울과 경기도 핵심 지역이 오르는 것은 자연스러운 현상일 수 있지만 전국 구석구석까지 동반 상승한다면 그때는 고점이라는 신호입니다.”
(118P) “네 그뿐아니라 단지 내 상가들 역시 세대수가 많아야 제대로 운영됩니다. 200세대 단지 내 상가는 편의점 하나 유지하기도 힘들지만, 2천 세대 이상이면 병원, 학원, 카페, 음식점까지 단지 내 상권이 자연스럽게 형성되죠. 이것 또한 바로 규모의 경제가 적용되는 지점입니다”
(122P) "초고가 시장에서는 오히려 소규모 단지가 선호되기도 합니다. 프라이버시와 독립성 때문인데요. 초고가 주택 수요자들은 ‘시세 안정성’보다는 차별화된 희소성'을 더 중요하게 여기는 경우가 많습니다. 사람들이 붐비는 대단지보다는, 소수만 거주하는 프라이빗 단지에서 더 큰 만족을 느낄 수 있거든요. 이 경우 거래량은 적더라도, 해당 수요층의 자산 규모가 워낙 크기 때문에 급매물이 잘 나오지 않고, 한 번 거래가 이루어질 때마다 매우 높은 가격으로 성사될 때가 많습니다. 일반 시장에서는 거래량이 적은 아파트가 불리하지만, 초고가 시장에서는 거래량이 의미가 없죠.
(142P) 하락장에 거래가 많다 = 환금성이 좋다.
하락장에도 거래가 잘 되는 아파트가 환금성이 좋은 아파트다.
(147P) “상승장에서는 가격이 더 오를 것이라는 기대감으로 매도자들이 매물을 내놓지 않아 시장에 유통되는 매물 자체가 줄어듭니다. 그러나 매수자들은 ‘지금 아니면 기회를 놓친다’라는 불안심리로 시장에 뛰어들어 거래량은 적지만 가격은 급등할 수 있어요. 거래량과 매물량 모두 시장 상황을 이해하는 데 참고할 수 있는 지표이지만, 가장 중요한 것은 결국 단지별 환금성입니다”
(150P) “전세를 찾는 세입자들은 투자 가치가 좋은 집을 찾는 것이 아니라, 일정 기간 쾌적하게 거주할 수 있는 환경을 우선시합니다. 특히 최근 10년 사이 아파트에 대한 소비자들의 눈높이가 크게 높아져 주차장의 편리성, 조경이나 커뮤니티 시설의 규모 엘리베이터의 수와 크기 등 구축 아파트에는 없는 것들이 중요한 판단 기준으로 자리 잡았거든요. 반면 구축아파트는 대부분 이런 시설이 아예 없거나 낙후되어 있어 상대적으로 매력이 떨어져 전세가는 낮게 형성됩니다”
(155P) “미분양이 발생했다고 해서, 반드시 시장 전체가 침체기에 접어들었다고 단정할 수는 없습니다. 중요한 것은 왜 미분양이 발생했는지, 그 원인을 정확하게 파악하는 거예요.”
“가장 흔하면서도 결정적인 원인은 분양가가 주변 시세에 비해 지네치게 높게 책정된 경우입니다.”
“두번째 이유는 입지 경쟁력이 떨어지는 경우입니다. 여러 번 말했지만, 아파트는 본질적으로 ‘입지 상품’이에요. 아무리 브랜드가 좋고 평면이 잘 나왔고 세대수가 충분하다고 해도 일자리와의 접근성이 떨어지거나 생활 인프라가 부족하다면 미분양이 나겠죠”
“세번째 이유는 상품성 부족입니다. 아파트는 단순히 ‘거주 공간’이상의 의미를 지녀요. 투자자의 시각에서 보면 아파트는 시장성을 갖춘 상품이고, 소비자의 입장에서 보면 오랜 시간 생활해야 하는 주거 상품입니다. 그렇기 때문에 단순히 건축물 자체의 가치뿐만 아니라, 세대수.단지 설계.브랜드.커뮤니티 시설같은 전반적인 상품성이 가격을 결정하는 핵심 요소가 되죠. 특히 세대수는 시장성에 직접적인 영향을 줍니다. 200세대도 되지 않는 소위 말하는 소규모 ‘나홀로 아파트’는 분양가가 저렴해도 소비자에게 외면받기 쉽습니다”
(165P) 매물량
- 매물량이 늘었다고 해서 집값이 떨어지는 건 아니다.
- 매물량 증가의 원인 1 : 하락장의 신호가 있을 때, 집주인이 불안감에 매물을 내놓는다.
- 매물량 증가의 원인 2 : 갈아타기를 위해 적극적으로 거래가 이뤄질 때 매물량이 증가한다. 이건 상승장을 뒷받침하는 과정으로 봐야한다.
- 다만, 상승장에서는 가격 상승의 기대감으로 매물을 내놓지 않아 매물량이 줄어들 수 있다. 따라서 매물량을 볼 때는 그 맥락을 파악하는 것이 중요하다.
(201P) 로얄동의 핵심 기준
①지하철역 접근성(최우선) : 매일 반복되는 출퇴근 이동 시간을 단축해준다.
②학교 접근성 : 횡단보도를 건너지 않고 안전하게 통학할 수 있다.
③커뮤니티 접근성 : 단지 내 주요 편의시설을 가깝게 이용할 수 있다.
(227P) 임장을 위한 체크리스트
- 지하철역과의 실제 거리가 도보로 몇 분 정도인가?(출퇴근 상황 가정)
- 지하철역에서 집까지의 동선의 질은 어떠한가?(으슥한 골목, 유흥가 등)
- 재활용수거함, 음식물쓰레기장의 위치는 어디인가?
- 단지 조경 상태는 어떠한가? 청결한가?
- 단지 내 언덕이 있는가? 체감되는 언덕의 경사는 어떠한가?
- 단지 내 산책 공간이 있는가?
- 인도와 차도가 구분되어 있는가?
- 지하주차장의 유무를 확인했는가? 이중주차는 어떠한가?
- 동별로 조망의 차이가 발생하는 구조인가?
(285P) 회복탄력성을 확인할 것
- 2023년 초 대비 전혀 반등하지 않았다면, 자산 가치가 떨어진다는 의미다.
- 2023년 초 대비 반등을 했다는 것은 해당 아파트값이 회복탄력성이 좋다는 의미다.
(326P) "주변에 고가의 아파트가 많을수록 그 지역의 한계 시세가 높고 그만큼 상승여력이 더 있다!"
STEP3. 책에서 깨달점은 것
월부에서 배운 내용들과 비슷한 부분들이 많은 것 같다. 하지만 배운것과 경험하는 것은 다른 것 같다.
이번 시장에서 흐름을 지켜보면서 간접적으로 경험해서 체득해야겠다.
STEP4. 책에서 적용할 점
이번 상승장에서 수도권 곳곳, 지방까지 오르는 시점을 보고 상승의 끝이 어딘지를 지켜본다.
균질성이 좋다는 건 단순히 반듯하다는게 아니다. 비슷한 소득수준의 주민끼리 있는지를 봐야한다.
임장때 사람을 눈여겨 봐야한다.
