[열기 92기 41조 뜨사] 3강 후기 - 현재 시장은 어디에 있나? 그리고 나는 프로세스를 지키고 있나?
26.09.18열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
안녕하세요. 뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.
오늘은 열기 3강 강의를 들으면서 현 시장 상황에 대한 진단과 주우이 멘토님의 전망을 들을 수 있었습니다. 물론 전망을 듣는 것 보다 수영을 올바르게 하는 것이 중요하지만, 투자 경험이 많은 거인의 생각을 이해하는 부분은 중요하다고 생각되었습니다.
이전 정부에서 자신있게 발표했던 인터뷰들이 3년이 지난 후 하나도 실현이 안된 모습을 보면서 정부의 스탠스나 말에 현혹되기 보다 과거에서 유사한 사례를 찾고 어떤 결과를 이끌어 낼지 객관적으로 평가하고 대응하는 것이 중요함을 배울 수 있었습니다.
이후 투자에 대한 종잣돈 별 방향성과 함께, 임장부터 매수 보유 매도까지 이어지는 과정에서의 실전 실력에 대한 내용도 배울 수 있었습니다. 이 부분은 열반 중급반의 내용과 함께 다뤄지는 느낌을 받게 되었습니다. 하지만 이런 방향성에 대해서는 아무래도 현시점에 입문하는 기준으로 되어 있어서, 이미 수도권 2채를 보유한 포지션에서의 방향성은 결국 비용과 편익을 비교하고 고려하여 결정할 수 밖에 없겠다는 생각을 해보게 되었습니다.
이번 3강에서 기억해야할 점과 행동할 점을 기록으로 남겨봅니다.
- 지금 시장이 주우이님이 투자를 시작했을 때와 유사하다는 말에서 아 맞다. 지금은 상승장 중반이도 아직도 기회가 많은 시기구나를 인지할 수 있었다.
- 규제에 대해서는 시나리오를 짜보는 것이 중요하다. 이런 관점에서 2+2+2 같은 극단적인 가격 제한 책이 나올 가능성도 배제해선 안되겠다. 잘 보유하는 것도 투자자의 역량이기에 아직은 희망회로를 돌리지 말고 전세 상승은 보수적으로 고려해야겠다.
- 시장 전망은 결국 정부의 정책이 중요한 요소가 될 수 밖에 없다. 정치적 요소이긴하지만 밀접한 관계를 가지고 있기에 충분히 관심을 가져야하고 현 시점이 이 정부의 2년차 초입임을 기억한다면 더한 규제가 나올 수 있음도 고려해야 한다.
- 과거 시장에서 과천, 평촌, 산본, 안산을 비교한 사례하나만에서도 배울 점이 너무나 많다. 하급지가 급하게 오른다는 부분은 인지하고 있었지만 상승장 끝에서는 오히려 정답이 된다고 생각했는데 가격 왜곡이 발생할 수 도 있음을 알게되어서 전고점을 맹신할 수 없다는 것을 다시 한번 깨닫게 되었다. 결국 가치로 귀결되고 그 가치를 평가하는 입지 기준은 변하지 않는다.
- (적) 하급지는 상승기간이 짧기 때문에 이번 정권 이전에 매도하는 것이 좋겠다는 의견이 다소 새롭게 다가왔다. 하락은 동시에 오는데 하급지는 매도한다면 가치있는 단지는 그래도 가져가는 것이 좋은 것인가? 질문을 남겨보자.
- 다주택 전략을 잡는 사람들을 위한 보석함의 예시도 다시 언급해주셨다. 개인의 보석함 크기를 보고 그 범위안에서 운영해 볼 수 있다는 부분은 결국 내가 자신있고 비용편익 계산이 끝났다면 어떤 선택도 할 수 있음을 느끼게 해준다.
- 파도이론을 설명하는 부분에서 저평가를 정의하는 부분이 너무 소름이 돋는다. 내가 생각하던 상승률 스펙트럼을 보고 하는 저평가 판단과 정확히 일치하는구나 싶다. 상승률이 비슷하다면 가치있는 자산이 저평가인 것이고 (지금이나 2023년) 순서대로 되어 있다면 덜오른 곳이 저평가라고 볼 수 있다.
- (적) 업무시간에는 업무에 집중하라. 이 부분이 적용이 참 어려운 부분이다. 가족시간을 늘리려다 보니 업무시간을 침범하게 되는데 이건 장기적으로 옳은 방향은 아니라는 생각이 든다. 이야기를 하고 시간을 적더라도 제대로 확보하기 위한 노력을 하는 것이 장기적인 내 투자활동에 훨씬 도움이 되는 방향이 될 것 같다.
- (적) 사전임장 단계에서 다른 사람들의 임보를 읽는 것이 도움이 되겠다. 나의 상황에서는 우선 날을 정해서 1개 지역씩 임보를 스터디해보는 시간을 가져봐야겠다.
- (적) 전저점 2배를 기준으로 단지의 상승 마진의 기준을 잡아볼 수 있다. 저스티님이 한 것처럼 단지별 직전 전전저점과 전저점의 상승률을 급지별 대표 단지 시뮬레이션을 해봐야겠다.
- 전세 운영의 가장 키는 만기 4개월 전에 연락하고, 이사날짜를 이사 오실 분과 협의하도록 제안하는게 가장 중요하다. 이게 아니면 잔금까지 쳐야하는 경우가 거의 없는데 이를 실수하면 리스크가 급상승한다.
- 여정은 쉽지 않을 것이고, 대가를 치르게 될 것이다. 월급쟁이처럼 받는만큼 일할 것인지? 아니면 자영업의 마인드로 벌고 싶은 만큼 일할 것인지 생각하고 행동하라.
감사합니다.
