주우이 님의 3강 후기
3-1
언제나 상승장 하락장은 오기 마련이다 전문가의 시장전망을 듣고 대응하는 어리석은 짓은 시간낭비이다
상승장에서의 대처 시나리오 : 자산의 유무 이며 나는 수익을 내고 있는가?
하락장에서의 대처 시나리오 : 나는 저평가 가치있는 물건을 매수 하였는가 ? 원금보전은 되었는가 ? 원칙에 따른 매수였다면 하락장에서도 흔들림이 없이 보유를 지속하고 상승장에서 수익을 거둘수 있으며 리스크를 감당할 준비가 되었는지 그렇다면 그 리스크를 얼마까지 감내 할수있는지 나에게 물어 보아야 한다 , 나를 알아야 한다.
하락장에서 좋은 입지의 저평가 물건을 가지고 있다라면 환금성이 좋아서 다른 아파트로 갈아타면 되니 그 또한 문제 될게 없는것이다.
정책은 정권의 시기마다 규제가 강화될수도 있으며 규제가 완화의 시기에도 있을수 있으니 이에 맞는 대처를 할수있어야한다
하락장에서는 - 규제 완화정책
상승장에서는 - 규제 강화정책 등 이 쏟아진다 그래도 잡히지 않는다면 극단의 규제가 나오며 그 끝은 반드시 있기 마련이다
2026년 현재는 상승장의 시기이다 현재는 규제도 심해지고 수도권 전세물량도 적어 아파트 가격이 올라가고 있으며 월세 금액도 같이 가파르게 올라가고 있다 수요는 많은데 공급은 없기 때문이다 . 현정부의 끝나는 시기가 조심스럽게 매도의 시기라= 하락장의 초입 시기라고도 볼수 있을 듯 하다 과거 데이터와 비슷하게 보고 추정해볼수있다.
3강 -3
임장
나보다 경험이 많은 선배랑 임장을 다녀야한다 .임장이란 무조건 열심히 햐야하는것. 그래야 그지역의 가치를 판단할수있는 기회를 남들보다 먼저 잡을수 있는것이다 .투자자라면 반드시 임장 ( 사전임장 → 분임 → 단임 → 매임) 으로 앞마당 5개를 만들어야 하고 매물을 앞마당 별로 10개씩 다합쳐서 50개 매물을 보고서 비교평가후 매수 시행해야함을 잊지말기
임장가기전 유의사항
나같은 초보투자자는 먼저 배운 선배와 함께 임장을 다니기
나의 직장 집과 가까운 곳에서의 임장을 시작하기
임장가기전에 월부 선배님들의 아파트 수익률 보고서와 지역분석 보고서를 먼저 읽어 본후 임장가기
임장가서 꼭 해야할 행동
지역을 보고 아파트를 본다
본것을 기록 또는 녹음을 한다
분위기 임장시 = 만나는 상권 빌딩 가게 등 규모/ 단지분위기 / 주변 사람들의 연령대 확인 / 그리고 주변아파트 임장가기 / 다녀온후 분위기 및 사진과 상세 내용을 글자로 정리 기록해두기
매물임장 /전화임장 전에 네이버 부동산으로 매물확인과 시세확인후
부동산에 전화걸어 전화임장후 예약해서 직접 매물 보기
전화임장 = 초보자처럼 굴기 하지만 묻고자 하는 부분은 정확히 숙지한후 제대로 물어보기
예약후 노쇼 없이 방문하기
예의 바르게 전화하기 내가 원하는 조건을 제시해본다. 매수에 대한 즉답을 주지 않는다
모든 가능성을 열어둔후 전화임장.
알파투자일시는 싼것 최대한 가격적으로 싼것. 순위를 매겨가며 싼것을 골라야 수익률이 올라간다
매물임장 : 예약 시간 20분 정도 전에 도착하여 부사님과 친해진후 매물 2-3시간 간격으로 3-4개 본후
보고난 매물 상태 위치 이사날짜 전세일자 등등 기록해두고 최종 매수물건 정리해서 추려나가기
부사님은 나와 투자를 함께하는 파트너이다. 하지만 부사님을 너무 맹신해선는 안된다 나만의 기준이 있어야 한다.
친절한 부사님 . 정보가 많으 부사님을 만나면 일이 훨씬 수월해진다 나의 조력자이다
예약한 집 방문시 예의 바르게 방문하고 내가 봐야할 집의 상태 등등의 부분을 명확히 세세하게 봐야한다
바닥 ,도배, 조명, 화장실 상태 ,누수가 없는지, 확장은 되었는지 ,베란다 타일이 깨지지 않았는지,방충망은 제대로. 샷시 수리가 되었는지. 곰팡이가 있는지. 등등 꼼꼼히 봐야한다 . 추후 가격 흥정시에 가격을 조정할수 있는 요건이 될수있다
비선호 거르기
뷰가 나쁜곳 거르기 ex 호텔 , 교도도, 술집이 바로 보이는곳의 뷰는 피하는게 좋다
소음이 있는 지상철 거르기 ,비행기 날아다는 지역 거르기
매물임장은 가격을 제외한후 가 저 환 수 원 리 원칙을 정확히 따진후 봐야한다 그 부분이 오케이 이면 가격에서 제일싸고 좋은것을 골라서 매수한다
전세놓기
세입자가 있는 물건을 매수하였다라면 제일 중요한 부분 노티한다. 새로 들어오는 세입자의 날짜가 있으니 제발 이사나갈 날짜 먼저 잡지 말라고 부탁해야한다.
날짜가 정해지면 전세 맞추기가 너무 어렵다.
계약한날 60일 정도안에는 전세가 빠져야한다
그래야 순탄하게 전세를 맞춰 잔금을 내줄수있으니 나가는 세입자에게 날짜 먼저 잡지 말아 달라고 신신 당부 !!!
전세 빨리 놓는 팁 : 전세가격은 최종적으로 내가 결정하는것이므로 주변의 시세보다 약간 싸게 내놓는다
그러면 부사님도 좋아하고 들어올 세입자도 좋아하고 서로 윈윈해서 전세가 빨리 맞춰진다 유리하다.
대신 복비 좀 깍아달라고 요청해볼수있다.
필요시 세입자에게 잔금을 내준후 인테리어를 해서 전세를 내놔야 할수도 있다 평당 100만원선으로 보고 예산을 책정한후 인테리어 시행후 전세 내놓는것도 좋은 방법이 될수있다.
전세 놓기 좋은 시기 : 학년이 바뀌는 1-2월
전세 놓기 안좋은 시기 ; 7,8 휴가철 /9월 추석/수능시기 11-12월 참고해두자
마지막으로
매수후 매도까지 챙겨야할 서류
서류철로 관리해서 보관해야한다
보관 해야 할 필수서류 = 중개비 현금 영수증 (매수/매도시 각각)
수리비 견적서 & 영수증 & 보일러 교체,확장비 ,샷시 수리 영수증 보관
취등록세 및 인지세 영수증 -법무사 고용
등기 권리증 =매도시 필수 서류
매도시 목표수익률을 미리 정해둔후 , 팔고 다른집을 샀울때 더 큰 수익이 날수있는 기준이 정해졌다면 가감없이 거침없이 매도를 해야한다
무릎에 사서 어깨에 팔자
과도한 욕심 부리다 매도 시기를 놓칠수 있으니 유의하자
내가 앞으로 적용할점
나는 종부세를 내는 사람이 될것이다!!
나는 양도소득세를 내고 싶다 ! 반드시 내게 될것이다!!
그리고 아무 리스크를 가지려 하지 않는다면 아무일도 일어 나지 않는다.명심해라 원칙대로 배운대로 꾸준히 하면 된다 꼼수는 부리지 말자!!!
그리고 하락장에서 내가 앞마당을 미리 만들어 두었고 확신이 든다면 20%-30% 고점에서 가격이 떨어졌다라면 고민없이 매수할수 있을것이고 그러므로 나는 지역을 선정해서 임장을 통한 임장보고서를 작성한후 비교평가를 통해 시세를 확인하고 있으면 된다.
부동산 투자 프로세스를 기억해두자
내가 손수 필기한 노트와 다운로드한 자료 여러번 숙지하여 알파투자시 적용하여 매수에서 매도 전세까지 제대로 맞추는 투자자가 되도록 투자전에 노트를 꼭 다시 확인하자 !!!
